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市場的優勝劣汰和版圖重構,實際上是一個去泡沫化的過程,既是調控來之不易的成果,又符合樓市穩健發展的趨勢。而龍頭房企在多元化投資渠道上的佈局,則有利於行業加速洗牌和整合。對大型房企而言,聯手商業銀行,既能帶來穩定投資利潤,又能增強品牌效應,藉助銀行的專業化優勢,提高資金使用和管理效率,降低財務風險,以更好地應對即將帶來的市場調整。
編者按恆大、越秀、萬科、綠地,近期諸多標杆房企把投資觸角伸向銀行業,凸顯出佈局地產金融的深遠意味。那麼,這透露出房地產經營形勢的哪些端倪?將觸發樓市哪些變局?是否會影響樓市調控?本報今天刊發兩篇報道,從不同角度進行分析。
記者李文龍進入新年以來,國內房企紛紛投資商業銀行引起了廣泛關注。越秀集團收購創興銀行、恆大地產參股華夏銀行,表明大型房企的資本投資觸角,早已延伸和滲透到了金融業。地產與銀行的聯姻,在觸發房地產業變局的同時,人們更加關注其會對樓市調控的影響。
衆所周知,銀行貸款一直是開發商所倚重的融資渠道。本輪樓市調控的核心舉措之一,就是信貸政策,房企入股銀行也引發了不少人擔憂,這是否會減弱調控的效果?
業界人士分析,投資多元化無疑是大型開發商聯手銀行的初衷,在將給上下游帶來一定融資便利的同時,並不一定會掣肘房地產調控,反而會促成房地產市場的行業洗牌和版圖重構,從而促進市場進一步調整。
“銀行信貸的原則之一,就是防止出現關聯交易。”工商銀行的一名信貸人士告訴記者,實際上銀行的內控和管理體系已經相當完善,自身會根據行業的發展前景和項目質量來把控信貸投向。而且,銀行對開發商貸款一直實行名單制管理,參股商業銀行的綠地、恆大、越秀等均是大型龍頭企業,不僅資金實力強,而且佔有着較大的市場份額,本身就屬於銀行支持的對象。比如,1月份,恆大集團就與浦發銀行簽署戰略合作協議,浦發銀行將向恆大提供單筆200億元的綜合授信。
由此可見,拓寬融資渠道只是房企入股銀行的原因之一,雙方的聯姻屬於正常的資本聯合,勿需過度解讀和擔憂。與此同時,標杆房企頻頻的投資動作,卻透露出房地產業洗牌將加速的端倪。
1月份,銀監會召開的2014年全國銀行業監管工作會議強調,嚴控房地產貸款風險,高度關注重點企業,防範個別企業資金鍊斷裂可能產生的風險傳染。業界對房地產市場調整潮到來的預期可見一斑。隨着調控深入推進,我國的房地產市場已經走出了暴利模式,在未來土地和融資成本升高,競爭日趨激烈的市場環境中,資本實力、品牌效應將是房企賴以生存的底牌,而中小型開發商的生存空間將持續壓縮。
入股商業銀行,無疑凸顯出龍頭房企進一步增強資金實力、佈局地產金融的意圖,實際上這些大型房企在行業併購上也不斷攻城略地,趁機擴大市場份額。根據清科集團旗下私募通統計,2014年1月中國併購市場從披露的併購案例總金額來看,房地產行業居首,披露金額的案例20起,披露金額爲26.31億美元,佔披露案例總金額的34.8%。
房地產是典型的資金密集型行業。從本輪調控啓動以來,雖然開發商整體盈利仍很可觀,但是不少企業的負債率也一度大幅攀升,兩極分化趨勢明顯,一些實力較弱的小型開發商不得不出售股權、債權或其他資產。而廣東順德和杭州,也曾出現過小型地產商破產的情況。隨着收購兼併潮的升溫以及行業洗牌的加速,未來房地產業的集中度將進一步提升。
有觀點認爲,我國房地產業走過了一段粗放式的發展歷程,集中體現在過高的利潤以及不少城市的樓市泡沫上。而隨着調控效果的持續發酵,房地產業也將迎來一個徹底轉型,整體行業利潤迴歸正常水平,不可避免地出現優勝劣汰,一些負債率較高、資金槓桿使用過大的開發商,將被淘汰出市場。而有着多元化籌資渠道的大型房企,則會藉機併購小型開發商,進行新的戰略佈局,繼續上演“大魚吃小魚”的好戲。
市場的優勝劣汰和版圖重構,實際上是一個去泡沫化的過程,既是調控來之不易的成果,又符合樓市穩健發展的趨勢。而龍頭房企在多元化投資渠道上的佈局,則有利於行業加速洗牌和整合。對大型房企而言,聯手商業銀行,既能帶來穩定投資利潤,又能增強品牌效應,藉助銀行的專業化優勢,提高資金使用和管理效率,降低財務風險,以更好地應對即將帶來的市場調整。
我國房地產市場存在着明顯的系統性風險,已是不爭的事實,不僅金融機構已在積極應對,嗅覺敏銳的開發商也早已感受到了市場大調整的氣息。與過去高槓杆、低利率、房價持續上漲相比,開發商如今身處的經營環境已不能同日而語。多元化投資,已經成爲手握重金的開發商主動轉型的現實選擇。
而從長遠來看,新型城鎮化仍將爲房地產業創造出較大的發展空間。只不過,隨着發展模式轉型以及階段的轉換,如今的房地產業已經步出人人都可分一塊蛋糕的時代,行業深度整合和洗牌將是長期發展趨勢,開發商投資和經營策略的調整,也是行業鉅變的前兆。