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2013年,保利地產證明了千億之後“後勁”十足。在業績快報中,保利地產表示,2013年公司實現簽約金額1252.89億元,完成了1200億元的目標,同比增長23.15%,爲以後年度的業績增長奠定了基礎。2013年1-12月,公司共實現簽約面積1064.37萬平方米,同比增長18.11%。
在此前的2012年,保利地產首次實現了銷售額突破千億。在邁入千億陣營之後,保利地產依舊以成長型企業作爲定位,繼續深化城市佈局、拓寬融資渠道、培養商業、養老、旅遊等增長極,爲公司後千億時代穩步增長作好鋪墊。
這些行之有效的戰略使保利地產避免了市場淡旺季的影響,2013年銷售總額實現超過20%的增長,平均每個月超過百億進賬。
戰略領跑實現有質量的增長
保利地產以戰略明確著稱。自2002年開啓全國化戰略佈局起,保利便始終鎖定一二線城市,快速覆蓋環渤海、珠三角、長三角、成渝經濟區等經濟發達區域。
截止2013年10月,保利地產新進駐城市數量已擴大至48城。因深耕時間長、保利在廣州、佛山、成都、武漢等8個經濟實力強勁的城市排名第一,共有20多個區域進入區域前三。
最新的統計數據顯示,2013年保利在一線城市銷售365億,在“千億俱樂部”處於領先地位。而其在省會及計劃單列市銷售772億,亦高於其它千億競爭對手。三四線城市銷售112億,同比增長74%。
戶型結構方面,保利的住宅產品中144m2以下戶型成交金額778億,佔比72%;面積分布與2012年基本一致,剛需和首改仍佔主流。
因一線核心城市對銷售貢獻穩固,保利簽約均價保持平穩上升勢頭,全年簽約均價達11771元/平方米,同比提升4.3個百分點,保持行業前列。而且,保利的每億淨資產實現2.57億簽約額,營運效率爲行內最高。這些數據都足以證明,保利的發展戰略是成功的。
深知中國城市發展脈絡的保利比大部分房企更早佈局,亦更佔先機。許多房企自2012年纔開始投入“重返一二線城市”的熱潮,並引發2013年一線城市土地市場“地王”季。業內人士分析,這源於三四線城市樓市在經濟增速下滑、地產供應量相對較大的背景下風險加大,而一二線城市的資源稀缺等優勢開始顯現,房價上漲動力穩定。
但戰略領跑的保利地產在這輪“搶地”風波中表現得格外冷靜。
2013年,保利地產積極把握一季度土地市場機遇,有針對性的加大拓展力度,上半年新拓展項目20個,新增容積率面積565萬平方米,多位於一二線中心城市,土地價值突出;同時保利地產在拓展中綜合發揮資源優勢,項目多以底價獲取,既有效補充了具有成本優勢的土地資源,又規避了二季度以來的土地價格高漲,使得保利地產在土地市場的棋盤上,落子更加從容。
1-12月份,公司新增項目56個,新增容積率面積1827萬平方米,同比增長38.5%,平均樓面均價3111元/平方米,同比下降8.1%。
“公司在現有城市佈局基礎上,始終深耕一二線城市,適度輻射三線城市,並有選擇地進入資源優勢明顯的城市。這既進一步完善公司的區域戰略佈局,也能夠擇機逢低吸納合適土地資源。”胡在新表示。
縱深發展城市羣深耕戰略優勢顯現
在拓寬的同時,保利地產的城市版圖也在進行縱深發展。今年年初,保利地產提出了“3+2戰略”,即以北、上、廣爲核心,在環渤海、長三角、珠三角,構建三個300億級的城市羣,在以成都、重慶(樓盤)爲中心的成渝,武漢爲中心的中部,構建兩個200億級的城市羣。“"3+2"城市羣戰略是一種帶有預見性的策略。”保利地產副總經理胡在新介紹。
回顧保利地產上市後的六年時間,都是依循從區域中心向周邊的順序擴展,實現了銷售額的跨越式提升。現在,站在1000億銷售額的臺階上,保利對城市資源的考量又有一種新的視角。保利所選擇的“城市羣”一方面既強調擴張,另一方面仍鎖定經濟活躍區域。
胡在新在接受本報採訪時解釋:“保利強調在中心城市的城市中心,這一點沒有變化。現在增加了"城市羣"的概念,是要培養新的增長極。”胡在新指出,企業發展到1000億銷售額的規模,注重均衡發展,不會過度依賴某個區域或某個銷售節點。
