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北京院子、綠地中心等4萬元/平方米以上高價項目入市並沒有帶來市場的成交反彈,季節性影響以及富有階層海外置業的影響,讓2014年京城豪宅市場蒙上了一層陰影。去年豪投重資拿下的優質地塊能否帶來相應的回報充滿了未知數。
冷淡開局
在經歷了2013年底的成交反彈之後,2014年北京公寓豪宅市場低迷開局。根據亞豪機構統計數據顯示,2014年1月,北京57個報價在5萬元/平方米以上的公寓豪宅項目有22個實現成交,相比上月成交項目減少了10個。22個項目累計實現成交199套,成交面積3.85萬平方米,環比分別減少了30%、40%,而同比2013年1月情況來看,這兩個數據下滑幅度更是高達66.3%與65.9%。
亞豪機構副總經理高姍分析認爲,2014年1月成交情況延續了自2013年下半年以來的低迷態勢。從2013年公寓豪宅市場情況來看,上下半年的對比非常明顯,上半年月度成交基本都保持在300套以上,而下半年則多維持在200套以內,雖然有個別月份成交情況較爲突出,但是也難掩下半年整體頹勢。而出現這種情況的原因主要是行政手段的制約,高姍認爲,爲保持房價的穩定,在整體市場已回暖的情況下,2013年政府加大了對於中高端項目在預售環節的控制,尤其是下半年以來,每月得以審批通過取證入市的公寓豪宅項目寥寥無幾,而在年底階段更是直接暫停了4萬元以上項目預售證的發放,斬斷了公寓豪宅項目的供應之路。供應的短缺不僅造成了成交數據的不斷下滑,更是使得市場當中出現豪宅項目“日光”這一前所未見的現象,由此也印證了公寓豪宅市場需求的充足與堅挺。
進入到2014年之後,由於受到元旦與春節“雙節效應”的影響,1月北京住宅市場供應滑至最低點,全月僅7個項目開盤銷售,而這其中公寓豪宅項目的供應爲零,這也使得公寓豪宅市場成交出現低迷開局的現象。但是這一情況也即將出現扭轉,2014年1月19日,北京市住建委批發了2014年首批3個住宅項目預售許可證,其中兩個爲高端住宅類產品,別墅項目泰禾北京院子以及公寓豪宅產品紫辰院,取證價格均在6萬元/平方米以上。這也標誌着2013年底階段實行的4萬元預售禁令正式放開。
地王項目入市
從1月公寓豪宅市場的成交區域特徵來看,成交區域仍多集中於老牌豪宅區當中。其中成交佔比最高的爲燕莎區域,佔據了全部公寓豪宅市場成交的31%份額;城四區緊隨其後,成交套數佔比爲28%;另外大中關與望京豪宅區成交則不相上下。
這些老牌豪宅區之所以能夠成爲市場所接受的豪宅區域,或源於核心的地理位置、或源於稀缺的自然資源、或源於高端的商務氛圍。而自2014年開始,還將有另外一類公寓豪宅產品逐漸成型,即“地王豪宅”。由於整體供應的短缺以及城區土地的日漸稀少,部分位置較佳的住宅地塊均遭遇瘋搶,“地王”現象層出不窮。而在2014年,像香河園地塊、萬柳地塊、夏家衚衕地塊以及首創農展館地塊等將逐漸進入市場,“地王豪宅季”即將開啓。
而除去這些散落在各處的“地王豪宅”項目之外,有一個區域也即將以豪宅區的姿態出現在公寓豪宅市場當中,這就是東壩區域。2013年,東壩區域共實現3宗住宅用地的出讓,分別被保利首開、恆大以及首城拿下,扣除保障房後樓面價均在4萬-5萬元/平方米左右,預計未來銷售價格均會在7萬-8萬元/平方米以上。受此影響,該區域目前的兩個項目北京奧林匹克花園的尾房以及首開常青藤2014年新一期產品的計劃售價雙雙攀升至4萬-5萬元/平方米左右。而隨着這些高價地項目逐漸入市,東壩區域將成爲新興“豪宅區域”。