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在2014年北京“兩會”上,北京市副市長陳剛明確表示2014年將力推共有產權房,數量達到5萬套,佔商品房供應量近一半。這條簡短的消息,事實上,包含着商品房市場結構將發生劇烈變化的意味。
而在上週,北京的監督機制出臺,包括房源、套數、戶型等信息均全部公開,事實上是共有產權從探討到逐漸明確的演變。
龍頭企業萬科地產一位負責人稱,這對市場的影響是顯著的,包括萬科在內對此前的“剛需房”要重新審視,地產企業的商品房定位只能是向上提升了,也就是說所謂的“改善性需求”將成爲房企聚焦的對象,以避開自住房的強大競爭。
對於共有產權,來自政府的聲音仍然呈現“只做不說”的態勢,沒有大張旗鼓的造勢,但事實上,“共有產權”的試驗卻在緊鑼密鼓。
從低調實驗到高調討論
2013年之前,共有產權住房雖無高調推廣,卻在上海、淮安等地進行了實驗。2013年年底之後,住建部、北京市領導以及人民日報等媒體,都陸續對共有產權住房制度進行了討論。三中全會之後,共有產權住房制度有向全國鋪開的勢頭。
在去年12月24日舉行的全國住房城鄉建設工作會議上,住房和城鄉建設部部長姜偉新在部署2014年工作時,明確表示:“更加註重分類指導,探索發展共有產權住房和強化市場監管”。
共有產權住房相比傳統的保障房開發,具有明顯的制度優勢。
1、嚴格限制尋租,防止鑽制度的空子
傳統的保障性住房在分配方面一直存在着一些問題。房屋並不是一種公共物品,由公共部門分配必然存在制度尋租的動力。儘管我們可以通過嚴密的資格審覈和信息公示來防範這種制度尋租,但再嚴密的監督,也比不上制度優化。
出租類保障性住房不論,出售類的保障性住房(限價房、經濟適用房),政府出資不顯性化,個人出資獲得不完整產權的保障性住房的成本可能遠遠低於市場化房價,不完整產權的保障性住房有轉成完整產權房屋的可能性,且轉換成本往往遠遠低於購置商品房的成本。這就自然而然吸引了不少不符合申請條件,甚至是爲了牟利的投機投資客謀求制度尋租的可能性。
共有產權制度之下,政府的出資是顯性化的,住房的產權本身是完整的,只不過個人並沒有取得完整的產權而已。這樣一來,個人取得完整產權要麼需要等待很長的時間(上海模式),要麼雖然不需要很長時間,但也需要支付接近市場原價的成本(淮安模式)。儘管傳統的經濟適用房,在上市時往往也有補交土地出讓金差價的規定,但由於對差價的算法定義模糊,很難形成對投機投資客的震懾。一旦政府的出資顯性化,則投機客鑽制度空子的想法就大爲減少。
2、有助於住房保障項目的退出
傳統的經濟適用房歷經土地劃撥、房屋建設、房屋分配等環節,一旦房屋進入保障對象手中,就極難實現退出。隨着時間的流逝,部分保障對象生活水平可能出現了明顯提高,但在制度層面我們很難要求其騰退保障性住房(因爲其佔有了不完整的產權)。事實上,這也是未來保障性住房更應該以租爲主的核心原因。
然而,共有產權制度之下,住房保障項目的退出本身是捆綁贖買政府所佔產權(或要求政府回購個人所佔產權)的。換言之,如果個人不犧牲掉政府提供的住房保障優惠,就不可能實現產權的完整化。而個人一旦生活水平改善,其取得房屋完整產權的動力是存在的,取得完整產權的成本一般也不會高於新購置商品房的成本。在個人取得完整產權的同時,伴隨着還有政府的現金迴流。
3、有助於改善地方政府的財政收入,實現民生開支透明化
當前很多地方的政府都存在着債務負擔較重,民生開支偏少,現金流入不足的問題。可事實上興建保障性住房本身是一種民生的投資,只不過因爲過去採取了犧牲土地出讓金的方式,既造成了土地市場的冷清,又造成了民生投入的不足。
如果採取共有產權的方式,則可能實現資金“轉起來”。這種資金的“轉起來”不僅增加了流入和流出,也優化了資金流發生的時間。在土地出讓期,地方政府存在一筆現金的流入——這種流入在以往是不存在的。
4、有助於更多夾心層居民享受住房的保值增值
上海模式之下,政府有一定的回購義務。這一模式限制了投機投資的居民,但保護了自住客保值的需求。
共有產權本質:爲合理需求提供槓桿