2013年,保利地產的城市版圖中,北、上、廣的核心地位愈加凸顯。三地對全年銷售簽約額的貢獻率合計接近30%。全年新拓展的56個項目中,北、上、廣佔比超過21%。
保利地產的大本營——珠三角,則是其城市羣戰略的實驗田。集團從廣州到佛山到東莞,再到珠海、中山,有一套行之有效的方式在推進。胡在新介紹,保利每進入一個城市,首先進入政府規劃的最核心地段,通過做城市綜合體等項目,既帶動該地整體環境的提升,也分享這個城市發展的紅利。最典型的例子是集團進軍佛山,先打造了千燈湖片區,將之改造成花園式的商住綜合區域,得到政府和居民認可之後,再開發了佛山新城和順德新城。
公告顯示,2013年7月份保利地產在珠三角再添韶關、清遠、湛江三座城市,已形成對珠三角重點城市的全面覆蓋。
2013年,保利地產在珠三角的銷售額接近340億。一二線城市的交互作用,大大提升了保利地產的抗風險能力。
在珠三角之外,保利地產在上半年加大了對成都、武漢、合肥爲主的中西部區域,瀋陽、大連、青島、天津等環渤海區域,以及南京、杭州等長三角區域的土地儲備,並對北京、廣州、重慶、佛山等核心城市土地儲備進行了補充。“必須着力保持核心城市或者核心區域的持續發展能力”,胡在新表示。
胡在新透露,今年以來,集團以城市羣銷售目標爲導向,對城市按照經濟發展水平及公司在其中的深耕程度分類,並制定了投資預算計劃。這一做法不僅使投資更加高效,亦可形成對區域子公司的驅動力。
走出海外拓寬融資渠道
資金是房企的“命門”。在國內未放開的時候,保利利用金融創新打通了資金通道。
8月6日,保利地產發佈公告,通過其全資子公司恆利置業旗下的PolyRealEstateFinanceLtd在境外發行了一筆5億美元的五年期固息債券,這意味着保利地產正式開啓國際資本運作的新篇章。
國際三大評級機構標普、穆迪和惠譽分別給予公司"BBB+"、"Baa2"、"BBB+"主體信用評級,評級展望爲穩定。保利地產首次評級即獲得中國上市房企的最高信用評級,代表保利地產的財務穩健性、持續發展潛力和綜合競爭力得到行業和國際市場的高度認可,也進一步加速了保利地產資本運作的國際化進程。
在國內經濟增長壓力加大,貨幣資金趨緊短期內無法獲得顯著改善的大背景下,下半年中國房地產行業的融資可能再次吃緊。保利地產在這個關鍵時點打通國際資本運作通道,形成了國內國外兩大融資平臺,無疑進一步提升了保利地產的傳統融資優勢。同時,在現階段,國際債券融資具有一定的成本優勢,可以進一步降低融資成本,優化債務結構。
同時,保利地產的海外資本運作也是積極響應國資委對央企“走出去”的戰略要求,是企業發展的機遇和方向。保利地產董事會祕書黃海表示,“這是一種優中取優的融資手段。藉助此次"出海",我們將進一步加大境外項目的併購力度。”顯然,在房企國際化的大潮中,保利地產依舊保持了那份沉着和自信,按部就班的落實自身各項戰略導向。
在房地產行業毛利率普遍下降的大背景下,保利地產成熟的開發實力、高效的執行力和突出的財務成本優勢已經成效顯著。“本次報告期內,部分2011年下半年受調控影響較明顯的項目集中結轉,使得毛利率有所下滑。”黃海分析指出,但他同時表示,雖然行業毛利率整體的下行趨勢難以改變,但相信保利地產有能力在這個進程中做的更好。從全年來看,公司毛利率仍將基本穩定,依然保持在行業較高水平。
商住並舉商業地產進入戰略型發展階段
業績報告顯示,今年上半年,保利在商業物業方面實現銷售簽約金額73.5億元,佔比11.5%。去年同期,該領域的銷售金額是40億,佔當期銷售簽約金額約7.9%。可見無論從絕對金額抑或相對比例上來講,商業物業銷售的貢獻都進一步突顯。
