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中國的商業地產正處於上升的階段,市場趨於透明、成熟和穩定,同時隱藏着潛在的機遇和風險,只有準確把握市場趨勢和契機,才能避免泡沫化和同質化的趨勢,鑄就商業地產的成功未來。
城市綜合體的開發其實是城市化發展的必然產物,城市組團的發展需要功能較完善的城市綜合體作爲支撐,爲整個城市區域型發展提升的同時,也爲區域內工作和居住羣體提供了更多可以選擇的空間。尤其是像萬達這種國內城市綜合體開發企業,以訂單式開發作爲複製模板,快速搶佔大中城市的核心地段,其多元化公寓、住宅產品的熱銷,說明當前快速發展的2、3線城市核心區域,以及1線城市偏遠城郊結合區域對城市綜合體的需要,城市綜合體的發展空間還很大。
同時,新城鎮建設是城市化進程的表現,一定程度上推動城市經濟發展,而新城鎮建設的表現形式則是以大量的商業項目開發爲主,但是在衆多二線以下城市出現了盲目的模仿和複製。第一太平戴維斯項目及開發顧問部主管譚文紅女士表示:“從商業地產投資額與零售額數值來看,過去5年二三線城市的商業地產投資速度遠遠超過零售額的增長速度,商業地產開發過度,需求沒有跟上,風險激增。”大量新城在建設初期並未考慮到是否有足夠的需求同期導入,主要未居住人口的導入,因此出現大量空置的商鋪、寫字樓。
此外,在近幾年全國對於住宅市場打壓政策的實行期間,大量開發商被迫轉型商業地產開發,其中也不乏大量通過小戶型商業產品的散售實現其快速現金流收入,“而這種快進快出的商業地產開發模式,不僅使得大量打着城市綜合體的項目成爲了一個又一個銷售後缺乏有效運營管理的爛尾項目,還使得城市在快速建設發展過程中出現了大量同質化定位的商業物業出現,這一趨勢已凸顯,”譚文紅認爲。因此一線城市相關政府部門已開始對於綜合體開發在土地出讓初期即已設定了大量的限制性條件,以保證項目開發後的品質。
住宅與商業地產之間應是平衡、互補、促進的關係,近年來政府對住宅的政策性調控導致大量的投資轉向商業項目,致使開發企業的發展風向標也轉爲商業地產的開發。但伴隨大量的商業地產泡沫的出現,越來越多的投資客也對於商業項目的投資持有謹慎態度。同時,2013年下半年以來,住宅出現了量價齊升的表現,從這一趨勢來看,對於商業地產的需求和開發會有一定的積極影響。在譚文紅看來,住宅成交量主要放量在新城區域,或軌道沿線區域,這些區域的未來升值空間較大,住宅購買人羣以剛需爲主,對於生活、交通便捷度要求較高,因此對於商業項目,區域型購物中心產品的需求會較高。她也指出,未來商業地產的開發尤其不能脫離住宅地產開發,以人爲本是開發的根本,商業的目前人羣實際與地產開發不能脫離,在商業與地產的結合上應抓住消費客羣的定位即可實現兩者的有效結合。
商業開發離不開金融資本,近年來越來越多的私募股權投資和風險投資介入商業地產開發,可見風投對於地產行業穩定發展的看好。譚文紅表示,商業地產開發與住宅不同,涉及到大量的持有型物業,因此會產生大量的未來持有期間的資金運作需求,而商業地產在成熟之前均涉及大量資金的支持,僅靠項目本身的銷售資金回籠支撐長期持有項目的經營有一定的風險,而且越來越多的開發企業逐漸實現市場化操作,更多的企業會使用資金槓桿,同時使得企業自有資金能夠發揮更大的投資效益。因此商業地產開發脫離不了金融資本的利用。
李廣軍