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2013年12月1日早間,廣州富力地產股份有限公司發佈公告,稱其全資子公司以人民幣85億元收購了馬來西亞柔佛州新山地區一塊116英畝的宗地。據悉該地將會開發爲住宅及商業物業。
近期,不少知名房企“扎堆”加入“出海”隊伍,斥巨資收購、興建海外房地產項目。
爲何國內龍頭房企也開始海外投資房產?中國房企頻“出海”有哪些原因?
中國房企“出海”不僅僅是戰略佈局上的考慮,更重要的是想利用國內房企在銷售渠道的資源優勢,吸引國內高端職業客羣到海外置業投資,從而這些房企也可以在這個細分市場上獲得收益。具體來講,中國房企“出海”的原因如下:
第一、部分大型房企的全國化佈局基本完成,從戰略佈局角度需要國際化。當前無論是開發商直接投資開發,還是進行股權收購、合作開發等,還是近期品牌房企頻頻登陸香港上市,其很重要目的之一就是通過這樣的方式戰略佈局國際房地產市場,使其在國內規模化之後,迅速在國際房地產市場上實現品牌全球化、國際化。
第二、從投資項目來看,多爲旅遊地產項目,而鎖定的客戶多爲國內客戶,企業也可藉此整合產業鏈,吸引國內客戶投資;涉及的一部分商辦、住宅項目投資,也多選址在華人集聚的地方,如唐人街等。
比如,從海外置業羣體的購房目的來看,大體可以分爲移民、留學和投資3大類。相應地,細觀在中國推廣銷售的海外地產項目,其“賣點”也大致可以分爲3類:移民、留學、投資和休閒旅遊。國內龍頭房企也開始海外投資開發房產,也是看準了國內移民、留學、投資和休閒旅遊所帶來的房地產市場需求的機會。
從已進入海外的這些項目來看,在2012年一系列海外佈局之後,此前已出海造房的國內房企陸續迎來收穫期:如碧桂園位於馬來西亞的兩大項目計劃在今年正式面市,在國內的銷售狀況良好;綠地首個海外項目動工,今年春節後已進入銷售,其目標客戶羣也主要是中國人爲主;首創置業位於法國的項目,也已進入招商階段。
第三、當前國際資本市場融資環境相對寬鬆,部分國內房企通過在香港或境外上市,建立境外業務發展融資平臺,在歐美房地產市場開始逐步復甦與回暖之際,開展海外房產投資業務,藉機佈局國際房地產市場。
第四、國內限購、限貸、房產稅等房地產調控政策頻繁出臺,投資客投資海外可以規避國內投資風險,從而導致部分龍頭開發企業也轉投海外市場。
第五、大部分海外的土地和房產都擁有永久產權,且生活、教育環境相對國內具有一定的優勢,對投資者和開發商都具有很大的吸引力。尤其是中國改革開放以來產生了一批相對富裕的家庭,他們有閒置資產,綜合考慮孩子教育、養老和生活環境,他們將眼光投向了海外。部分富裕階層也開始通過海外置業進行資產轉移,規避國內政治風險和其他風險。再加上這兩年人民幣士氣大漲持續升值,進一步堅定了中國投資者海外置業的信心。
從表象來看,中國房企佈局海外市場確實存在佈局、實際市場需求等需要,但是,佈局海外市場進行海外投資的同時,也應該注意一些問題,不斷地反思和總結經驗,防範風險的發生。
首先,海外的開發模式和中國不同,國內房企需要因地制宜進行突破。中國房企基本爲香港模式,各個環節只靠自己;而國(境)外大量使用金融機構,分幾個層面來融資,中國開發商可能不適應。包括銷售流程,包括對企業信用的控制。由於佈局海外的基本爲國內大型品牌房企,而大公司模式已經固化,就很難再有突破這樣,在海外短期內也就難以有規模化擴張的突破。
其次,佈局海外市場需要充裕的現金流或融資渠道進行支撐,否則,難以抗拒國際市場風險。如2012年5月大連萬達與全球第二大院線集團AMC簽署併購協議,萬達的此次併購總交易金額26億美元,包括購買100%股權和承擔債務兩部分。如果沒有中國銀行(行情, 問診)、中銀國際、中國進出口銀行等的支持,萬達也很難在國際舞臺上施展收購的拳腳。
第三,政治壁壘與障礙或許會成爲中國房企佈局海(境)外的最大阻力之一。
萬通在臺灣地區的項目被定名爲“臺北2011”,據介紹,該項目由萬通國際開發股份有限公司開發,而萬通國際則由北京萬通地產(行情, 問診)參股在新加坡的投資公司–VantoneCapitalPte.Ltd.在臺北設立,而在大陸的萬通集團則沒有辦法直接在臺灣進行投資。在其他國家,政治上的不穩定性、稅費制度的不同、匯率變動等均有可能成爲中國房企佈局海外的障礙。
第四、當地房地產市場購買力有限,不一定像國內那樣具有買房投資的市場氛圍。即使依靠“綠卡”將國內資產進行轉移的購房者也會存在一定市場風險,投資客投資海外不一定就非常可靠。
如美國政府正在加緊追查公民的海外賬戶和海外資產,一旦被查出在海外藏有資產,戶主將被施以重罰。由此可見,海外房產投資不一定是投資者資產轉移、投資轉移的好途徑,投資客應綜合考慮各種因素再做決定。
第五、國外以購房進行居住的習慣不如中國,在銷售環節上國外房地產市場複雜的多,如何把控好國外當地房地產市場發展週期與特性,這或許也各大出海的房企必須要考慮的問題。
綜合以上分析來看,進軍海外市場並不簡單,如果沒有充裕資金和開發模式、沒有更好了解當地房地產市場需求及特色、沒有熟悉當地的政治環境與稅費制度等,那麼,房企佈局海外有可能會面臨不同程度的風險。海外市場看似藍海,但並不一定會有好的收益。
比較現實的是,在中國城市化進程尚未完成的市場背景下,中國的房地產市場仍然會有至少10-20年的發展機會。當前中國房地產市場已經進入復甦與回暖的週期,市場面臨着新一輪的市場發展機會。從機會成本及投資回報率的角度考慮,在新型城鎮化的驅動影響下,儘管樓市會一直經受調控的影響,但是,國內房地產市場仍然比國外具有投資價值。