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2014年1月28日,《北京市房屋登記工作規範(試行)》修訂稿中指出,辦理房屋產權登記時,房屋贈與不再需要辦理公證。
沒有購房資格,可以獲贈房屋嗎?房屋贈與是不是比房屋買賣省掉一部分稅費?獲贈的房屋可以再次轉讓嗎?
《樓宇週刊》特邀專業法律人士解讀,爲讀者釐清房屋贈與的條件、稅費、風險等常見問題。
房屋贈與不再需公證
1月28日,北京市住建委就《北京市房屋登記工作規範(試行)》修訂稿向社會公開徵求意見,其中,辦理房屋贈與不再需要公證。
修訂稿指出,房屋贈與屬於贈與方和受贈方共同申請辦理的事項,房屋贈與時,在雙方提交贈與合同且雙方到場的情況下,登記部門已經有能力審查贈與行爲的真實性,因此無需要求辦理公證。但是,如果贈與方不能到場,委託他人辦理,則委託書必須公證,以保證委託行爲的真實性,避免假冒產權人將房屋贈與他人;如果受贈方不能到場,因爲其受贈屬於獲益的行爲,則其委託書無需公證。
疑問1
房屋贈與和房屋買賣
哪個更划算?
北京浩東律師事務所律師張春傑認爲:“房屋贈與是要比房屋買賣少交一部分稅費,但不能籠統地說房屋贈與比房屋買賣更划算。”
張春傑指出,房屋贈與免徵營業稅,但需按照房屋過戶指導價徵收3%的契稅和20%的個人所得稅,只有贈與人與受贈人之間是直系親屬(夫妻、子女、父母、兄弟、祖父母、外祖父母),或是撫養人與贍養人關係,以及贈與人遺贈給受贈人的,才能免徵個人所得稅。
但根據國家稅務總局規定,受贈房產無論何時再次轉讓,均需繳納20%的個人所得稅。而普通二手房買賣時,自用五年以上並且是家庭唯一生活用房,免徵個人所得稅。因此,通過贈與獲得的房屋,在轉讓時面臨着更重的稅費負擔。
疑問2
受贈的房屋
是夫妻共有財產嗎?
張春傑解釋,根據《婚姻法》及有關司法解釋的規定,贈與夫妻房屋時,贈與協議中明確指定將房屋贈與夫或妻一方,這樣該房屋就不是夫妻共同財產,即使離婚時對方也不能要求分割;如果未明確指定,則該房屋歸夫妻共同所有。
張春傑建議,爲減少發生法律糾紛,贈與人在贈與協議中應明確寫明將房屋贈與給受贈人本人還是受贈人及其配偶。
疑問3
沒有購房資格
可以獲贈房屋嗎?
記者在北京市住建委官方網站上查詢到,按照北京市住建委的規定,贈與住房的,受贈方須具有購房資格才能接受贈與,否則無法完成過戶。同時,獲贈房屋將計入獲贈家庭的房屋擁有套數內。
北京市住建委2011年4月發佈的《關於落實我市住房限購政策做好房屋登記有關問題的通知》指出,以贈與方式申請辦理房屋轉移登記的,應先到網籤窗口進行獲贈人的資格覈驗,在覈驗通過後,各房屋登記部門才能給予辦理轉移登記手續。
共有房產贈他人
需夫妻雙方同意
在實際生活中,經常出現這樣的情況:房屋屬於夫妻共同財產,但僅登記在一方名下。在這種情況下辦理贈與的登記過戶,則需要其配偶到場簽字,以避免因配偶對贈與不知情而發生糾紛。同時,贈與人還需提供婚姻狀況證明,如贈與人已婚的,要提供結婚證,未婚的要提供單身證明。
贈與後應儘快過戶
律師建議,房屋贈與後應及時辦理公證,因爲公證後贈與人一般不能反悔,這比單純地簽訂贈與協議更能制約贈與人反悔。而且,雙方簽訂完贈與協議後應儘快辦理交房和過戶手續。因爲,即使辦理了房屋贈與公證手續,如果拖延的時間較長,可能發生贈與人去世、受贈人去世、贈與人與他人有其他糾紛等情況。
過戶後無法反悔
按照規定,房產在過戶之前,可以撤銷贈與;過戶之後,就不可以撤銷贈與了。
不過有三種特殊情況,過戶後也可以撤銷贈與:受贈人嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬;受贈人對贈與人有扶養義務而不履行;受贈人不履行贈與合同約定的義務。
本報記者陳靜思