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上周末,老城一線江景項目瀚景天域開盤。
瀚景天域開盤首批推出87-133平方米兩房至三房戶型。
保利地產是四大房企中進入清遠最晚的一家,不過擴張卻比較迅速。
恆大進入清遠僅次於碧桂園,目前在清城區龍塘鎮銀盞林場開發有恆大銀湖城。
今年初,CRIC研究中心發布的《2013年中國房地產企業銷售TOP50》排行榜顯示,2013年全國商品房銷售量邁入千億元的房企已從2012年的三家增至七家:
第一是萬科地產,總銷售金額1740.6億元;第二是綠地集團,總銷售金額1625.3億元;第三是萬達集團,總銷售金額1301.1億元;第四是保利地產,總銷售金額1251.0億元;第五是中海地產,總銷售金額1170.0億元;第六是碧桂園,總銷售金額1097.3億元,第七是恆大地產,總銷售金額1082.5億元。
以上千億級房企目前進駐清遠的已經有4家,分別是萬科、恆大、碧桂園、保利。最早進入清遠的是碧桂園,開發第一個盤是碧桂園假日半島;其次是恆大,開發第一個盤是清新恆大金碧天下;第三進入清遠的是萬科,開發第一個盤是北部萬科城;保利地產是最後進入清遠的,於2013年初,以收購清新某項目股份形式正式進駐。
目前四大房企均在清遠迅速擴張,並仍未停止擴張步伐,預計在清遠全市土地儲備或達1000萬平方米,其中市區范圍(包括清城區、高新區、清新區,下同)土地儲備或超500萬平方米。本期試圖梳理四大房企在清遠的開發情況。
●南方日報記者陳步上
碧桂園在清儲地數百萬平方米開發項目數量居四大房企之首
碧桂園或許是四大房企中在清遠儲備土地和開發項目最多的一家。
目前碧桂園在清遠開發項目有四個:假日半島、陽山碧桂園、碧桂園·清泉城、碧桂園新亞山湖城。第一個和四個項目位於清城區,其他兩個分布在陽山和佛岡縣,四個項目總規劃佔地面積或超過1000萬平方米。
碧桂園在清遠開發的第一個項目是假日半島。盡管在碧桂園的官方網站中將其列為廣州地區的項目,但實際上是橫跨廣州花都和清遠的項目,開發已經有至少六七年時間,住宅開發均為別墅。總規劃面積不詳,但按照碧桂園官方網站說法,已經是超6000戶別墅成熟社區,目前僅在清遠領取的商品房預售證已超4000套,但項目目前尚未開發完。
陽山碧桂園於2009年下半年開盤,公開資料顯示總建築面積為100多萬平方米,包含一個酒店,目前仍在開發中。碧桂園在清遠的第三個項目位於佛岡——碧桂園·清泉城,媒體報道顯示該項目是一個達1萬畝的超級大盤,2011年正式開售,是一個集旅游、溫泉、休閑度假等一體的項目。
碧桂園新亞山湖城則是2011年收購自清遠本地一地產企業,總用地面積124.76萬平方米,規劃總建築面積約173.86萬平方米,其中住宅面積125.54萬平方米,容積率1.4,住宅產品分別墅和洋房,總計8886戶。2012年開售,截至今年2月初,山湖城總推出約25.31萬平方米、1233套,其中住宅約25.14萬平方米、1217套。
粗略估計,四個項目未開發佔地面積仍有數百萬平方米。
恆大已開發項目總佔地面積或超300萬平方米
恆大進入清遠的時間略晚於碧桂園,在清遠開發的首個項目位於清新龍頸鎮——恆大金碧天下,於2009年正式推出。目前還在清城區龍塘鎮銀盞林場開發有恆大銀湖城。兩個項目總佔地面積預計超過300萬平方米。
恆大金碧天下總佔地面積和開發總量公開資料中尚無確切數據,只是有部分關於首期信息,資料顯示首期佔地約2700畝,總建築面積近300萬平米。與之相鄰的有綜合體恆大世紀旅游城、恆大皇馬足球學校。
資料顯示,恆大世紀旅游城以酒店為主體,配備有運動中心、娛樂中心、會議中心、飲食中心、健康中心、商業中心等六大中心,其中,恆大酒店總面積約為52805平方米,會議中心面積16652平方米,飲食中心面積13227平方米,娛樂中心11800平米,健康中心4257平米,運動中心24660平米,大型商業中心4653平米,匯聚時尚潮流。恆大皇馬足球學校,預計總面積十多萬平方米。
據清新住房和城鄉建設局網站數據,從開盤截至今年2月初,恆大金碧天下總推出住宅超過70萬平方米,總計超過5000套。
