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廣渠門
學區房每個月都有成交
但四季度以來房價沒動
廣渠門附近,學校和幼兒園密集,光明小學、第五幼兒園、匯文中學等吸引了不少想買學區房的家長。而房屋是否有上學名額,則成了決定二手房價格的重點。
“有上學名額的小區大多是老小區,2000年左右的小區均價大概在5.5萬元到6萬元。”廣渠門周邊的房產中介告訴北京晨報記者,該地區房源並不少,如果價格合適,幾乎1到2個月就能夠成交,每個月都能賣出1到2套。“不過,小戶型相對來講更好賣,畢竟是爲孩子教育投資,房屋太大花銷就越多,並不划算。”
北京晨報記者在一個2008年左右的新小區發現,儘管離重點學校只有幾步之遙,環境、房屋也比老小區好,但因爲不屬於重點學校的劃片區,因此價格並沒有太大優勢。“像這樣的小區,大概每平方米6萬元。”
因爲學區房集中,因此廣渠門周邊的二手房價格一直漲。以匯文中學附近某小區爲例,去年6月中旬時,該小區均價約爲4.5萬元/平方米,目前報價則普遍在5.5萬/平方米到6萬元/平方米。
“不過,從去年第四季度以來,房價基本穩定。”一位中介公司工作人員指着全年房價走勢數據表示,從1到7月份,廣渠門附近房價增速十分迅猛,但進入第四季度以來,房價幾乎沒有變化。晨報記者姜樊
望京
小區大戶型一年只成交5套
售房者觀望不願降價
在望京某小區一樓底商,我愛我家、麥田、鏈家、中原等多家房地產中介公司依次排開。一位房產中介告訴記者,臨近春節,已經有同事提前返鄉,“一般年底的交易比較少。”而多家中介公司的工作人員都表示,最近兩三個月,望京二手房價格比較穩定,偶有急於出售的房主,還會主動調低報價,“總價500萬元左右的房子,有時能夠便宜三四十萬。”
北京晨報記者以想置換房屋爲由,詢問了望京西園、慧谷陽光、融科橄欖城、國風北京等幾個位置臨近的小區二手房價格。中介人員告訴記者,大戶型和小戶型的差價很大。在其中一個小區,三居室以上的大戶型成交單價一般在每平方米2.7萬到2.8萬,一居室、兩居室等小戶型價格則在4萬左右。但無論是哪種戶型,最近價格變化都不大。一位房屋中介表示,過了春節,二手房價格可能會上漲,但大戶型價格上漲的空間也不大。“如果一居、兩居的價格能漲50萬,三、四居的價格即使能漲,最多也就漲10萬左右。一個小區,一年150平方米以上的大戶型成交也就在5套左右。”
另一位中介人員則表示,他所代理的小區,二手房價格甚至出現了一點回落,“以前有5萬/平方米成交的,現在降了一兩千。”
不過北京晨報記者瞭解到,由於有不少業主賣房是出於改善居住條件的考慮或者自身有多套住房,並不急於成交,不少二手房的掛牌價仍在每平方米5萬以上,有的甚至達到6萬。王先生打算出售一套160平方米左右的二手房,報價900萬,“掛了兩個月了,還沒賣。”王先生告訴記者,自己暫時還沒有降價的打算。晨報記者劉映花
通州
二手房逼近3萬隻是傳說
房東加大議價空間
由於總是在各項政策調整中“身先士卒”大漲大跌,通州歷來被視作北京樓市的“風向標”。而在這波二手房降價浪潮中,通州房價並未出現鬆動,掛牌價依然只漲不跌,只不過議價空間加大了。我愛我家的一名置業經理對記者表示,“城鐵北苑站附近的一套三居室報價335萬,估計315萬能成交”。
一名業內人士對北京晨報記者表示,通州二手房價格的堅挺很大程度上來自於商業地產的興起,包括萬達廣場在內,通州現在有幾百萬平方米的商業正在建設中,未來通州房價仍會快速上行。
