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專家:只要是小產權房都不允許買賣
經濟之聲特約評論員包華、潮陽律師事務所鄭傳鍇律師做客節目,就小產權房的話題發表觀點和看法。
國土資源違法舉報熱線12336的工作人員解釋說,哪些屬於“小產權房”,並沒有清晰的界定。而目前依然直接打着“小產權房”名頭銷售的中介都承認自己賣的是小產權房,但說這些房子與北京市列入“黑名單”的房子不一樣,這些有的是“村民回遷房”,有的是“工業用地”建的房。他們所說的“小產權房”是否都有不一樣的含義?當前是哪些“小產權房”不能買賣?
包華:只要是小產權房,都是不能隨意買賣的,所以大家只要碰到小產權房,不用去分析它的土地性質,也不用去分析它是哪種小產權,不去買就好了。針對市面上大家能看到的小產權房,實際上它應該是使用農村集體土地,未經法定的徵收和徵用程序違法建設的房屋,只要在這個範圍之內,大家都可以認定爲它是小產權房,而且不讓買賣。
鄭傳鍇:我們國家現在的小產權房,它並不是一個法律概念,可能沒有非常明確的定義,但我們在實踐當中可能會遇到各種各樣非常特殊的情況。我個人認爲,凡是打着小產權名義的,不管它是以什麼性質來買賣,消費者都不要進行選購。
消費者去買房的話,怎麼能判斷到底是不是小產權房?
包華:消費者、購房人在買房之前,要求出賣人出示一下證件就好了,主要是土地使用權證、規劃許可證以及銷售許可證,這些證件可以表明它的土地的性質以及這個項目是否通過了主管部門的規劃,是否能夠進行銷售。這些證照如果齊全的話,可以證明這個項目本身是一個正規開發的項目。建議購房人先看證件進行判斷,不要考慮開發商口頭承諾的一些內容。
小產權房到底給我們的經濟發展帶來哪些危害?
包華:從宏觀上說,小產權房是一種違法違規使用土地的情況。土地是一個稀缺資源、不可再生資源,如果盲目建設小產權房進行交易的話,實際上導致的是我們國家的土地資源大量流失和浪費,這對於國民經濟的影響是非常巨大的。其次,小產權房影響了我們整個房地產市場的供求關係,它的價值就會發生扭曲,所有購房人的權利都很難得到保證。第三,會導致公共財政稅收的損失。因爲小產權房在開發、建設、買賣過程中迴避了我們國家的所有稅費,而這個稅費是納入公共財政的,這項收入沒有了,全體公民都會遭受損失。從購房人角度上說,小產權房由於沒有監管的部門,在資金安全和工程安全方面都欠缺監管,從這些方面來講,購房人的損失和風險也是巨大的。
西安聶先生在去年購買了“小產權房”,當時他自己對此不太清楚,中介說可以辦下證來,可以按揭買房,他就以爲能變成大產權房,所以也就買了。現在樓盤被查封了,聶先生之前交的款還能否追回?
鄭傳鍇:從刑事法律角度講,如果開發商的行爲被確認爲犯罪行爲的話,他的犯罪所得都是要進行追繳的,追繳之後首先要發還像聶先生這樣的被害人。如果開發商的行爲不能夠被確認爲犯罪,聶先生也可以提起一個宣告無效之訴,因爲房屋確實屬於違法建設的話,即便是自願購買,房屋的合同也是被宣告無效的,合同被宣告無效之後,相應的款項應當被追回。目前聶先生所面臨的最主要的風險並不是敗訴的風險,而是執行的風險,即便是刑事追繳,開發商如果把成本已經轉化爲實際的房屋的話,他的資金鍊可能是斷裂的,能被追繳回來的財產也有限,很有可能不足以彌補現在這些被害人的損失。
律師:消費者在購房前一定要查看是否物證齊全
消費者在買房的時候,一定要避免購買小產權房,應該怎麼辦?
鄭傳鍇:我們在購買一手房的過程當中,一定要注意,首先要審查開發商提供的5證,所謂的銀行按揭貸款包括其他相應的承諾,都不是最主要的。5證當中,消費者第一要審查的,我個人認爲是預售許可證,如果開發商拿到預售許可證的話,通常我們可以推定其他4證是齊備的,但消費者也要及時進行審查的。在二手房的交易過程當中,消費者首先審查的是對方是否持有房屋所有權證,這個名稱就叫做“房屋所有權證”,沒有其他的名稱,凡是有其他的名稱,哪怕只有一個字的區別,很可能就是小產權房,消費者儘量不要購買。另外,目前律師服務市場還是比較普遍,在購買房屋的時候,最好能夠諮詢身邊的律師朋友,如果相對金額比較高的話,有必要的話可以聘請律師陪同簽署合同。消費者在進行大宗消費的時候,一定要慎之又慎,小心又小心。