恆大銀湖城2011年推出。最新規劃資料顯示,其總用地面積約95.56萬平方米,總建築面積約241.87萬平方米,其中住宅面積181.03萬平方米,容積率2.0,總計16514戶。截至今年2月初推出商品房建築面積約28.11萬平方米、2755套,其中住宅約27.64萬平方米、2526套,住宅開發面積僅15.27%。
按照兩個項目開發量粗略估算,預計恆大在清遠未開發土地超過200萬平方米。
萬科目前開發項目兩個未開發土地面積90萬平方米
萬科清遠目前正在開發的項目有兩個:北部萬科城和萬科華府。去年3月相繼在清城區石角鎮獲得近50萬平方米土地,三者加起來總佔地面積約133.2萬平方米。
北部萬科城是其清遠第一個項目,2010年12月正式推出,位於清遠市清城區石角鎮馬頭村民委員會轄區內。根據2013年5月底清遠市城鄉規劃局官方網站公布的情況顯示,萬科城規劃總用地面積約72.64萬平方米,總建築面積約171.53萬平方米,其中住宅建築面積約132.43萬平方米,總戶數16030戶,截至今年2月初已經推出商品房約60.51萬平方米、7678套。其中住宅約59.83平方米、7632套,也就是說項目已經開發了近一半,平均每年保持近2000套的推貨量,是四大房企每年洋房推貨量最大的一個項目。
萬科華府於2011年9月推出。根據2013年1月最新修改後的規劃批復顯示,規劃用地面積約11.25萬平方米,總建築面積約39.41萬平方米,其中住宅建築面積約30.50萬平方米,總戶數2822戶,截至今年2月初,已經推出商品房約16.07萬平方米、1505套,其中住宅約15.34萬平方米、1438套,開發量已經過一半。
去年3月底,萬科清遠再拿地近50萬平方米。地塊位於北部萬科城所在的石角鎮馬頭村,總面積約49.31萬平方米土地,總額僅2.3億元,地面價只有466元/平方米。粗略估計,萬科上述三者未開發的土地儲備還有90萬平方米左右。
保利在清土地儲備最少年初拿下高價地塊近50萬平方米
保利地產是四大房企中進入清遠最晚的一家,不過擴張卻比較迅速。2013年3月初正式和清新興海投資有限公司簽署合作協議,合作在清新區開發保利花園。公開資料顯示規劃用地面積約29.91萬平方米,項目總建築面積超百萬平方米。
不到一年的時間,今年1月下旬,保利地產斥資24億元競得廣東省清遠市中心城區5宗地塊,總規劃用地面積約48.66萬平方米,按照每塊地規劃的最高容積率計算,規劃總建築面積可達130萬平方米,5宗地塊位於清遠市東城鳳翔大道北與規劃的北江四橋之間,南臨北江,北臨近清飛公路,其中3宗地塊臨江,擁有江景資源。
保利花園去年底正式推出,推出商品房總建築面積約6.25萬平方米、603套,其中住宅約5.45萬平方米、492套。
在現有公開資料中,保利是四大房企中土地儲備最少的,兩個項目加起來未開發的土地儲備面積有70多萬平方米。不過保利地產於今年1月下旬取得的近50萬平方米土地,或許是四大房企中現有土地儲備中價值最高的。
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2013年房企TOP50進入清遠僅5家
盡管七家千億元房企中有四家來了清遠,但在《2013年中國房地產企業銷售TOP50》排行榜中,進入清遠的房企僅5家,除了萬科、恆大、碧桂園、保利之外,還有一個敏捷地產,2013年全年銷售總額170億元。
敏捷地產於2011年11月至2012年2月在東城連續競得5宗地塊,總建築面積約47.56萬平方米。目前只有10.82萬平方米土地報建,項目名為東城水岸,規劃總建築面積42.07萬平方米,其中住宅面積27.84萬平方米,總計2574戶。
-地產評論
大房企獲得清遠市場認可仍需時間
文/陳步上
盡管TOP50中進入清遠的5個房企預計有超過500萬平方米的土地儲備,但我們發現,這些地塊大多遠離市區,位於近郊或者市中心區域的項目只有陽山碧桂園,清遠市區的碧桂園新亞山湖城、萬科華府、敏捷東城水岸,以及保利旗下兩個項目,6個項目總佔地面積所在佔比例預計只有1/10左右。
大多數遠郊項目客戶主要面向廣州的休閑度假、投資、自住需求群體,對外包裝成旅游地產、休閑度假地產等。但事實上,即便近郊的碧桂園新亞山湖城也在重點開拓廣州市場,保利花園去年底首期推出期間就積極組織廣州看房團。
遠郊項目主推廣州很好理解——皆因離廣州近,又有優越的自然環境,買家用來休閑度假、養老,當然還有吸引一批被高房價擠出的購買力。但近郊或市區項目也向外走,不清楚是企業的策略還是市場因素影響?
