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記者趙冬芹、張婷婷
高樓大廈,曾經是城市社會經濟發展給人的第一印象。不斷涌現的“第一高樓”,別具匠心的外觀設計,在項目啓動之初都讓人爲之振奮。然而,項目啓動後的種種意外和困難,讓不少建築變成了聲名遠播的“爛尾樓”,成爲了城市高速發展過程中不可忽略的“瘡疤”。
被坊間戲稱爲“四通大廈”的佛山國際商業中心大廈,緊鄰季華園的星星華園國際(曾經的“兆銀酒店”),以及毗鄰南海廣場商圈的永陵大廈,都曾經有一段“爛尾”的歷史。然而,經過了大約10年的銷聲匿跡之後,它們又被開發商“相中”,並投入了大量資金盤活項目。對於佛山現有的爛尾樓項目來說,這些“枯木逢春”的經驗,或許能夠成爲它們“重生”的借鑑。
據市國土規劃部門透露,政府部門暫時未對爛尾樓進行詳細規劃,只有開發商“看中”之後,纔會安排競價拍賣。而業內人士則介紹,更主要的方式是由政府相關部門牽頭,先理順債權債務關係,再進行拍賣。
探因
資金斷裂運營問題多
佛山房地產業內人士歐陽女士認爲,上世紀90年代房地產發展沒有現在這麼成熟,開發商沒有很好地預計自己的開發資金和投入;或者在開發運營中出現問題等多方面問題是造成樓盤爛尾的主要原因,“特別是一些商業體,投入比較大,資金回收又比較慢,很多爛尾的樓盤都是商業用地。”
而業內人士劉世恩認爲,當時金融槓桿對於房地產開發的作用太大,“當時地產商拿地主要是靠融資等手段,不像現在這樣必須有35%的自有資金,所以如果銀行有政策變動開發商的資金鍊很容易斷掉。”
佛山市房地產協會副會長駱儀克認爲,當時一些大型樓盤的定位與功能並不被當時市場接受或許也是爛尾的原因之一,“比如佛山火車站旁邊的時代廣場,8萬平方米的商業中心,當時3、5萬平方米的商業中心都少,當時的經濟條件和社會能力都不能承受。”
展望
爛尾樓開發前景樂觀
歐陽女士認爲,佛山的爛尾樓一般區位都很好,“市場對這些樓盤的牴觸性不大,開發商一般對爛尾樓的定位比較高端,這些爛尾樓後來的發展都不錯。”
佛山火車站附近的時代廣場應該算是歷久以來的爛尾釘子戶,從上世紀90年代至今,這個龐然大物一直空曠如斯,用無言敘寫着它的落寞。同時,星星華園國際、恆安瑞士酒店卻是成功的爛尾樓改造項目,爛尾樓的命運爲何如此懸殊?
駱儀克認爲,產權結構太複雜或許是一些爛尾樓一直懸而未決的原因,“有些爛尾樓的投資商產權結構很複雜,不是一個公司去開發,而是涉及到一個組合,這麼多年的過程中資產股份發生變化,同時爛尾地段的土地價值價格飆升,這個過程中就會出現很多矛盾。”駱儀克透露,時代廣場目前正在被承接,該爛尾項目很快會有結果。
同時,駱儀克分析,開發商對於爛尾地段的物業期望太高也是爛尾釘子戶產生的原因,“上世紀90年代的時候可能5000元一平方米,現在至少2萬一平方米,爛尾樓的地段越來越好,雙方在覈算利潤的過程中或許會有摩擦。”他認爲,目前佛山的爛尾樓開發前景都很樂觀。
關注爛尾樓那些事
規劃部門:沒盤活規劃有人看中才拍賣
昨日記者致電佛山市國土規劃部門,相關負責人告知記者佛山市並沒有專門針對爛尾樓的盤活規劃以及構想。該負責人表示,因爲佛山市爛尾樓數量並不多,一般是開發商看中哪片爛尾樓,反映給國土規劃部門,然後再由規劃部門對該建築進行重新規劃並進行覈價拍賣。
業內:由政府部門牽頭理順再拍賣
難道真的只能坐等緣分解救爛尾樓?昨日,記者諮詢了相關業內人士,業內人士表示由開發商倒逼政府部門盤活爛尾樓是盤活方式之一,但更主要的方式是由政府相關部門牽頭,先理順債權債務關係,再進行拍賣。而具體由哪個部門牽頭,該業內人士表示要看爛尾樓的具體情況,“規劃、國土、水務甚至海洋部門都有可能。”
