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衆所周知,去年,蔡家、巴南、大渡口這三個一貫低調的區域被推到了“第一線”,開發商們豪邁“下叉”。恆大、珠江、瑞安、招商、萬達等實力強勁的開發商並不介意扎堆,直接進軍巴南市場。“今年房地產的競爭,主要集中在這三個新興區域。”重慶珠江實業有限公司營銷總監康玉峯分析,供應量會超過2013年。
據領域機構數據顯示,2013年重慶樓市供應量爲2400萬平方米,目前存量約1000多萬平方米。領域機構市場部經理張鑫預測,存量充足的情況下,今年供應量仍將維持高供應現狀,保守估計約2400萬平方米,與去年一致。
需求量預測:剛需還是主流,需求量有所回落
上世紀80年代出現生育高峯,那時出生的人也成爲了近年來主要的剛需人羣,並在2012年達到高峯。因此,不少人猜測,近兩年這部分主流剛需人羣已被市場消化殆盡。
對此,張鑫認爲,2012年的“剛需年”以及2013年的“改需年”確實消耗了大部分剛需和改需客戶,但重慶本土需求依然旺盛。不僅如此,隨着重慶經濟迅速發展,輻射範圍也延伸到了其他省市,重慶將迎來“複合年”。“區縣進城人口、外來務工人口、外地務工人口大量返回又成爲另一部分剛需客戶,還包括大量投資人羣的涌入,讓重慶的需求量依然保持高位。”
張鑫預測,未來5年,重慶依然以剛需客戶爲主。今年市場需求或將有所回落,但仍然保持高位,保守估計約2200萬平方米,供求關係依然趨於平衡。
政策預測:以優化政策爲主
不少業內人士認爲,國五條、國八條的推出,並不是抑制剛性需求,主要抑制的是投資人羣和高端客戶。“這對剛需爲主的重慶影響並不大。”金科股份總裁蔣思海說,重慶地方政策提出,高端有抑制、中端有市場、低端有保障,這讓重慶房地產市場始終健康、良性地發展着。
同時,“公積金和銀行貸款的變動,是優化政策的一種方式,主要目的是保護首次置業者。”張鑫預測,2014年,預計國家不會有大的新政策出現,更多的是讓政策落地,得到優化。
房價走勢預測:整體平穩,會出現“合情合理”上揚
2013年,重慶樓市成交均價約7164元,在全國五大中心城市中居於末位。基於未來重慶經濟的迅速發展,土地成本、建安成本、人工成本的增加以及剛性需求的支撐,著名媒體評論人秦長生認爲,今年重慶房價走勢整體平穩,會出現“合情合理”的上揚。這也正是業內人士的統一觀點。
“從2012年開始,重慶的供求關係一直趨於平衡,這一現象今年會持續下去。”銘騰機構市場部總經理吳小飛說,因此,房價的漲幅是在“情理之中”,2014年重慶房價整體漲幅在10%左右,區域不同,漲幅也會不同。
吳小飛預測2014年,大石壩、照母山等城市中心、副中心區域,由於中心資源越來越稀缺,漲幅會達到10%—15%,高層單價會破萬;一環半區域,如茶園、大學城等片區,目前還低於整體均價,有一定漲幅空間。但由於競爭激烈,這一板塊漲幅偏小,約爲5%—8%;二環外板塊,受配套不全、距離市區較遠等因素影響,漲起來較爲困難。
-2014年供應量將維持高供應現狀,保守估計約2400萬m2,與去年一致
-主要集中在蔡家、巴南、大渡口這三個新興區域
-2014年市場需求或將有所回落,但仍然保持高位,保守估計約2200萬m2
-預測未來5年,重慶依然以剛需客戶爲主
-2014年重慶房價整體漲幅約在10%左右
-大石壩、照母山等城市中心、副中心區域,漲幅會達到10%—15%,高層單價會破萬
一環半區域,如茶園、大學城等片區,競爭激烈,漲幅偏小,約爲5%—8%
二環外板塊,漲起來較爲困難