可以確定的是,近一兩年清遠市區樓市確實面臨本地市場需求乏力、開發量大、供貨量龐大的問題,許多房企面臨著較大的庫存壓力,而企業的資金鏈極其緊張,甚至有企業資金鏈斷裂或瀕於斷裂。
這些大房企通常推貨量都很大,去庫存要求比清遠大多數本地房企要求高。向外走,或許是這些近郊或中心項目急於走量不得已的選擇。
以去年底亮相的兩個新盤保利花園和敏捷東城水岸為例,前者去年10月、11月相繼獲得商品房預售審批的共計603套,其中住宅492套,截至2月20日凌晨商品房網簽222套;後者去年12月和今年1月拿到預售證的房子共357套,其中住宅256套,截至2月20日凌晨網簽91套。
單從銷量來看,與清遠市場其他樓盤相比,成績應算不錯;但從去庫存角度看,似乎並不理想。去年保利花園組織了軍工展等系列活動,聲勢浩大,其業績和活動營銷支出相比,在許多業內人士看來不符,當然首期開盤或不單單是業績考量,還有品牌傳播等長遠考慮。
不管有何種考慮,過去的就當過去了,今年他們還需要用業績來證明其作為大房企所應有的能力。
還有一個因素不能忽略:企業牌子很大,並不代表市民就買賬。去年有幾個比較知名房企的相關負責人均不約而同跟筆者談起過這個問題,他們一開始很不解許多市民為何不知道他們企業,更談不上了解,甚至認為沒有清遠一些本地土生土長的企業好。其實仔細琢磨,房地產開發銷售具有較大的區域性,各個地區房價也有很大差別,清遠人在清遠買房當然只關心清遠的房企和房子。
任何一個企業進入新的市場,都需要一個適應的過程。買房是每個普通家庭一項龐大的開支,自然謹慎行事,不了解、開發的產品不適合這個家庭,消費者當然不會買賬。對於這些大房企來說,在清遠還要做一個『學生』,靠營銷能力,靠更好的產品、服務,通過長期的沈淀和積累獲得更多人認知、認可,甚至追著來買房。
-樓盤資訊
老城江景盤瀚景天域開盤
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瀚景天域是清遠建發房地產開發有限公司旗下的北江邊開發項目,規劃用地面積16127.30平方米,總建築面積108069.42平方米。位於下廓二街,與後街小學、後街中學、藝心幼兒園、青少年宮咫尺之遙。
『小黃人』周末空降敏捷·東城水岸
這個周末,知名動畫人物『小黃人』將空降敏捷·東城水岸。據了解,當天活動有各種各樣可愛搞怪小黃人卡通主題展,市民可以零距離與小黃人接觸互動,還有創意靈動的T恤DIY活動等。
小黃人,出自於知名3D動畫《神偷奶爸》系列:他們傻裡傻氣,說話永遠『嘰嘰喳喳』,很容易滿足,還很聽主人的話,也樂於助人。
敏捷·東城水岸位於清遠市東城大道以北,項目首推11、12棟高層洋房,累計250套,戶型面積主要為79—110平方米和120—138平方米的N+1全能戶型,戶型具備人性化設計,首付9.9萬元起買兩房、16萬元起買四房,臨街旺鋪1.3萬元起。
項目集商業、住宅、會所、幼兒園教育等於一體,定位為高品位、高端的綜合性商住社區。敏捷·東城水岸恰恰位於江北新區核心,該區域有東城規劃,建設中的濱江CBD,五星級度假村,省職業教育基地,大學城等具備國際級的城市配套。
本版撰文陳步上
本版攝影曾亮超