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深圳樓市今年新增供應高峯來臨。深圳商報記者昨日綜合市規土委和中原地產的統計數據瞭解到,深圳新房市場可售量料達1200萬平方米,同時,深圳樓市的“家底”殷實,存貨403萬平方米,創三年來最高水平,並連續四年供大於求。
庫存夠賣11個月
市規土委統計數據顯示,2013年年底深圳存量可售新房約403萬平方米,達到2010年以來的最高水平,較2012年年底增加了79萬平方米,增幅爲24.43%。
從歷史長期數據來看,2013年底的存量遠高於2010、2011年底的水平,按去年月均37萬平方米去化速度來看,還需要11個月的消化時間。雖然存量有所增加,但去化週期處在相對較短的水平。
深圳中原地產的一份研究報告顯示出去年深圳新房庫存的變化:去年上半年存量從年初的308萬平方米減少到6月份的255萬平方米,減幅爲17.27%。從7月份開始,存量又進入上升的通道,一路升至年末的最高點。進入9月份,銀行信貸收緊,各種調控措施陸續加碼樓市,對市場預期產生了一定的影響,購買者入市意願明顯減弱,存量以10%的幅度增加。12月份成交的回落及年末開發商的集中推盤,存量迅速增加17.36%。
從各區來看,龍崗的新房存量位居全市首位,2013年底該區在售樓盤中仍有223.24萬平方米可售住宅,比2012年底增加約30.60%,增量爲52萬平方米;寶安區增量位居第二,較2012年增加12萬平方米。存量變化最大的當屬鹽田區,該區2013年年底的可售房源面積較2012年增加了2倍多;羅湖區的存量增幅緊隨其後,較2012年增加了近6成。福田是唯一存量減少的區域,2013年年底存量爲16.21萬平方米,同比減少14.01%。
連續四年供大於求
根據深圳房信網的監測,深圳新房市場連續四年供大於求。2013年深圳批准預售的住宅面積爲549.91萬平方米,銷售面積爲441.75萬平方米,即供應過剩108.16萬平方米,供求比爲1:0.80,供給大於需求,導致市場存量繼續增加。2010年~2012年的供求比分別爲1:0.82, 1:0.69, 1:0.75。
各行政區方面,2013年全市六區的新房市場全部供過於求,其中,供求失衡最爲嚴重的是南山區和鹽田區,新增預售面積只消化掉不到一半,南山區的供求比爲1:0.48 ,供應過剩約28萬平方米,鹽田區的供求比爲1:0.44 ,羅湖區、福田區、龍崗區的供求比在1:0.7左右,其中,龍崗區供應過剩約63萬平方米,寶安區大致供求平衡,供求比爲1:1 。
深圳樓市一派熱銷場景,動輒數千人購房、開盤日光的現象,爲什麼統計數據顯示卻是“供大於求”呢?深圳中原地產二級市場董事總經理玉家雄昨日向記者解釋道:“熱銷樓盤多出現在去年上半年,而且也不是所有的盤都賣得好,福田、龍華一些定價合理的樓盤上市去化率能達到八九成,同時也有部分定價較高的新盤開盤去化率僅有四成左右。此外,也有少數新盤捂盤,造成了批准預售的單位沒有進入市場銷售。”
今年樓市成交量難言樂觀
房信網預計,2014年開發中的深圳全新項目超過150個,總建築面積超過3000萬平方米,如果有1/3入市,新增供應量也達千萬平方米之巨,再加上現有的庫存量,預計2014年的有效供應量達1300萬平方米左右。
根據中原地產統計,2014年將有90多個新盤入市,可供應面積達到近800萬平方米,較2013年增加近兩成。如果算上去年400萬平方米的庫存,有效供應有望達到1200萬平方米。從推盤區域看,龍崗佔比較去年雖有所減少,但依然領跑全市,佔據潛在供應量的36%。寶安片區緊隨其後,從15%躍至25%。另外一個亮點在鹽田區,潛在供應量佔比增至6%。
“前有存量,後有增量,今年深圳樓市成交量難言樂觀,”玉家雄認爲,“或將在去年的基礎上小幅萎縮。”
房信網分析稱,2013年樓市供需兩旺的態勢在2014年有望延續,開發商積極推盤,購房者積極入市,剛需和改善型購房者仍然是市場的需求主力,投資需求仍然受到壓制,2014年的成交量預計在450萬平方米左右(去年成交面積達到438.3萬平方米)。