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2013年即將過去了,但遺留在房地產市場上的問題有不少依然存在。其中房價調控何時才能達到成效,就是其中之一。
按照中國國家統計局公佈的11月份70個城市的房價指數。與上月相比,僅1個城市的新屋價格下跌,3個城市持平,66個城市上漲。也就是說,11月份有94.3%的城市房價環比上漲。與一年前相比,11月份有69個城市的住房價格上漲,這也是69個城市連續第七個月房價上漲。溫州繼續成爲唯一一個房價下跌的城市,同比下降1.2%。一線城市繼續居於房價漲幅前列:北京同比上漲21.1%,上海同比上漲21.9%,廣州同比上漲20.9%,深圳同比上漲21.0%。
從以上數字可以看出,儘管近段時間以來廣州官方網籤成交數據顯示房價正不斷地下降,但實際上房價上漲的壓力卻持續在存在。如果瞭解市場的人就會清楚,今年以來一手住宅市場的成交氛圍是很旺的,量價齊漲趨勢明顯。之所以會出現統計數字下滑,除了某段時間產品結構或者區域成交結構上的差異造成以外,最主要的就是限售限籤等行政手段干預所造成的。也就是說,看到的統計價格僅僅只是數字遊戲,而實際上市場價格走勢則並非如此。
更爲值得注意的是,在政策上儘管調控的口徑還在,但顯然市場化的步子也在走了。在未來,調控是很難回到前兩年那樣,通過打壓成交來迫使開發商降低房價,而將是採用更爲符合市場規律和長遠制度建設的方式進行調控市場。這種轉變就成爲了近期一個非常重要的話題,那就是在控房價和走市場之間如何能做到二者兼得。
近日,聽到最多的聲音就是通過開放土地市場增加土地供應來爲房價減壓。事實上,通過土地供應來解決高房價問題無疑就是最根本的解決手段。市場是由需求和供給兩方面組成,如果只抵制需求是不現實的,對於整個行業市場發展極爲不利。這樣的結果將是抵制了房地產開發的積極性,未來的住宅供給會進一步欠缺,房價仍然會上漲,而且會形成一個惡性循環。
通過市場供需的手段一直被認爲是解決高房價問題的最根本手段。但事實上這也是最難的方法。就曾經有分析指出,增加土地供應涉及跟地方政府的博弈。地方政府增加土地供應,有利於未來房地產供應的增加,有利於抑制房價。但是由於現時地方政府主要的財政支撐仍然是土地出讓金,土地供應增加價格就會下來,這並不是他們所希望的。但是,換個角度去思考。如果將前兩年打壓房價的雷霆手段放在土地供應上,將監管的力度放在對地方政府的土地控制上,政策落到實處也並非不可能。這種方式除了能解決地方高房價的困境外,還將會帶來一個額外的回報,那就是迫使一些地方政府思考取代土地財政的新出路。儘管可能過程會有陣痛,但對於市場以及地方而言長遠是利好的。
蔣勁勁