|
||||
1月底,首創置業公告稱將出售一家全資附屬公司100%的權益予一家新加坡關聯公司,該附屬公司持有首創置業在麗澤商務區F03地塊50%的股權。
這並不是首創置業首次出讓麗澤商務區地塊股權。早在2013年12月,首創置業便出售一家全資附屬公司63%的權益予工銀國際,該附屬公司持有麗澤商務區F02地塊50%的股權。
北京麗澤商務區的地塊,爲首創2013年1月所得,分別是F02、F03、F05地塊。拿這三塊地,首創置業耗資約51億元。一年的時間,首創置業出讓了其中兩塊地的股權,且兩次土地股權交易的買方都是境外公司,首創置業的拿地財務安排有何玄機?
早有安排
首創置業董事長劉曉光對經濟觀察報表示,從戰略上而言,首創置業在拿地時就已經做好了這一安排。“這次出讓地塊的50%股權,買家就是GIC。”劉曉光表示,GIC既是首創置業的股東,也是優秀的合作伙伴。
作爲首創置業多年的外資合作伙伴,在首創置業的不少項目中,都有新加坡主權基金GIC的身影。例如,瀋陽吉天置業有限公司、重慶首創新石置業有限公司等,都由GIC持有50%的股權。
在麗澤商務區地塊拿地之初,首創置業的海外合作、融資框架,就已經顯現端倪。
F02地塊,F03地塊,都是以聯合體的方式拿地。F02地塊,拿地方是首創朝陽房地產發展有限公司和菲森國際企業有限公司聯合體;F03的地塊,拿地方是首創朝陽房地產發展有限公司和邦泰克投資有限公司聯合體。
首創置業多個公告內容顯示,聯合體中的菲森國際企業有限公司、邦泰克投資有限公司,都是首創置業的境外全資控股公司。在拿地之初,首創置業實際上擁有這些地塊100%的股權,只是將地塊50%的股權交由國內子公司手中,另外50%的股權則由境外子公司持有。
其後,這些地塊的股權轉讓,都發生在境外子公司控股的50%的股權中。由境外子公司將股權轉讓給其他的境外合作者。
劉曉光表示,交易完成以後,F03地塊將是首創置業和GIC各持有50%的股份,但是管理權還是在首創置業,GIC負責設計、經營理念、引入資源等。
一位與外資有較多合作的房地產公司董祕告訴經濟觀察報,拿地的過程有很多不確定性因素,例如能不能拿到地、拿地價格在競買的過程中被推得過高等,這些都是外資會考慮的因素,等拿到地以後外資再進入,這樣不確定性減少,外資的風險也減少了。
借道海外資本
首創置業證券事務方面一位負責人對經濟觀察報表示,麗澤商務區這幾塊地是純商業用地,並沒有住宅,拿地之前,公司就已經與外資合作伙伴進行了接觸和協商,現在是進一步明確了合作方式。
從股權轉讓的價格來看,與當初拿地的價格相比,並沒有出現太大的變化。
此次轉讓的F03地塊,拿地價格是19.38億元;而此次轉讓該項目50%的股權,GIC所要付出的代價是提供股東貸款來償還一筆貸款,本金爲9.986億元,至估計交易完成日期(即2014年3月31日)的利息總計6489.7萬元。GIC付出的總代價爲10.6億元。
這個價格,按50%股權計算,較當初的拿地價格高9449萬元,而這一部分,主要是支付貸款利息。轉讓價格並沒有出現明顯變化。
從麗澤商務區地塊的運作來看,首創置業借道海外資本的方式還不止於此。
GIC收購50%股權,所要付出的代價,主要是幫助償還一筆本金爲9.986億元的貸款及利息,而這筆貸款所要償還的對象是CPL公司(Cen-tral Plaza Development Ltd。)。根據公告信息,CPL公司是首創置業的境外全資附屬公司。
早在2012年11月,首創置業宣佈將由一附屬公司發行以人民幣爲單位的債券,而這一債券的發行人就是CPL公司。隨後,首創置業獲得香港聯交所批准發行三年期20億元人民幣7.6%有擔保債券,正式在聯交所上市。
由CPL發行的這一債券,當時獲得穆迪授予暫行Ba3高級無抵押債務評級,首創置業也因此獲得穆迪授予的首次Ba3公司家族評級。發行債券所募集的款項,將用於支持新收購及項目發展計劃。
CPL發債所募集的20億元,與2013年初首創置業在麗澤金融區的大舉拿地有直接關係。
目前,CPL債券還有近兩年的時間纔到期,7.6%的利率水平在目前國內的融資環境下並不算高,而通過股權轉讓,僅F03地塊,首創置業將獲得超過10億元的本金和利息還款。
今年2月10日,首創置業發佈融資計劃,將發行10億美元有擔保中期票據和永續證券計劃;2月11日,其發佈公告,對上述10億美元發債計劃進行提取,分兩批發售2017年到期的20億元人民幣票據、2019年到期的25億元人民幣票據。發行人同樣是CPL公司。
2月10日,首創置業在香港舉辦全年業績發佈會,透露其五年目標是2018年簽約銷售達到600億元。2013年全年首創置業簽約銷售是196.4億元。
接下來,首創置業很有可能成爲土地市場的常客。