他山之石:17個部門成立爛尾樓專責小組
與佛山一衣帶水的廣州市在盤活“爛尾樓”上頗有心得。早在2002年,廣州市政府就提出了“消滅爛尾樓”的目標,包括廣州第一爛尾樓—中誠廣場、合銀廣場在內的57個“爛尾樓”盤活了54宗。去年,廣州市長陳建華兩度對“爛尾樓”作批示,要求啃下“爛尾樓”。相關部門進行摸查、梳理,明確35宗在冊“爛尾樓”項目。今年4月份,廣州再次吹起號角,成立了包括17個職能單位的處理“爛尾樓”專責小組,幾個月內就明確了22宗項目的盤活處置方案。
甩“爛”招式
爛尾N年,求甩“爛”!(設計對白)
招式一:守樓待客睇“緣分”
“四通大廈”:變身佛山豪華五星級酒店
說起佛山國際商業中心大廈,可能市民們會感到十分陌生。但如果一說“四通大廈”,那很多老佛山們一定會滔滔不絕。1995年,佛山國際商業中心大廈完成了52層的主體結構工程。但由於投資者的資金枯竭,無力繼續投資建設,這棟當時的佛山地標建築,瞬間淪爲了佛山最大的爛尾樓。
從2001年開始,有關方面共進行了3次底價高於2.1億元的拍賣,但都因爲底價太高而流拍了。在2005年,佛山的三舊改造不斷推進,上海靜安區政府也應邀前來視察交流。在視察祖廟商圈時,當時的地標建築“四通大廈”引起了靜安區有關人員的注意。回到上海後,當地的一家投資商馬上聯繫佛山方面,表示有意進行二次開發。於是,爛尾了10年之久的“四通大廈”終於覓得買家,被上海一家地產公司以1.2億元的價格拿下。經過3年的投資建設,恆安瑞士大酒店於2008年12月5日正式開業,成爲佛山的五星級酒店。
“當時只有框架,連外牆都沒有,所以市民纔會笑稱‘四通大廈’,因爲四面都通風嘛。”說到恆安瑞士大酒店的建設過程,該酒店相關負責人表示也頗爲波折。由於該項目是按照十年之前的規劃建設的,在房屋的內部結構方面,早已不符合現在的公寓、酒店的建設標準。“內部結構的改造,是我們二次開發遇到的最大困難。”據悉,爲了讓其符合現代酒店經營標準,該公司用了3年時間,投資了5億元進行裝修改造,無論是人力、物力,都是很大的投資。
該負責人稱,當時看重的是“四通大廈”的地理位置,位於祖廟商圈附近,而且比較靠近廣州。“佛山的陶瓷、紡織等行業都比較發達,所以我們公司很看好這個項目。後來對面又開了友誼商店等高端消費場所,酒店的發展也更加完善了。”如今,曾經的“四通大廈”在佛山人心目中已成爲了國際標準的五星級酒店,也成爲了名副其實的佛山地標。
招式二:政府規劃引導盤活
兆銀酒店:重建成高端白領小區
兆銀酒店,曾經是佛山首個籌備打造的“五星級酒店”,後來因資金鍊斷裂而擱置。2006年,出於城市中心區域發展的需要,佛山政府對這塊地重新規劃並對周邊連片打包,規劃爲大型商業綜合體,隨即對該片“爛尾樓”進行重新拍賣。作爲招投標單位之一,永利德房地產開發實業有限公司拍下了這塊已經荒廢了十幾年的爛尾樓,並“搖身一變”成爲季華商圈上炙手可熱的高端白領小區——星星華遠國際。
昨日,該公司負責人柯志斌告訴記者,當時拿下這個爛尾樓的時候還沒有季華路中央商務帶的說法,地鐵也沒有開通,附近甚至都沒有大型建築,“但是整個城市的中心已經從祖廟往南移,這塊地怎麼說都屬於市中心,我們看好它。”
拿下這片樓後,該公司花費了8個月的時間拆除這片爛尾樓的建築結構,“它沒有很成型的建築結構,地面只有4層樓,但是由於規劃要做超高五星級酒店,這裏的樁打得很粗很厚,我們需要拆除它重新打地基。”柯志斌告訴記者。
現在,星星華園國際已經建了17棟住宅樓,商場準備招租,而寫字樓已經準備交樓,柯志斌對這個爛尾樓至今的發展表示很滿意。