|
||||
據廣州市國土房管局公佈的數據,剛過去的2013年12月全市10區的二手住宅登記宗數爲6617宗,同比減少5.7%,全年全市10區的二手住宅登記宗數爲88893宗,同比增加49.1%。滿堂紅市場研究部對本公司促成的二手住宅買賣交易作分類分析,2013年12月份廣州總體(不含南沙、蘿崗)二手住宅成交均價爲21695元/m2,環比上升1.6%,同比上升28.3%。2013年全年廣州總體二手住宅成交均價爲18276元/m2,同比上升18.9%。租賃市場方面,2013年12月份廣州總體(不含南沙、蘿崗)二手住宅平均租金爲47.1元/m2/月,環比上升0.4%,同比上升17.4%,而全年廣州總體二手住宅平均租金爲44.2元/m2/月,同比上升12.9%。本報請來有關專家爲你解讀二手樓市租售走勢。記者王荔珏
傳統旺季“結冰”,節後樓價或降
往年的傳統旺季終於在2013年12月跌入“冰封期”,統計顯示,去年11月下旬出臺“穗六條”對市場的影響在12月已體現出來,經滿堂紅地產促成的二手住宅買賣交易宗數比11月減少兩成,其中非廣州籍客戶入市購房比例回落到59.2%,遠低於去年1~11月66.2%的平均值。買家成功還價幅度更從去年11月的3.7%擴大到12月的7.7%,達到全年最高水平。此外,由於年度信貸額度在去年12月初已使用完畢,去年12月的一次性付款比例也達到36.9%,高於全年其他月份。
進入今年1月,如今已是春節前的交易淡季,滿堂紅地產1月1~6日帶客看樓次數比2013年12月同期減少16.1%,新增購房準客戶數量比去年12月同期減少31.2%,成交量只有去年12月同期的七成。
對此,滿堂紅市場研究部高級經理周峯分析,由於每次的調控措施都有至少半年時間的觀察期,故要對“穗六條”作出微調,起碼要等到2014年4月之後。整個2013年下半年,廣州二手樓市皆受制於信貸政策收緊及限購政策的嚴厲執行,一大批資金充裕但無購房資格的準客戶,或有購房意願但無法順利申請到貸款的準客戶,都被擋在樓市“門外”。預期2014年第一季度,廣州二手住宅市場仍將處於調整態勢,10區的登記量維持月均5200宗左右。
與此同時,個別郊區板塊的小業主會在2月春節後率先調整放盤價,二手樓價也會從前期高位向下回落,幅度大概在4%~7%之間。整個市場的主力客戶羣仍是外地準買家,但廣州本地買家的比例會有所增加,市場成交的熱點集中在80~100平方米的小三房物業,其比例有望達到25%的水平。至於第二季度及其後的市場會如何走,關鍵看3月“兩會”之後中央或地方政府是否有新的調控措施出臺。此外,住宅租賃市場也會因限購政策的加深而產生更多需求,但具體的表現會發生在今年2月之後。
買樓出租無數爲,回報率跌穿3%
2013年,廣州總體二手住宅平均租金爲44.2元/m2/月,同比上升12.9%,同年二手住宅均價同比上漲18.9%。假設出租期滿12個月,2013年全年的住宅出租回報率爲2.9%,比2012年下降0.2個百分點。
爲更準確監測不同面積的物業出租回報率變化情況,滿堂紅市場研究部對2012年和2013年全年促成的廣州市二手住宅買賣、租賃個案劃分成不同的面積區間,並統一計算各面積區間的年度出租毛回報率(下表)。可以看到,2013年面積區間回報率最高的是30平方米以下和30~60平方米之間的一房或小兩房物業,皆爲3.5%,比2012年分別下降0.5個百分點和0.4個百分點;144平方米以上的非普通住宅出租回報率則與2012年持平,數值是2.7%,這也是2013年出租回報率唯一沒有出現回落的區間。
周峯分析,2013年全年以“長線投資”作爲目的入市購房的客戶比例爲32.7%,比2012年大幅增加9.5個百分點,其中第四季度該比例更高達40.6%。受年內新政策大環境制約的影響,買家購入住宅類物業在短期內轉售獲利的成功率明顯下降,以出租的租金抵償購房成本雖然是相當花費時間的做法,但能有效抵抗政策的衝擊,小業主只要一直持有物業到政策適度放鬆的年份,便可獲得更多溢價出售的機會。而除了2012、2013年共計13萬套網籤一手住宅未交付使用外,早幾年陸續交付使用的住宅單位中,至少有6萬~7萬套單位流入租賃市場,這類次新房物業將會直接衝擊其他樓齡較長的物業的租金。故此即使整個市場的平均租金是處於逐年上升態勢,但樓齡超過20年的舊式物業,其租金將有可能出現高位回落。
原標題:廣州二手房“冬至”何時能“回春”?