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在北京市住建委的網站上,新建商品房項目查詢的頁面已經沉寂了很久。繼去年12月27日雲集園項目入市後,截止1月10日,已經有半個月沒有新房入市了。
去年11月時,住建委曾傳出消息不再審批4萬元以上的項目入市,這導致了大量中高端樓盤開盤的停滯和延後。業內人士曾認爲,這些項目將在囤積後於2014年初集中上市,然而目前的狀況卻似乎與之相反。
“這或許和去年年底樓市的低迷有關,”我愛我家研究員經理程浩業說,他認爲與往年不同,去年年底樓市銷售一直走低,使得房企的推盤意向有所延後。
新年樓盤入市低迷房企或意向推後開盤
從去年11月的“4萬元紅線”禁令出臺以來,高端樓盤的身影幾乎絕跡,衆多售價在4萬元以上的項目都被迫推遲開盤時間。然而,這並未影響京城樓市的總體供應量。
在2013年10月,北京出現了長達1個月左右的新建商品房庫存緊缺狀況,庫存量持續跌破6萬套的“警戒線”。但隨後11月、12月的高入市量卻緩解了這一窘態,兩個月的入市項目都在15個左右但進入1月,新房入市似乎進入冷凍期,截止1月10日,已經整整14天沒有任何新住宅項目入市,這非但在全年中十分少見,即使是在1月這個傳統淡季,也是三年以來的首次。
據鏈家地產分析,去年從11月開始,成交量持續低迷,12月儘管有所回升,但也遠未達到2012年年年底翹尾的現象。受成交量影響,房企推盤的意願有所降低,程浩業認爲,這個低迷狀況或許會持續到今年3月。“春節後應該就會有回升,”程浩業說。
入市低未致庫存緊土地撐腰後市開盤量將增大
儘管連續14天沒有新項目入市,但北京的住房存量卻並不十分緊張。截止1月10日下午,北京市住建委顯示的可售期房套數爲6.5354萬套,可售房屋面積近700萬平方米。這主要是得益於去年11、12月供應量較爲充足的緣故。而從去年的土地出讓情況來看,也並不用過度擔心未來北京的商品房供應量。
據數據顯示,2013年北京市土地市場共成交經營性用地140宗、1575公頃,相當於2012年的2.5倍,其中商品住宅用地供應面積達到978公頃,完成全年供應計劃的115%,同比增長207%。按照常規企業的開發速度,,土地在出讓後半年到兩年之內可以變爲住宅上市。而2013年所出讓的住宅土地上,約可建設2300萬平方米住宅,包括保障房1300萬平方米。
從這個角度看,只要土地的供應量充足,北京的住宅就不會長期處於供不應求的局面。
延續去年土地供應充足的趨勢,北京市土地整理儲備中心繼續提供了大量待交易的經營性用地。從其官網可知,1月份北京已交易和待交易的經營性用地共29宗,其中包括13宗住宅用地。
4萬元紅線禁令將解高端項目或集中入市
雖然今年至今尚未有預售證正式公示,但去年因4萬元紅線“捂住”的高端樓盤遲早都要進入市場,而這些高端項目,勢必要使北京的高端市場繼續擴容。
2013年以來,由於供地政策先向保障房方面傾斜,商品房用地有大幅減縮的趨勢。北京市國土資源局近日通報了2014年北京市土地交易市場運行情況,以及2014年北京土地供應計劃:北京擬安排住宅用地中的40%建設保障性安居工程,30%用於自住型商品房建設,而商品房的用地比例則僅爲30%。
從這一點看,開發商獲取商品房用地的難度將大幅提升。肖勁對媒體表示,在這樣的背景下,擴容高端市場已經是不得已而爲之,而類似萬科這樣“被動做高端”的開發商還有很多。
另一方面,高端市場成交量的顯著飄紅,也給予了開發商對高端項目的信心。據中原地產數據顯示,2013年前十月,北京住宅單價超過5萬元每平方米的成交套數同比上漲92.5%,創歷史新高。(記者姚心璐)