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《哈爾濱市國有土地上房屋徵收與補償辦法》已於2013年11月6日哈市人民政府第28次常務會議通過,並於2013年12月29日公佈,自2014年2月10日起正式施行。如何確定徵收範圍?如何評估和補償?有哪些補償方式?針對市民的疑問,哈爾濱市人民政府房屋徵收辦公室對《辦法》進行了詳細的解讀。
個人和單位不能對房屋實施徵收
徵收房屋必須是爲了滿足公共利益需要,《辦法》規定,爲了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要,可以實施房屋徵收。除哈市、區人民政府之外,任何單位和個人不得實施房屋徵收活動。
徵收房屋必須納入
哈市年度徵收計劃
徵收房屋必須納入哈市年度房屋徵收計劃。《辦法》規定,建設活動需要徵收房屋的,由組織建設的部門或區政府先行組織研究,並向哈市房屋徵收部門提報納入年度房屋徵收計劃的申請報告。哈市房屋徵收部門按照規定編制年度房屋徵收計劃草案,報哈市政府批准後由區政府組織實施房屋徵收與補償工作。
房屋調查登記
在徵收範圍內公佈
房屋調查登記結果需在徵收範圍內公佈。《辦法》規定,區房屋徵收部門應當對徵收範圍內房屋的權屬、區位、結構、用途、建築面積以及家庭成員狀況、住房保障資格、房屋使用情況等事項組織調查登記。屬非住宅房屋的還應當對單位隸屬關係、生產經營、設施設備、在崗職工、經濟效益、徵收安置意向等事項進行調查登記。被徵收人應當對調查登記予以配合。房屋權屬、用途、建築面積等調查結果應當在徵收範圍內公佈。
徵收方案
要公開徵求意見
區房屋徵收部門負責擬訂房屋徵收補償方案,報區人民政府。區人民政府應當組織房屋徵收等有關行政管理部門對房屋徵收補償方案進行論證,並在徵收範圍內予以公佈,徵求公衆意見。徵求意見期限不得少於30天。因舊城區改建需要徵收房屋,半數以上被徵收人認爲房屋徵收補償方案不符合法律、法規和本辦法規定的,區人民政府應當組織由被徵收人和公衆代表參加的聽證會。
補償方式
可以自行選擇
補償方式由被徵收人自行選擇。《辦法》規定,補償實行貨幣補償和房屋產權調換兩種方式,被徵收人可以自行選擇。住宅房屋補償包括:被徵收房屋價值補償和因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償。住宅房屋搬遷補償包括:搬家費和電視、電話、互聯網接入遷移費、煤氣建設安裝費、地上附着物補償費。非住宅房屋補償包括:被徵收房屋價值補償和因徵收房屋造成的停產停業、搬遷、臨時安置的補償。非住宅房屋搬遷補償包括:電視、電話、互聯網接入遷移費以及機器、材料、煤氣、動力電、生產用水等設施設備的搬遷、拆裝費和無法恢復使用設備的殘值、地上附着物補償費。同時,對被徵收房屋價值的補償,應當考慮被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及佔地面積、土地使用權等因素。
房屋評估
結果要公示七天
房屋評估需實地查勘並公佈結果。《辦法》規定,評估機構應當按照有關規定和委託合同約定的時間、要求,到被徵收房屋現場逐戶進行實地查勘評估,做好實地查勘記錄、拍攝,反映被徵收房屋外觀和內部狀況的影像資料,並妥善保管。被徵收房屋實地查勘記錄,由被徵收人、實地查勘的估價師和區房屋徵收部門人員等共同簽字認可。因被徵收人原因不能對被徵收房屋進行入室實地查勘、拍攝影像資料或者被徵收人不同意在實地查勘記錄上簽字的,由無利害關係的第三人見證,並在評估報告中說明。被徵收房屋的分戶初步評估結果應當由區房屋徵收部門在徵收範圍內公示七天;公示期滿並修正後,由區房屋徵收部門向被徵收人轉交分戶評估報告。
補償價格不低於當日
類似房地產市場價
補償標準不得低於當日類似房地產市場價。《辦法》規定,對被徵收房屋價值的補償標準,不得低於房屋徵收決定的公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。除了政府對用於產權調換房屋價格有特別規定之外,被徵收房屋和用於產權調換房屋的價值,由具有相應資質的評估機構按照有關規定進行評估確定。評估機構由被徵收人或者被徵收人代表在規定時間內協商選定;協商不成的,由區房屋徵收部門通過組織被徵收人按照少數服從多數的原則投票決定。或者採取搖號、抽籤等方式確定,並由公證部門對抽籤的過程和結果進行公證。
評估結果
可以申請複覈評估
對評估結果有異議可申請複覈評估和專家鑑定。《辦法》規定,對評估結果有異議的,可以在收到評估報告之日起十天內向作出評估的評估機構書面申請複覈評估;對複覈結果仍有異議的,可在收到複覈結果之日起十天內向哈市房地產價格評估專家委員會申請鑑定;哈市房地產價格評估專家委員會應當在十天內完成鑑定並出具鑑定結果。哈市房地產價格評估專家委員會做出的鑑定結果爲最終結論。
未登記房屋
需依法認定處理
未經房屋登記的建築需依法認定處理。《辦法》規定,徵收通告發布後,任何單位和個人不得在房屋徵收範圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行爲;違反規定實施的,不予補償。區政府應當組織城鄉建設、城鄉規劃、國土資源、住房保障和房產管理等行政管理部門對未經房屋登記的建築進行認定,認定爲違法建築的不予補償並依法採取拆除等措施處理。對違法建設的建築物、構築物,由城鄉規劃和城市管理行政執法部門依法採取拆除等措施處理。
對補償協議有異議
可以申請行政複議
達不成補償協議的房屋可以依法實施強制執行。《辦法》規定,在徵收補償方案確定的簽約期限內未達成補償協議,或者被徵收房屋所有權人不明確的,由區房屋徵收部門提請區人民政府作出補償決定。被徵收人對補償決定不服的,可以依法申請行政複議或者提起行政訴訟。被徵收人在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟,並在補償決定規定的期限內不搬遷的,由區人民政府依法履行催告程序,申請人民法院強制執行。
危房要先遷出
再協商拆除
不同問題房屋需依法分類處理。《辦法》規定,徵收範圍內房屋的供水、排水、用電、燃氣、供熱等設施出現故障的,區人民政府應當組織有關單位及時採取措施消除故障;對經鑑定屬於危險房屋需要拆除的,組織有關單位和被徵收人及時遷出,協商拆除。補償決定公告期滿後,對房屋所有權人不明確的被徵收房屋,由區人民政府組織有關部門進行公證並拆除。
[背景]
2011年初,國務院《國有土地上房屋徵收與補償條例》施行後,通過兩年多的實踐,哈市已經完成了房屋拆遷向徵收的轉變,《辦法》的出臺,一方面對國務院《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定的主要制度進行了細化,增強了操作性。另一方面,結合哈市實際,進一步明晰了市、區政府在房屋徵收方面的管理權限;確立了編制年度房屋徵收計劃制度;規範了房屋徵收與補償程序;對住宅房屋和非住宅房屋進行區別補償,明確規定應當對無法恢復使用設備的殘值、地上附着物等給予補償,尤其是規定了房屋補償應當考慮佔地面積、土地使用權等因素;對徵收範圍內未登記房屋和違法建築物的處理作了詳細規定;詳細規定了有關行政部門房屋徵收管理職責和問責情形等。記者張博