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與1月相比,春節後北京的土地市場供應並不不算十分充足。1月北京共成交經營性用地21宗,總量超過300萬平方米,價格超過406億元,其中住宅用地11宗;而2月則有所下降,雖共有16宗經營性用地等待出讓,但其中8宗均爲通州區多功能用地,住宅用地則只有8宗。
但與1月的土地多位於房山、平谷等偏遠郊區不同,節後出讓的幾宗土地可謂大有看頭:8宗宅地中,有兩宗位於“經濟開發區”,也就是去年屢出地王的亦莊區域,更有一宗土地位於西城區華嘉衚衕,不僅位於二環以內,更是緊鄰全國政協禮堂。
二月宅地盡顯位置優勢華嘉衚衕緊鄰“政協禮堂”
在2月份將出讓的8宗住宅分別爲:順義趙全營鎮地塊、兩宗豐臺區地塊、海淀區上莊鎮地塊、兩宗亦莊地區地塊、平谷區地塊以及西城區華嘉衚衕地塊。
這8宗地可謂各有特點,其中海淀區上莊鎮地塊採用招標方式出讓,該地塊曾出現在去年11月的自住型商品房規劃展覽中,展覽顯示,該地塊住宅建築面積爲25.2萬平方米,提供自住型商品房2068套,容積率2.2,共提供82、88及97平方米的三種戶型。
兩宗經濟開發區、也就是亦莊地塊則以掛牌形式出售,總建築面積37.38萬平米,共配建11.3萬平方米公共租賃房,並通過現場競報“自住房”的方式確定競得人。從去年亦莊區域地塊的拍賣情況來看,這兩宗地塊也勢必引起房企的激烈競爭,其最終樓面價也不會太低。據掛牌文件顯示,這兩宗地的起拍樓面價爲1.6萬元。
但在西城區華嘉衚衕地塊面前,這些土地的火熱應該不足一提。華嘉衚衕位於西城區西二環內,南至華嘉衚衕,北至王府倉衚衕,西至金融大街。從地圖上來看,這一地塊西側緊鄰金融街中心,東側緊鄰政協禮堂,可謂重中之重。
目前,華嘉衚衕的起拍樓面價高達3.01萬元,緊追去年農展館地王的3.04萬元起拍價。但與農展館相比,華嘉衚衕的位置顯然更具優勢。中原地產首席分析師張大偉表示,目前西城區在售商品房平均價格已經突破6萬元/平方米,地塊周圍的物業基本在10萬元左右,相比農展館地塊,西城區地塊地理位置更好,按照北京目前的土地市場熱度,張大偉預計,西城區的居住用地將超過農展館地塊的歷史紀錄。
年初土地供需兩旺供應將穩定市場預期
雖然2月土地出讓情況並不如1月總體量大,但兩月相加,北京的總體土地出讓情況還是相當可觀。今年北京前兩月的土地出讓量將超過540萬平方米,總價或超過800億元。
偉業我愛我家集團副總裁認爲,2013年北京全市商業住宅用地供應總量較2012年增加了兩倍,達到978萬平,其中滿足民生住房的比例達到70%,這表明在政府着力建立行業長效機制的背景下,增加市場供應、遏制投機保障剛需,成爲北京住宅市場調控基本思路。進入2014年,這一思路將繼續發揮作用。
儘管土地市場逆勢升溫引發了一些爭議,許多業內人士認爲這預示了房地產行業蘊含了較大風險,值得高度警惕,但胡景暉分析認爲,土地火熱的直接原因是2013年北京房市的持續升溫,而深層原因則是部分二三線城市市場遇冷,使得目前尚有利可圖的一線城市市場競爭烈度增加,反應了地產企業正在普遍面臨自身戰略轉型和行業變革的拐點。