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摩根大通中國首席經濟學家朱海斌今日發佈報告稱,中國房價的地區分化仍是2014年的主要題材,他預計2014年一線城市的房價將上漲10%,二線城市上漲5%-10%,三線城市則持平。
國家統計局公佈了12月份70個大中城市住宅價格指數。與上月相比,價格下降的城市有2個,持平的城市有3個,上漲的城市有65個。即12月份92.9%的城市的住宅價格環比上漲。
與去年相比,12月份價格上漲的城市有69個,這是連續第8個月有69個城市的房價上漲。溫州(位於浙江省)仍然是惟一一個房價持續滑落的城市,同比下降2.8%。一線城市繼續排在房價漲幅榜前列:北京(同比漲20.6%),上海(同比漲21.9%),廣州(同比漲20.4%)及深圳(同比漲20.3%)。
根據非官方房地產數據供應商搜房網本月初發布的數據,12月份全國房價環比上漲0.7%(11月份環比上漲0.68%),同比上漲11.5%(11月份同比上漲11.0%)。在搜房網調查的100個城市中,12月份環比價格下降的城市有32個,而11月份爲31個。
房價表現的地區性分化特徵仍較爲明顯。基於搜房網的數據,12月份前4大城市(北上廣深)房價同比漲22.2%,二線城市(省會城市)同比漲9.2%,三線城市同比漲5.3%。北京、上海和深圳的平均房價均超過了30,000元/平方米,而三線城市的平均房價則爲7330元/平方米(房價最低的湘潭市爲4185元/平方米)。
朱海斌稱,不同城市房價漲幅不同主要是受地方市場供需不同的影響。由於調控政策更加嚴格,供應量偏緊且需求更強勁,一線城市普遍面臨供應不足的情況。相形之下,中小城市的新增供應增長較快。由於中小城市的需求起伏不大,消化這些新增供應需要較長的時間,因此未來幾年房價可能面臨下行壓力。
因此,他預計2014年一線城市的房價將上漲10%,二線城市上漲5%-10%,三線城市則持平。
朱海斌認爲,本屆新政府沒有像上屆政府頻頻提及房地產市場調控。
在短期內,樓市政策的調整仍以地方調整爲主(部分歸因於地區差異)。近幾個月,一線城市和部分房價上漲較快的二線城市推出了新的調控政策,但這些政策仍然以限制房屋購買數量和按揭貸款爲主(例如將二套房的首付比率從60%提高至70%),或對商品房預售許可實施更加嚴格的審批制度。這些政策的推出已有數年時間,但邊際影響有限。
市場有傳聞,新政府可能將推出新的房地產市場政策框架,旨在調控長期供應面,減弱對短期需求面控制措施的依賴。此等長期政策包括推出房產稅,農村土地制度改革和增加住房供應(尤其是保障房)。但是,在短期內,這些措施的影響將有限。
第一,由於存在技術困難(例如房價評估和徵稅)及有關具體實施的不同意見(例如稅基和稅率),短期內房產稅不太可能大面積推廣。12月份,國土資源部表示將在2014年建立統一的不動產登記制度。並將不動產登記條例作爲房產稅全面實行的前期準備和基礎條件,而且並被認爲是較爲簡單易行的一步。不過,儘管“簡單”,過去兩年政府還是曾兩次未能按時完成計劃。
第二,土地改革對房地產市場將產生重大影響,尤其是有關農村土地流轉、農村土地建房和小產權房方面的改革。但是,朱海斌認爲,由於在土地改革的細節上缺乏共識,短期內更有可能取得試點範圍的進展,而且對城鎮住宅土地供應的影響將非常有限。
第三,大規模的保障房建設項目可能將成爲未來幾年的變盤因素。國務院計劃在2011-2015年間新開工3600萬套保障房。基於官方公佈的數據,2011-2013年,保障房累計開工2490萬套,建成1580萬套。住房和城鄉建設部上個月宣佈,2014年的保障房開工目標爲600萬套,建成目標爲480萬套。但是,這些數據的可靠性以及保障房的分配問題引發公衆質疑。就以2013年建成1580萬套爲例,應可爲城鎮約5000萬居民提供住房。但這與人們的切身感受相差甚遠,對保障房項目的具體實行也存在質疑。