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拿地之前就做好規劃
開盤速度一快再快,除了房企主觀上追求資金快速流轉之外,一些技術層面的準備工作,也爲這種快速開發模式提供了可能。
按照正常的開發程序,開發商先參加土地拍賣會,成功拍下土地之後然後做項目規劃和設計。完成這些工作之後,才進入施工階段,達到一定的條件之後,方可向房管局申領預售證。如果按照這些程序按部就班實施,從拿地到開盤,週期往往要超過1年。
事實上,一些快速開盤的樓盤,大多數已經摒棄這一開發模式。很多房企在拿地之前,就已經對相中的土地進行項目規劃和設計,通過此舉可以省下數月時間。就比如杭州萬達廣場,早在拿地之前就完成了規劃和設計工作,因此拿地和施工幾乎是在同時進行。杭州萬達廣場今年3月拿地,10月開盤,明年底交付並營業,創造了杭州綜合體的最快建設速度。
即便是對一些並沒有把握拿下的土地,一些開發商也捨得下血本,進行前期的規劃和設計工作。華家池土地爭奪戰之前,多家外來大鱷都對這一地塊表現了極大興趣。其中一家落敗的房企,拿地之前已經對這一地塊進行了充分的規劃和設計,而且是數易其稿,規劃設計費高達上百萬元。儘管最終的結果令人沮喪,這家房企沒有拿下土地,但一旦被它拿下,開發速度就會非常快,產生的時間效益會遠超投入的相關成本。
而爲了搶在最快的時間開盤,一些房企在施工階段也往往會調整策略,比如樣板房、示範區先行。很多樓盤的開盤時間一延再延,很多時候是因爲售樓處、樣板房、示範區工期拖延造成的,因而現在的樓盤普遍重視這些細節問題。在這方面,萬科具有很多獨到的經驗,幾乎每一次開盤,樣板房、示範區全都實景呈現,甚至一些商業街等配套也往往趕在開盤之前建成,成爲銷售過程中的一個加分因素。