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在前海起航高峯論壇上,世聯地產董事長陳勁鬆也發表了主題演講。陳勁鬆表示,中國房地產已進入高位平臺,這時候機會仍有但風險很大,而各個城市的投資價值也呈現分化,其中深圳仍在第一類屬於領先型城市,其已經度過了危機期,屬於最有投資價值的城市之一。
陳勁鬆表示,中國房地產進入了高位平臺的時代,一是目前一年接近7萬億元的銷售總額,已經是在高位平臺上整理,並且房地產業的開工量也在2011年達到頂點,2013年的高銷售額正是因爲2011年的高開工量,而開工量在2012年開始下滑。
房地產進入高位平臺期主要有以下幾方面表現:一是總量在高位震盪,銷售額和銷售面積在高位震盪;二是開工量的增速急劇下滑;三是待區劃量維持增長;四是結構分化。陳勁鬆解釋,這也就是說現在進入了一個總量增速下滑和震動階段,這一階段具有高度的不確定性,房企將非常不好決策,而深圳、上海、廣州、北京的地價已經奇高,任何決策失誤損失都是巨大的。
此外,城市分化也正在急劇發生。據世聯統計,全國50個大中城市佔了全國銷售額的50%,而全國另600多個城市佔另外50%,前22個城市佔總額的40%。陳勁鬆表示,結合房地產市場的特徵、可持續收入、收入增長、GDP、服務業等,可看到全國的投資價值百強城市在城市分化下可以分爲四類,分別是領跑型城市(領先型城市)、潛力型城市、脆弱型城市和風險型城市,其中深圳和北京、上海雖同屬第一類,但相比於北京、上海頂端領跑態勢,深圳和廣州、重慶等都屬領先城市。
“領先型就是房地產市場和經濟完全配合,而脆弱型就是房地產市場發展很快,但城市的人口和經濟沒跟上,最後一類風險型則是房地產特徵不好,人口經濟也不好。”陳勁鬆介紹,呼和浩特、海口、鄂爾多斯、溫州都屬於風險型。
“深圳等一線城市的房地產未來是資產的故事,高位整理、富裕社會、房地產金融化。”陳勁鬆表示,要重新審視從租金帶來的一系列金融產品,一線、二線城市租金的上揚是非常明顯的,並且一線城市已經度過了它的城市危機期。
此外,陳勁鬆表示,國際級的都市,即人均8萬美元收入的核心區房價大概是9000美元/平方米,而中國一線城市的房價接近國際水平。國際都市邊緣區房價是中心區的40%左右,而中國一線城市邊緣區房價大概是中心區的50%—60%,略微偏高,也就是說中國的都市核心區的房價隨着資產故事的來臨可能會進一步分化。