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“房價漲了沒有?”
長春、海口、蘭州、昆明、寧波是幸運的,2013年城市房價控制成果表明這5個城市的房價與其年初制定的目標吻合。但對於大多數城市而言,這個話題令人難堪。
2013年初,在新國五條出臺之際,共35個城市公佈年度房價控制目標,北京、上海明確房價“基本穩定”,其他城市則承諾房價漲幅不高於城鎮居民人均可支配收入實際增幅。但至2013年底,經濟觀察報記者綜合多方數據瞭解到,上述35個城市中,以房價基本穩定爲目標的上海、北京,2013年12月新房價格同比漲幅均超過20%(需要特別說明的是,國家統計局人士表示,由於房價每月波動明顯,所以現在最能反映一個城市全年房價漲幅的數據是用12月房價同比漲幅)。其餘城市房價漲幅不高於城鎮居民人均可支配收入實際增幅的,僅有5個。
近9成城市在去年房價控制的考試中,成績未合格。如此,也將遲遲未見發揮效力的問責制,推至尷尬的局面。
房價問責是何走勢?風向似乎在悄然發生變化。在北京某房企擔任高管,從去年三季度便一直因項目漲價住建委拒批預售證苦惱的鐘生,近日卻通過私人關係打聽到可靠的消息:春節一過,自己的項目就將獲批,隨後也將放開對高價樓盤的預售設卡。竊喜之餘,他在腦子裏打了一個大大的問號:房價不控制了,調控轉向了?
未達標與達標城市比例爲30:5
在鍾生的回憶裏,自己在2013年10月份收到北京市住建委的提前通氣,一位負責人透露因房價調控目標壓力,預售均價高於4萬元以上的項目不再發放預售證。年底前漲價項目一律不批,禁止捆綁精裝修,折扣方式漲價將被約談等數條規定也口頭傳達給鍾生。
就在2013年10月底,北京調控再度加碼,“京七條”和自住型商品房新政出臺。北京市住建委副主任王榮武喊話,通過一切手段力促房價控制目標達成。隨後,上海、深圳、廣州、武漢、南京等城市新政陸續跟進。
但來自國家統計局的數據顯示,2013年12月份70個大中城市,新房房價同比漲幅超過20%的城市4個,分別是上海、北京、廣州和深圳。南京、廈門等26個城市房價同比漲幅在10%-20%之間,69個城市房價同比出現上漲走勢。“北京、上海目標是保持穩定,房價漲幅都超過20%了,還算穩定?”中國住建部政策研究室原副主任王珏林質疑。
經濟觀察報記者綜合統計局、政府工作報告等公開材料,按照城鎮人均可支配收入實際增速=城鎮人均可支配收入增幅-CPI增幅這一公式計算,最終房價漲幅不高於城鎮人均可支配收入實際增速的,僅有長春、海口、蘭州、昆明、寧波5個城市。
以南京爲例,其2013年城鎮居民人均可支配收入40000元,增長10%,CPI爲2.7%,二者差值爲7.3%。2013年12月新房房價同比漲幅卻高達15.6%,高出房價控制紅線8.3個百分點。另外,太原、瀋陽、杭州、長沙城鎮居民人均可支配收入爲11%、11%、10.1%、12%,在未減掉CPI增幅的情況下,仍低於四城市12.1%、13.2%、11.5%、12.3%的房價漲幅。
無處落棒的問責制
穩定房價工作考覈問責制,已走過四個年頭。其中,2010年4月,新國十條提到建立考覈問責機制;2011年1月,新國八條要求各城市公佈年度新建住房控制目標,未如期公佈目標、新房價格漲幅超過目標的,監察部、住房城鄉建設部等部門視情況問責;2013年2月,新國五條重申考覈問責制度,省級人民政府加強對所轄城市的督查、考覈和問責工作,對執行住房限購和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房價上漲過快的,進行約談和問責。
反映在公開層面的,是約談在一定範圍內悄然進行。
中國房地產業協會副會長朱中一表示,實際上雖然新一屆政府對地產調控公開講話少了,但中央領導和國務院分管領導對調控依然很關心。據悉,住建部等有關部門在2013年分數次,約談十多個房價上漲過快熱點城市負責房地產的領導,並部署落實房價調控問題。
在2013年12月底召開的全國住房城鄉建設工作會議上,一位參會人士透露,除了各省市住建系統的一把手,全國上百位分管房價的副市長也受邀參會,其中包括北京分管房價的副市長陳剛。該人士感慨,大規模邀請地方分管房價官員尚屬少見。
會議期間,住建部通過不同方式,向北、上、廣、深等房價上漲過快的城市明確了2014年從嚴落實各項房地產市場調控政策和措施。但住建部部長姜偉新在會議上,卻並未提及對房價上漲過快的城市進行房價考覈和問責。
猶如懸在空中的大棒,對房價大漲城市的追究責任,卻遲遲未見影蹤。記者就當地問責措施向上海、深圳、昆明等城市住房建設部門採訪,截至發稿前,未收到任何回覆。
考覈問責制,面臨的執行端最大問題,是整體樓市回暖下,漲價責任該由誰承擔,板子應該打到誰身上。在這方面,各方似乎都有自己的委屈。
“住建部也是個冤大頭的部門。”國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙鬆在一次內部學習交流會上調侃,住建部門受到關於調控房價的非議最多,鈔票不歸它發,地不歸它賣,城鎮化不歸它設計,卻要去調控房價,這怎麼調控得了?