2013年底,一度傳出通州二手房逼近3萬元的消息。不過北京晨報記者走訪發現,這只是個傳說,“目前通州二手房均價在兩萬四五左右,這個價格已經維持好幾個月了。”千氏房地產的一名地產中介對北京晨報記者表示,通州樓市在去年5月份後出現了復甦勢頭,短短五個月,均價從1.7萬元飆升至2.4萬元,但目前通州的房價仍然維持在2.4萬元左右。
不過,賣方並不着急。一名置業顧問表示,2013年11月以來,受年末貸款緊張和政策風向的影響,二手房市場陷入成交“觀望”,但已經歷多輪調控的業主變得“能扛事兒”,報價只漲不跌。在買賣雙方的博弈中,少數賣方的心理防線出現了鬆動跡象,我愛我家一名置業顧問對記者表示,以前一套房源最多便宜七八萬,“現在我手裏一套房子能比掛牌價便宜近20萬”。
晨報記者陳瓊
夏家衚衕
房價挺4個月不動
買家拖半年才過戶
夏家衚衕位於北京四環內的西南部,因商業配套缺失、區域發展滯後,一直被看成樓市價值窪地。不過,這一狀況在2013年8月份發生了改變,因爲這裏拍出了一塊高價地。
北京晨報記者在採訪中發現,該地區二手房在8月份曾站上高點,此後4個月再無變動。目前出手買賣二手房的,絕大多數屬於升級換房者。
據鏈家地產[微博]萬年花城店的經紀人透露,如今在夏家衚衕一帶的最大商品房社區——萬年花城小區很難再找到投資客出售的房源。“以往投資客因爲資金週轉會大幅降價拋盤,但如今都是改善型客戶換房,難得遇到大幅低於市場價出售的房子。”
鏈家經紀人透露,改善型買房人多數都採取“先籌錢買房,後賣自住房”的方式換房,“爲了給買家留出籌錢的時間,如今先簽約,半年後付清款後再過戶的屢見不鮮。”
北京晨報記者瞭解到,目前萬年花城主要出售的是110到130平方米的三居,出售單價在3.9萬至4.3萬平方米之間。從去年年初的3.2萬元漲到4萬元,僅花了8個月的時間,但從8月份夏家衚衕高價地一拍出,周邊的房價就一直堅挺不動。不過,“因爲想成功賣出房子,房主一般都會讓點步。”多位經紀人表示,“在正常報價基礎上,目前再便宜3萬到5萬並不困難。”
晨報記者王麗婭
西紅門
宜家帶來升值預期
個稅打退購房者
臨近年底,當地鐵4號線列車每每開到臨近南五環的西紅門站時,總會有一波又一波的人涌出地鐵,奔向幾個月前纔開業的宜家家居。而就在宜家旁邊,一座超大規模的鋼筋水泥建築正在拔地而起,據說,這裏要建成一座五星級酒店及5A級寫字樓,這幅圖景在附近的居民看來,只會心生一個念想——這裏的房價還會漲。
“從年初國五條執行到現在,房價確實漲了不少,報價至少提高了10萬。”從西紅門地鐵站下來就是數家房產中介,有鏈家、我愛我家等大型中介機構,也有區域性的小門店。中介經紀人告訴北京晨報記者,“宜家開業之後,西紅門地區的知名度更高了,目前周邊的商業配套正在加緊建設,等成熟之後,房價肯定還會漲。”
臨近年底,中介掛牌價與實際成交價之間的差值有所增大。“年初成交火爆那會兒,最多能講下來三四萬,現在最多則能降七八萬。”在一家區域性的小中介門店裏,只有老闆一個人在電腦前值班,屋裏冷冷清清,見到記者前來諮詢後趕忙說,“如果通過我這兒買房,中介費好商量。”
雖然如此,鏈家地產一名經紀人告訴記者,以目前的稅收政策,該地區一套掛牌價170萬、房產證“不滿五年”的房子,買家需實際花費的費用會接近200萬,其中30萬幾乎都是稅,20%差額個稅執行後,幾乎打退了原來準備來這片購房的一半人。
晨報記者孫春祥