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多元化有助於房企規避風險,促使行業細分,但一些地產新領域還面臨着商業模式不清、融資難、風險大、“造血”功能缺失等諸多困境
近年來,受土地資源管理及房地產調控政策等影響,很多實力派房地產企業加大新領域拓展力度,通過涉足養老、旅遊文化等“泛地產”項目,拓展“全地產”之路,實施多元化佈局。
不可否認,多元化有助於房企規避風險,促使行業細分,延伸產業鏈條。但在近年的發展中,養老、旅遊文化等地產新領域面臨商業模式不清、融資難、風險大、“造血”功能缺失等諸多困境。對房企而言,不僅要意識到新領域是一塊誘人的蛋糕,還要會啃這塊蛋糕,理性審慎地涉足。
以養老地產而言,地產商、險企等投資主體紛紛加碼。在實際操作中,被房企寄予厚望的養老地產,卻存在商業模式不清晰、專業服務不到位等問題。首先,目前養老地產缺乏清晰有效的運營和盈利模式,市場接受度尚待檢驗。養老地產兼具住宅屬性和服務屬性,涉及一系列配套設施及服務,形成適合國情的運營模式並非易事。且相關項目往往需要企業前期投入較多,但投資回報週期較長,若無足夠的資金或外部融資支撐,投資者承受的風險很大。其次,真正意義的養老地產應注重運營,但目前國內項目多是打着養老的噱頭圈地賣房子,賣概念大於服務。不少項目仍圍繞地產盈利,而非靠應有的養老服務、後續運營管理及增值服務等盈利,沒能擺脫傳統房地產開發的套路。
以旅遊文化地產而言,不少房企也在爭食蛋糕。但不少開發商只看到市場空間龐大的一面,卻忽視真實需求不足的一面,加之缺乏相關管理人員及經驗,經營起來困難重重。目前旅遊文化地產多爲“假文化、真地產”,單純的項目回報相當漫長,一些開發商的做法是先套取土地,把商業、住宅建起來。事實上旅遊文化地產項目收回投資的渠道多是賣掉物業,如果項目投入過大且不成熟,會給企業帶來不小的風險。
在當前調控政策收緊、行業利潤普遍下滑的情況下,房企借養老、旅遊文化等新領域之力謀求深度轉型,是順應發展潮流的表現。但在敏銳“嗅到”利益的同時,切不可一擁而上、盲目投資,否則容易遭遇較大風險。開發商應量力而行,在融資能力、物業經營管理與行業資源整合等方面進行突破,因時因地制宜,進行理念和戰略創新,尋求合理的轉型路徑。