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進入2014年,不少業內人士對樓市進行了預測,任志強看漲謝國忠看跌,馬光遠則認爲房地產可能在這一年發生逆轉。總的來說,業內對樓市的發展前景並不看好,即使是漲,也只是部分一二線城市,增幅也會減緩。
對杭州樓市來說,漲跌沒那麼重要,因爲有塊巨石一直壓在杭州樓市的頭頂,那就是一直在高位並不斷趨升的商品房庫存量。今年1月,杭州的商品房庫存量首次突破12萬套,爲歷史最高位。此後直到昨天爲止一直維持在12萬套上下。其中主城區超過了5.67萬套,也創了歷史新高。2014年,庫存壓力會減輕嗎?
庫存一年增加了近4萬套
蕭山增幅明顯
根據透明售房網數據,2014年2月12日(截至下午4點30分),杭州商品房庫存量爲119976套。而去年同一天,這一數字爲82317,也就是說,僅一年的時間,商品房存量增加了約3.8萬套,和增量最多的2011年不相上下;增幅爲45.7%,在近五年來增幅榜中排第二位。
如果把這個量拆分爲主城區、餘杭區、蕭山區,會發現這個數字變化相當有趣。杭州主城區增加了1.1萬餘套,增幅約27%;餘杭區增幅1.4萬餘套,增幅約55%;蕭山區增加了1.2萬套,增加約86%。
單從這個數據上看,因爲主城區可拿地塊愈來愈少,杭州主城區的可售房源量增加幅度有限,反倒是餘杭和蕭山區的庫存壓力已經直逼主城區。
從庫存壓力比較大的區域來看,餘杭區的壓力沉重,像臨平、閒林、星橋等板塊均在庫存壓力前十榜單中。其中以臨平副城壓力最大。截至2月12日,臨平副城(含臨平老城、臨平新城、臨平山北和良熟區塊)可售房源達到17996套,佔到餘杭總可售量的45%。而2014年,臨平還將新增5個項目,總體量達62.65萬平方米,包括像贊成南苑地塊、江蘇新城臨平北地塊、智創南苑地塊、萬泰城章、贊成良熟地塊等,勢必會給臨平板塊帶來更大的壓力。
銷售量下滑而供應量猛漲
12萬套庫存消化有待時日
2013年杭州共成交商品房85823套,成交面積934.4萬平方米;而2012年,杭州成交商品房83690套,成交面積890.6萬平方米。
從去年全年的成交量上來看,在去年的1月、3月和4月主城區月成交套數超過了4000套,之後呈現高開低走局面。即使在金九銀十的10月份,成交套數僅有3004套,從而也助長了庫存量的大幅增加。
進入2014年,杭州的成交仍然波瀾不驚。1月份主城區商品房交易量爲2631套,2月份至今,因爲春節的關係,成交套數更加少得可憐。
與成交量相對應的是,供應量大幅增加。據分析,2013年的供應量大幅增加,與去年以來的開發週期加快以及土地供應週期有關——
2009年,杭州主城區宅地推地量進入高峯期,這批出讓土地在2012年先後進入開盤期,但由於受調控政策影響,先行消化的多爲小戶型。2013年,130平方米以上的大戶型銷售趨緩,轉化爲存量。
從去年起,隨着外來大鱷的進駐,杭州的樓市開發節奏開始加快。據統計,拿地開盤前十項目的平均開發速度已經縮短到8個月。這也使得原本應在2014年開盤的樓盤也擠進了2013年的開盤行列。
去年土地出讓創新高
未來庫存量無懸念持續走高
開盤難,難開盤。現如今,開盤熱銷的場面越來越罕見,而開盤日期在如此行情下也是一拖再拖。
記者詢問了原本打算在2月開盤的30餘家樓盤,發現真正能如期開盤的,幾乎沒有,像君璽、高德置地廣場、之江時代中心、中大銀泰城預計在今年三四月份開盤,其他樓盤對何時開盤沒有確定日期。
與此同時,2013年,杭州共出讓土地225宗,出讓總收入爲1326.9億元,較2012年翻倍,同時也創下杭州土地出讓收入新紀錄。根據2013年的開發週期,去年拿地的項目,今年將會集中爆發。
杭州市國土局發佈的《2014年杭州城區經營性用地推介手冊》第一期顯示,2014年1月,杭州賣地298.5億元,是已有記錄的單月成交最高額。杭州市國土資源局資料顯示,今年,杭州主城區還將計劃出讓經營性用地73宗3622畝(含已公告地塊)以及部分當前具備條件的優質地塊21宗990畝。
預計今年杭州樓市的銷售壓力將會更大,而杭州未來的庫存量也將無懸念地持續走高。
2月3日,杭州商品房存量達到史上最高值,12747套。2014年一開春,樓市前景不容樂觀。