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價格低廉的還建房讓不少購房者趨之若鶩
由於比同地段商品房至少便宜三分之一,儘管要一次性拿出好幾十萬付全款,但武漢中心城區的還建房交易仍十分火爆,一些與還建房有關的話題也越來越受人關注。傳說的“私下過戶”流程是怎樣的?“還建房5年辦兩證”說法是真是假?還建房與小產權房有何不同……連日來,針對衆多買房人的疑問,記者展開了走訪調查。
房價:比周邊商品房便宜1/3
自從2009年武漢市啓動城中村改造後,還建房的交易就不斷升溫。
去年12月中旬,有讀者致電本報“連廊熱線”稱,三環線青王路附近的濱湖村公開登記還建房。隨後,記者前往該村還建房項目濱湖花園瞭解情況。得知記者要買還建房,保安門崗旁的一名村民稱,都是村民私下將名下多出的房源出售,每平方米均價不到4000元,“之前已經賣了幾百套,現在剩下的都是100平方米以上的”。
記者詢問這些房子是否有兩證,幾名村民反問道:“有兩證會比周邊商品房便宜一大半嗎?以後肯定是可以辦的,如果買來自己住,辦不辦兩證也沒多大區別。”
在武昌歡樂大道旁的還建房小區——東湖景園小區,記者看到小區門口貼滿了賣房廣告。記者撥打其中一個小廣告上的電話,自稱名下有6套還建房的房主稱,目前他手上全是100至140平方米的大戶型,位置最好的高層可以眺望東湖,價格在8000元/平方米,位置差點的7000元/平方米,與周邊商品房相比,每平方米至少便宜3000元,但要一次性全款買房。
顯然,隨着武漢商品房價格的攀升,還建房價格也一路走高,如王家灣一帶已經從幾年前的3000元/平方米漲到了現在的6000多元,歡樂大道東湖景園靠近剛開通不久的地鐵4號線,不到1年時間內價格漲幅就超過千元。一般而言,相同的地段,還建房比商品房至少便宜三分之一。
買家:自住、投資者都有
在武漢做家裝施工的周師傅因沒有繳社保或個稅而被限購。去年初,經一位裝修客戶介紹,他在漢陽王家灣一個2012年建成的小區買了套70多平方米的還建房,“幸好我買得早,買時5000元,現在6000元出頭了。”他告訴記者。記者瞭解到,買還建房自住的不少,有的是外地來漢人員,無力承受商品房的高價,有的是被限購但急於買房自住。
而“二環內、面積小、好出租”的優勢,也讓還建房成了投資客的重要目標。春節剛過完,呂先生就託親朋好友四處打聽,隨時準備繼續出手,投資小面積、地段好的還建房。“40到60平方米,總價在30萬以內,主要用來出租,以後看情況也可以賣出去。”呂先生坦言,從前年到現在,他一共買了2套便宜的還建房專門用來出租,其中一套剛簡裝完畢就租給了兩個合租的大學畢業生。
呂先生介紹,買房過程中遇到不少都是投資者。目前武漢城中村已經還建完成的小區大部分在二環內,地段很好。還建房比商品房好租,投資回報有保障。記者也看到,多個還建房小區裏,出租市場火爆。
另外,還有不少人看中了還建房目前的“模糊身份”,“現在還辦不了房產證,所以不擔心限購和房產稅,最大的風險是拆遷,但這是新建的,短期內被拆的可能性不大”。
交易:私下過戶有隱患
還建房一直通過熟人介紹或中介參與等方式交易。在南湖建安街附近,一家房屋中介置業顧問稱,還建房交易時買賣雙方會通過中介簽訂三方合同。如果是現房,就由房主帶着買方到開發商或村委會,將已有的搖號資料更名;如果是期房,可以提前在拆遷協議上更名,房子建成進行搖號分房時,直接由買房者參與;如果以後想賣出去,再交錢進行資料更名就可以,更名費一般是三四千元。
該置業顧問還表示,如果購房者還不放心,可以在三方合同和資料更名的基礎上,再對房屋交易進行公證,“不用在房管和規劃部門辦理其他手續,就省下了過戶的各種稅費。一套80萬的房子,總費用也就一萬出頭”。
湖北惠平律師事務所律師童長春指出,還建房是定向還建給被拆遷戶的,如何辦證和交易還沒有相關規定,非還建對象的交易是不受保護的,簽署的三方合同是不被法律認可的;對原始拆遷協議更名是比較有效的方法,但這個通道風險也很大,因房價上漲等因素,原房主幾年後可能反悔。此外,這種“暗箱過戶”還存在一房多賣的可能,極易帶來糾紛。如果確實要購買,要注意在三方交易合同中加入“賣方應全力配合今後的兩證辦理,如果違約要向買方支付總房款30%違約金”等違約約束條款。按照相關規定,即使這個三方交易合同沒有法律效力,也不影響違約責任條款的有效性。
辦證:很可能比照經適房
採訪中,大多數還建房房主表示:“目前還沒有辦兩證,5年之內肯定可以辦下來,現在就是因爲價格便宜,所以沒兩證也總有人搶着買,到時候瞎賣也不止這個價。”
南湖恆安路上一家中介則舉例保證還建房肯定可以辦兩證:“南湖名都就是還建房小區,交房4個月後就辦了兩證,現在買這個小區二手房還可以貸款。”然而記者瞭解到,南湖名都小區一半爲還建房一半爲商品房。目前只有部分房屋辦理了兩證,中介稱已經辦完兩證的還建房,可能指的是該小區內的商品房。
還建房到底能不能辦兩證?武漢市房管相關人士介紹,城中村改造的還建房小區土地性質原來是集體土地,掛牌改造後變成了國有劃撥用地,是可以辦理土地證和房產證的。只是目前武漢市還未出臺相關的辦證條文和流程,因同屬於國有劃撥用地,還建房未來很可能比照經適房性質辦證。根據《經濟適用房管理辦法》的規定,房產在取得房屋所有權證和土地使用證後五年,方可按市場價上市出售。出售時,還應按照屆時同地段普通商品房和經濟適用房差價的一定比例向政府繳納收益。
記者以買房人身份諮詢東湖風景區規劃分局地籍科相關人士瞭解到,凡是進入城中村改造項目的地塊都經過了規劃許可,其配套的還建房在小區竣工驗收完畢後可以辦兩證,辦證時要審覈購房人所有的資料,包括當年拆遷還建時集體村民的相關證件。
中國指數研究院華中分院研究總監李國政指出,一般來說,如果是重大城建拆遷或城中村改造的還建房,土地性質爲國有劃撥性質,就意味着還建房爲經適房屬性,目前武漢市對經適房上市交易的門檻是籤合同滿5年。
專家提醒,判斷還建房小區是否能辦理兩證,可以在規劃國土部門網上查詢該小區是否辦理了規劃許可等手續。
如何區分還建房和小產權房
區分小產權房和還建房,要看該小區是否經過了規劃審批,土地所有人是誰。如果村集體沒有經過規劃、建設審批,在集體土地上蓋的房子就是小產權房;如果經過了規劃審批,土地性質爲國有出讓或劃撥用地,並且具備開發所需要的“五證”,那麼這類還建房就具備辦理產權證的條件,不屬於小產權房。