我國的首付款比例要求在世界上相比都是偏高的。首套置業是健康的需求,賣小買大也是健康的需求。然而,目前個別城市還存在房屋供不應求的壓力,2013年全國房價上漲速度仍然偏快。這時候調降首付款比例要求,哪怕是調降首套房首付款比例要求也是不合適的。差別化的住房信貸政策宜粗不宜細,如果各地適用不同的按揭貸款利率和首付,可能導致金融體系的混亂。
共有產權制度,就是政府向需要住房保障,但又無需政府直接提供租賃性保障房的廣大夾心層提供的一種事實上的住房資金支持。只不過這種住房的資金支持,並不來自於金融機構,而來自於政府的土地出讓金收益。因爲真實需求的存在和居民買房槓桿率偏低的事實,使得這種對居民的加槓桿是可持續的,也是能解決一系列問題的。
這種政府加槓桿的行爲,和固有的金融體系提供槓桿可以並存。我們認爲,這兩種槓桿的運用,還可以通過制度創新產生新的協同效應。例如《人民日報》提到,淮安市房管局和保障房中心、銀行、擔保公司設計了一個貸款解決方案,保障房管理中心用保障房基金替貸款者兜底,直到貸款人實在沒有還款能力,保障房基金替貸款者還款,並收回其所有的那部分產權,重新投入共有住房中,借款人轉而進入廉租房保障。
當前的住房保障制度之下,低收入居民的住房問題一般可以交由廉租房和公租房解決,而高收入居民能夠負擔商品房房價。然而大量的夾心層既無法負擔房價,又無資格申請公租房。這些居民不僅需要居住權,也需要置業權,甚至也想要享受資產價格波動的可能好處(並願意承擔一定風險)。
歷史上政策的諸多錯位,在於將降低房價看成滿足這部分夾心層需要的辦法。可是一旦房價確實出現下降,又往往有一些投機投資客抄底買入。夾心層始終處於社會輿論的風口浪尖,每一次調控他們都很難滿意,大量興建保障性住房和他們相關度也並不大。本質上,這些中等收入的居民,是需要一種能夠低成本取得住房產權的辦法,共有產權房提供了這樣一種辦法。
共有產權房源:房企暗渡陳倉怎麼辦?
如果把定價權交給企業,那麼享受共有產權資格的企業一定有動力上調房屋的銷售價格。如果不把定價權交給企業,而採取限定房價方式,則企業往往會盡可能降低建設成本,質量帶來隱憂。這時候,政府只好下大力氣監督保障性住房的建設質量。而且,如果以“貨幣補貼形式購買普通商品房的部分產權作爲共有產權房”,顯然又存在買哪些房子的問題。如果這一價格的確是市場化的,那麼很難說房源的選擇完全沒有企業尋租的問題,本該定爲共有產權的房價應低於商品房一定比例,然而通過種種手段將其運作至高價位的風險卻一定存在。
目前的上海模式和淮安模式,都把共有產權房作爲保障性住房的一種實體建設模式。儘管淮安也規定“商品住房項目用地出讓前,由市國土資源部門負責會同市規劃部分和市住房保障部門研究確定項目中配套建設共有產權經濟適用房的方案”,但這本質上和單獨出讓土地無異。
我們認爲,共有產權制度不應該是一種房屋的建設模式,而是一種住房保障的模式。換言之,不存在哪個房屋是共有產權房,而存在哪個業主享受了共有產權的補貼。當這種補貼發生時,房屋的完整產權依然是存在的,只不過不掌握於某個業主之手;當這種補貼消失時,房屋本身就是一個商品房。在遠期,補貼和建設行爲甚至是可以分離的(如果全社會供過於求的話)。所以共有產權在本質上並不是一種房,而是一種制度安排。
既然是商品房,就應該讓企業來定價,政府適當進行指導。例如,某地2013年的新房銷售均價爲10000元/平方米。我們建議,該地可以規定2014年凡申領預售證價格在10000元/平方米以下的普通商品房,均可以申請配套15%的共有產權住房,且申請作爲共有產權房的房源面積不得超過90平方米,房源價格不得高於預售證申請的均價。政府嚴格監管企業的實際銷售價格,不允許出現實際銷售價格嚴重偏離預售證規定價格的情況(這在正常情況下也是要做的)。在任何時間點,共有產權房的登記備案套數都不允許超過項目總登記備案套數的15%。
也就是說,將共有產權房定價和普通商品房捆綁的政策,才既可能約束開發企業提高共有產權部分的銷售價格,又避免政府直接定價帶來的無效率。
總而言之,我們相信共有產權住房制度憑藉其獨特的優勢,或將成爲我國住房供應體系的重要組成部分,也將逐漸改變開發行業的運行生態。對政府來說,這可能意味着供過於求區域存貨問題的緩解和住房保障的大力推進,對於企業來說,這可能意味着全新的開發機會,社會責任和股東利益的進一步融合,以及社會輿論壓力的緩解。
(作者爲中信證券研究部研究員)