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加拿大房地產泡沫風險再次引起國際貨幣基金組織(IM F)的警示。IM F近日在一份關於加拿大經濟的評估報告中認為,加拿大住房價格仍然高估。
無獨有偶。就在同一天,加拿大第二大銀行道明銀行用數據具體量化了房地產市場的『熱度』:加拿大房價高估10%。
近一年多來,有關加拿大房地產泡沫『狼來了』的呼聲不絕於耳,包括經濟合作與發展組織(O ECD)等在內的國際機構多次發布過熱警示。
盡管如此,截至目前,加拿大的管理機構尚未出臺有關抑制房地產過熱的措施。很明顯,管理層並不認為『狼』真的來了。事實上,就在1月份,加拿大央行行長史蒂芬·波洛茲就表示,加拿大房地產市場正在進行軟著陸。而自從2012年年中,央行對住房貸款審批條件趨於嚴格後,在一定程度上抑制了房價的過快上漲。因此,有業內人士指出,目前加拿大房地產處在趨於過熱但尚未過熱的房價上漲通道,量價齊昇或是未來一兩年內的發展趨勢。
加拿大房地產協會(CR EA )最新的數據顯示,去年12月份,全國房價平均水平為每套38.9萬加元,比2012年同期上漲10.4%。該協會預計,2013年全年,加拿大住房價格將上漲至每套38.2萬加元。另外,筆者綜合一些房地產經紀商的數據發現,在多倫多等大城市,獨門獨棟的別墅實際成交價現已超過每套80萬加元。
姑且不論房地產市場究竟『過熱』幾何。房價上漲影響到老百姓的生活已經成為不爭事實。有統計數據顯示,過去17年中,加拿大房價以每年5.4%的幅度增長,與此同時,工資每年增幅卻只有2.7%。
道明銀行的數據顯示,目前加拿大住房的購租比表明,房價高估60%,而從房價收入比來看,房價則高估30%。(購租比是度量購房與租房的相對成本,如果購租比過高,居民就會選擇租房而放棄購房。房價收入比指住房價格與城市居民家庭年收入之比。)
該銀行還對房價未來趨勢作出了預測,認為房價下降要到2015至2016年,而降幅也只有區區2%左右。
目前,商業銀行按揭貸款利率處於低水平或將繼續『加熱』住房市場。加拿大各大主要銀行近期紛紛下調房貸按揭利率,5年期固定按揭利率最低達3.19%,為2013年8月份以來的最低水平。
如此看來,在加拿大一些主要城市,未來一兩年內房價繼續上漲或是主旋律。
然而,居民對高房價的承受能力正承受考驗。上述IM F的報告指出,加拿大家庭債務仍然高企。住房市場中的價格高估和供過於求是導致住房泡沫的原因。
家庭債務水平是加拿大央行制定利率決策無法忽視的一個重要指標。加拿大統計局去年12月13日的數據同時顯示,第三季度,家庭債務主要指標,即家庭可支配收入的信貸債務增長至163.7%,創新高。
盡管加拿大央行近期表示,2014年將面臨加息的壓力,但是,面對通脹率下行、疲弱的出口對經濟的拉動作用有限,央行仍在1月22日將基准利率維持在1%的低水平不變。加拿大帝國商業銀行高級經濟學家彼得·布坎南甚至告訴筆者,未來降息的可能性更大。
房價的上漲也使管理者遭遇考驗。上述報告中,IM F認為,如果房價和按揭貸款大范圍並且持續加速增長,相關抑制措施或將出臺,比如,提高首次購房者的首期付款額度。
不過,房地產實現軟著陸尚非難事,一方面,住房作為一般家庭最大的消費支出對經濟增長的作用不言而喻,在出口尚未走強的背景下,利率保持在低水平有利於房地產行業發展從而拉動經濟。不過,另一方面,央行同時也擔懮低利率導致家庭債務高企積累風險,會從更深層次傷害經濟發展。
(曾德金)