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預測一:政策環境趨於平穩
我愛我家研究中心分析:自2013年年初“國五條”出臺後,投資投機性需求購房者得到抑制,剛性自住需求的購房者集中釋放,令去年全年的成交均價持續維穩。但部分城市在2013年四季度出臺的地方調控政策,對市場預期產生“心理降溫”。此外,2013年11月份中央召開十八屆三中全會明確提出“市場在資源配置中起決定作用”,說明未來樓市的發展將以市場爲導向,增加住房建設和保障房建設,保證樓市健康發展。
因此,我愛我家預計,2014年房地產政策調控將以市場調節爲主,並着力擴建新建商品房與保障住房的建設,增加房屋供給,同時延續“限購、限貸、限價”政策,進而進一步優化市場結構。
預測二:全年交易超7萬套
據天津市國土資源和房屋管理局《每日房價》成交數據統計顯示,2013年天津市全年二手私產住宅成交量達到88175套左右,與2012年相比上漲了57.7%,創下自2009年104816套後的又一新高。所以,預計2014年在房價運行平穩以及剛需入市的環境下,本市二手私產住宅交易量保持維穩的狀態,預計月均成交量將保持在6000套的水平,全年達到72000套以上。
我愛我家市場研究中心認爲,一方面,在政策的調控下,房價將持續平穩,市場仍將以剛性自住需求爲主,階段性的改善性需求也將逐步入市,加之天津市經濟不斷髮展、鐵路交通的不斷完善,特別是天津到秦皇島的高速鐵路的正式開通運營,將帶動外來常住人口的持續增加,市場購房、租房需求量也將逐步增多;另一方面,隨着近幾年新建商品房的開發和進駐,市場中房源供應日漸豐富,且隨着多個新建項目入住後進入二手房流通市場,二手房供應將逐步增多,購房者的選擇餘地也逐漸增大。
預測三:熱點戶型小幅漲價
從2013年的價格走勢來看,去年全年均價漲幅已連續第三年環比回落,全年成交均價僅上漲了2.9%,各月均價變化幅度也極其微小,可見政策的深入執行已現成效。預計在2014年政策平穩的環境下,市場仍以剛需自住羣體爲支撐,供需矛盾難以加大,價格走勢將不會出現大幅的波動,但市場中剛需羣體所集中需求的中小戶型房源和熱點戶型的價格或將出現小幅增長。
我愛我家市場研究中心認爲,在政策的調控下,投資投機性需求得到抑制,使得剛性自住羣體成爲全年的主力軍,其中中小戶型的房源需求旺盛,使得市場中該戶型的房源供應緊缺,出現價格堅挺的現象,預計部分熱點片區的房源價格會有小幅上漲;此外,由於政策抑制投資投機型需求的購房者,大戶型、總價較高的房源價格則會保持穩定。
預測四:交通配套更受關注
市政府於2013年12月15日正式發佈的實行小客車總量調控管理以及實施機動車限行交通管理措施,也會對樓市的發展產生一定的影響。我愛我家市場研究中心認爲,該舉措將會令購房者在買房時更加註重周邊的交通配套設施,從而帶動地鐵、公交等交通配套完善區域的房產市場活躍度。預計隨着2014年年初汽車限行政策的實施,此項措施對樓市的影響將會逐步顯現。
首先,對於婚房、首次置業等剛需購房者來講,會更加側重於在地鐵沿線,尤其是地鐵兩端、距中心城區較遠的區域置業。例如地鐵3號線的華苑、大學城、鐵東路片區,地鐵2號線的咸陽路、衛國道板塊,地鐵9號線的利津路片區等。其次,對於改善性需求而言,將會有越來越多的人選擇在距離上班地點較近的市內六區購房置業。例如永安道片區、萬德莊片區、水上公園片區等。
預測五:一二手房出現“博弈”
2013年天津市中心城區土地市場交易活躍,僅7月至11月就連續拍出8個塊地,分別位於河東區、河北區、南開區、和平區、紅橋區,地塊的規劃性質除了和平區的臺兒莊路西側地塊外均包含住宅用途。預計2014年隨着中心城區地塊的開工建設以及出售,它將對周邊二手房成交帶來差異化影響。
一方面,與往年相比,2013年中心城區的土地市場相對比較活躍,必然使得部分購房者將目光轉移到新建商品房,中心城區一二手房的成交或將出現階段性的“博弈”。另一方面,中心城區拍出的地塊,地理位置極其優越,交通、生活配套設施完善。比如南開區天拖地塊,隨着地鐵6號線的開通及南開翔宇中學的遷入,增添的學區房需求以及天拖地塊未來建成後的商業居住氛圍,都將帶動該片區地理位置的優越性。但是整體來看,根據各地塊產品品質的不同,它們將對周邊二手房市場帶來差異化影響。
預測六:保障房建設投入大
市政府第22次常務會決議認爲,天津市將繼續做好保障房建設,擴大發放租房補貼範圍,提高租房補貼標準,2014年全市計劃開工建設保障房6萬套,竣工保障房7.5萬套,並新增發放“三種補貼”1萬戶。
我愛我家市場研究中心表示,首先,近幾年爲確保低收入家庭的住房問題,國家放寬對保障房申請的標準,令越來越多的購房者有資格享有保障房的申請標準,加上國家不斷加大對保障房建設的投入,購房者的區域選擇也更加豐富,令保障房受到越來越多購房者的親睞;其次,部分保障房建設在離中心城區較爲偏遠的區域,但隨着次中心區域生活配套設施、交通的不斷完善,地鐵的進駐,再加上保障房本身價格的優勢,一定程度上會影響低價位二手房的成交。