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北京萬通地產股份有限公司(600246.SH,下稱“萬通地產”)宣佈將公司持有的北京中服Z3地塊股權轉讓給旗下基金平臺。有分析人士認爲,萬通地產這一“左手倒右手”的騰挪在有助提高紙面業績並套利的同時,也可能埋下風險。
“自己賣給自己”
2013年最後一天,萬通地產宣佈,於2013年12月31日在北京簽署了《股權轉讓協議》,以近12億元總價(約11.98億元)向5名受讓方出售其持有的北京金通港房地產開發有限公司35%股權中的34%。
根據公告,金通港地產經營範圍是北京商務中心區(CBD)核心區Z3地塊的開發及經營、出租,該地塊是萬通地產、中國國際金融有限公司及該公司旗下中金佳業商業房地產投資中心、香港置地控股有限公司旗下西部國際金融貿易中心有限公司和亞洲電視於2010年12月以25.19億元聯合拿下的。
此次,萬通地產分別以2.41億元、2.4億元、2.37億元、2.41億元和2.4億元的交易對價,將所持有的金通港地產35%股權中的6.8275%、6.80%、6.7313%、6.8412%和6.80%股權,分別轉讓給正奇尚誠、正奇尚信、正奇尚德、正奇尚惠及正奇尚予這五家設在北京的投資中心。交易後,萬通地產對金通港地產的持股比例降至1%,正奇公司持股34%。
上述正奇系公司爲萬通地產旗下的基金管理平臺。萬通地產2013年4月與華潤信託成立“正奇資本”,雙方持股比例分別爲70%以及30%,通過這個平臺,萬通地產發起成立13.2億元規模的CBD物業投資基金集合資金信託計劃,投資中服Z3地塊,預計年收益率爲12.57%~20.09%,期限爲5~7年。
萬通地產預計,此次交易其可獲約1.76億元的投資收益,並在公告中解釋,這“有利於推進公司主營業務的發展,有效拓展融資渠道”。
對於萬通地產本次騰挪股權的舉動,盛富資本國際有限公司CEO黃立衝對《第一財經日報》記者稱,“自己賣給自己”有幾個好處,一是爲年底“衝業績”,這筆發生在2013年最後一天的資產出售帶來的進賬,雖然不屬於開發收益,但也可以讓其2013年財報更爲好看。另一好處在於套利,轉讓股權也相當於萬通地產在變相融資。
套利的風險
將商業地塊證券化,出售股權,實現自有資金投資的快速退出,並保留小部分權益,以供分享項目的後期收益。萬通地產這種追求輕資產運營、變相融資的類REITs(Real Estate Investment Trusts,房地產投資信託基金)操作,在方向上無可厚非,但商業項目建設週期、盈利週期長,不僅考驗地產公司的現金流能力,也考驗其應對兌付風險的能力。
“海外的房產基金用這種做法的比較少,通過信託變相融資和套現風險並沒有減少,只是這種風險不存在財務報表上,而是在表外,即如何解決LP(有限合夥人)的利益回報。”黃立衝認爲,雖然正奇這一基金平臺是萬通與華潤信託合作,形式上風險共擔,但若承諾收益無法達到,主導基金的萬通將要解決與LP的利益衝突。
另外,他強調,真正的REITs需要現有不動產項目,對開發完的物業進行評估確認後,再針對物業公開發行股票,投資者可以從中獲取相應利潤,而項目在只有土地的階段就開始的證券化,屬於機會性投資,並非REITs。
也有觀點認爲,與此前在成都讓萬通地產陷入尷尬的立體之城基金不同,中服地塊本身的特殊性,或將成爲保證收益的“護身符”。富銘資本投資總監翟羽彬對《第一財經日報》記者說,位於北京市朝陽區東三環國貿橋東北角的Z3地塊,屬CBD核心區,未來若要尋找金主接盤,也並非難事。
拷問“美國模式”
萬通在房地產證券化方面的嘗試,已有時日。早在2011年萬通控股(即萬通投資控股股份有限公司,萬通地產控股股東)更名時,就提出過“察於未萌,投資未來”的口號,彼時萬通控股董事長馮侖表示,萬通控股將作爲一個專注於房地產領域的投資公司,其業務主要分爲直接投資與基金投資兩大方向。
萬通控股副總經理鄭沂兼管工業地產和基金兩個板塊的事務,爲萬通探索地產的金融路線。他曾對媒體表示,工業地產是萬通地產學習美國模式的一個具體分支,從一開始做工業地產,就是將這些物業瞄準了REITs所需要的標準,萬通地產希望按照國際慣例以REITs或公司形式IPO對接資本市場。
北京阜成門萬通新世界商城的類REITs集合信託產品,以及與華潤深國投合作成立的萬通核心成長股權投資基金,都是沿着這一路線的探索。
然而,正是在這條道路上,萬通地產遭遇了尷尬。2011年底,針對立體城市項目,萬通地產曾經聯手多家機構發行規模爲18億元的立體之城發展基金,但此後的一年多,由於當地政策變動等因素,成都項目遲遲沒能落地,一度傳出醞釀轉投的消息。
“當時成都政府方面的政策有些搖擺,項目一直沒能破土,最後局面失控。”有知情人士昨日對記者說,雖然萬通地產堅持以全部自持物業、出租以獲取租金的方式運作,但目前國內REITs相關稅制仍未落地,也不允許將不動產進行類似打包出售,再考慮到萬通地產目前的資金實力及盈利能力,因此他認爲,萬通地產目前還不具備REITs融資的條件。
萬通地產2013年三季報顯示,公司2013年前三季度營業收入爲9.54億元,同比減少36.59%,歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤爲-6576.79萬元,同比減少224.67%,經營活動產生的現金流則同比減少144.12%至-2.75億元,此外,在計提債券利息變動影響下,其應付利息的期末餘額較年初餘額增加了232.38%。