另一層面,中央調控房價重壓和地方人口、財政之間出現的矛盾。一位接近決策層的人士透露,北京市委書記郭金龍在有中央高層與會的情形下,直陳特大型城市人口流入問題找不到有效的控制辦法,而購買力集中必然帶來房價上升,這需要從整體制度上着手才能找到出路,不是靠簡單的行政手段可以控制的。
左手調控、右手賣地的地方政府,少有人能練成周伯通的雙手互搏,多是演化成穩房價和土地財政的尖銳衝突。記者綜合中原地產與政府工作報告等材料發現,以土地收益爲主的政府性基金預算收入,北京、上海、大連、重慶、廣州2013年分別爲1841.8億元、2340.4億元、655.1億元,1699.8億元、946.3億元,出現53.7%、172.7%、38.7%、12.8%、98.3%的同比大幅增長。
如以地方公共財政預算、政府性基金預算收入、國有資本經營預算收入三本賬合爲一項地方財政指標,上述五城市土地出讓金占上述地方財政指標的比例在2-4成間,數值分別爲32.8%、33.9%、22.6%、35%、39.1%。另外,2013年土地出讓金爲837.58億元的南京,其土地出讓金佔地方財政指標則升至48.46%的高度。全國國有土地使用權出讓收入達到4.1萬億元,同比增44.6%。
北京市房協祕書長陳志表示,房價大漲問責,看似是問地方,實際還應問中央。影響房價的因素,除了地方開發商壟斷和土地財政高價賣地,實際還有事權財權、土地制度、貨幣制度等深層次的制度性因素。所以,推動改革也顯得尤爲關鍵。
限價解禁風聲
一貫把持着調控最嚴標尺的北京,在剛剛交上2013年房價控制目標的答卷後,忽然刮來一陣高價樓盤解禁的風聲。
位於大望京村的綠地中心,斬獲每平方米9.5萬元的均價銷售,引發業內熱議,這在去年簡直是不可想象的事情。
另一個備受關注的是泰禾北京院子,2014年1月19日獲准銷售均價在6.3萬元-8.7萬元/平方米。
接近泰禾地產的相關人士透露,還有一批高價樓盤將在近期獲批,但“政府已提前和各個企業打了招呼,不要炒作給高端樓盤放開預售證”。
鍾生所在的企業,在北京有多個項目等待預售證獲批,在2013年12月遞交預售證的申請後,卻遭遇到預售禁令。但他前段時間託私人關係得到的住建委方面的回覆是,春節後批預售證靠譜。
“私下交流時,會和建委部門述說開發商的困難,周邊價格確實漲了,他們也會考慮實際情況價格控制放鬆一些。”鍾生表示,過完春節肯定會加快預售證審覈速度,價格管理力度會比2013年鬆一些,畢竟去年房價控制壓力巨大。北京是響應中央精神,大力增加保障房和自住型商品房供應,把更多精力放在增供應上,未來對商品房的行政限制或會越來越少,市場真正還給市場管。
對比北京、上海、廈門、南京四地2014年政府工作報告,除北京、上海明確繼續從嚴調控北京特別強調了“堅決保持房價基本穩定”外,後兩者在地產調控方面言辭甚少,更多仍是指向保障供應。
在難以簡單拽住商品房價上漲的繮繩時,北京似乎在保證賣地收入,拉低平均住房價格、保障夾心層住房需求三者中間率先找到思路。北京市工作部署將構建以政府爲主提供基本保障、以市場爲主滿足多層次需求的住房保障和供應體系。公租房和共有產權房將繼續作爲重點,推進自住型商品住房建設,加快已供地項目實施進度,新增5萬套供地。商品房用地中將有50%用於建設中低價位的自住型商品房。
值得注意的是,在房價漲幅較大的城市增加住房有效供應方面,姜偉新曾公開提到北京市的自住型商品房,要求供需矛盾較大的地方學習並推廣此種模式。
以房價控制目標爲地方考覈依據,帶着濃厚行政色彩的問責制,或在遭遇問責難後,身影逐漸轉淡,保障房建設和土地供應考覈或將加強。朱中一曾表示,未來調控方式上會有所變化,以目標控制爲手段的調控方式將會逐步淡化。
但過度階段,仍需要時間。王珏林打了一個形象的比喻,目前調控屬於止痛藥,有病吃完暫時不疼。長效機制,藥力更爲持久,能管較長的一段時間。最後根除病根,是通過法制建立市場。但一步邁向法制太難,建立長效機制是用更合適的辦法來替代目前的短期調控。一切都需要時間。
(文中鍾生爲化名)