在不少市場人士眼裏,住宅開發和購物中心的資源投入和現金回收模式處於正反兩端,長於住宅的開發商幾乎無法具備批量運營購物中心的素質稟賦。保利地產卻找到適合自己的方法,穩健地步入商業地產開發運營的行列。“在以剛需及首次改善型住宅產品爲主的前提下,保利地產堅持主動獲取中心城市、稀缺土地資源的可售商業資源,並自持了一部分優質的商業地產項目。”胡在新指出,保利地產早在十年就開始有意識的進入商業地產領域,並在2006年以後把握商業地產的軌跡。
2013年上半年,位於佛山的保利東灣綜合體項目就銷售過20億元。而下半年,位於北京大望京的保利國際廣場、上海(樓盤)黃浦江的保利國際中心、廣州珠江新城克洛維、長沙(樓盤)國際廣場、天津大都會等多個項目也成爲“吸金王”。
物業自持部分,數量也得到大幅提升。目前,由保利商業公司運營管理的已開業項目共7個。未來3-5年,公司管理的購物中心和酒店數量將分別達到14個和27個,分佈於全國21個城市,總面積近300萬平方米。今年上半年,佛山保利洲際酒店入住率達66.8%,同比增長29%。
相對銷售型地產項目的資金快進快出,持有型商業物業投資大、回收期較長、資金壓力較大。作爲成長型企業,保利地產方面堅持會根據業務的規模劃分合適的商業地產銷售和自持比例。
據介紹,未來保利對於商業地產的經營大致分爲三種方式。第一類爲優質地段購物中心,全部自持出租。廣州中環廣場、天津大都會這類城市核心區段的項目,由於地段的不可再生性,租金回報有保證,通常作爲最優質的商業物業全部持有運營。第二類,把購物商場拆分,一部分做集中商業,一部分做可售街鋪,這與萬達形似。第三類則是商業整售,對於養商期長、項目運作資金壓力大的項目,可以考慮直接整體賣掉。
經過這幾年的能力培養,保利在商業地產方面沉澱了一套管理經驗和模式,品牌效應也初步在衆多開發商中凸顯,進入了可批量複製的階段。
據悉,保利將在這些商場中,提煉出屬於保利購物中心的獨立品牌。目前已完成產品線的基礎研究工作。從配合住宅開發到更主動地投資商業項目,保利商業地產跨入戰略型發展的階段。
胡在新介紹:“建立產品線體系和品牌意味着保利已經進入商業發展戰略體系完善的重要環節,也標誌着保利購物中心產品從機會型發展到戰略型發展的轉變。”
據悉,在產品線指引下的戰略型項目開發是先選擇產品,再拿地,再貯備資源、然後開發。而機型的項目開發則是先拿地、再進行項目定位、然後是籌備資源和開發。
胡在新表示,產品線對項目開發過程中的標準化作用可以減少大量的前期論證比較和決策過程,可以起到保障項目快速建成並開業的作用。“另一方面,產品線的建立將帶來極強的資源整合作用,在整合政府關係資源、主力店、租戶供應鏈、投融資夥伴等完整價值鏈有重要的意義。”胡在新說。
涉足養老全鏈條介入朝陽行業
2013年年末,保利地產集團董事長宋廣菊在北京宣佈,保利將全鏈條介入養老產業,創造居家養老、社區養老和機構養老三位一體的中國式養老模式
事實上,老年人羣的背後隱藏着一個巨大的市場蛋糕。2013年底,我國60歲以上的老年人口將突破2億人。而有數據顯示,到2050年每3個人裏就有1個60歲以上的老人,養老市場需求有望突破17萬億元。
保利的計劃是,在未來5-10年的時間內,對原有社區進行適老化改造,新建社區統一適老化設施標準,向所有保利社區提供居家養老服務。專業養老機構未來十年可能會建50個,預計保利佈局的省會城市可能都會建一個,甚至兩個。
據介紹,國外養老機構投資總回報約在10%。而我國養老產業尚處起步階段,行業整體盈利能力較弱。保利地產在養老產業戰略規劃之下,建立了自己的微利盈利模型:居家養老收取一定的服務費用補貼成本,社區養老採取使用權限時租賃費和四大社區配套服務收費,機構養老以專業介護服務費平衡運營成本。
管理層預計,在短期投入階段,保利通過適老住宅銷售反哺適老產品研發建設以及適老配套改造;中期,用3-5年的時間進入穩健運營階段,實現營虧平衡;從長期來看,用8-10年的時間達到發達國家的盈利水平,打通金融通道、實現REITs上市。
宋廣菊介紹,未來保利進入的每個城市都有專門機構提供高端養老服務,這樣能反哺住宅,讓後者產品增值、銷售提速快。而今天把產業鏈搭好,10年後就會成爲保利的利潤增長點之一。