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日前,中國青年報社會調查中心調查顯示,僅5.9%的受訪者確認自己所在小區用過公共維修基金,71.3%的受訪者表示“沒用過”。
公共維修基金,也稱“住宅專項維修資金”,是住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養護基金。2008年出臺的《住宅專項維修資金管理辦法》規定,商品住宅的業主應按照所擁有物業的建築面積交存住宅專項維修資金。這筆錢相當於房屋的“看病錢”、“養老錢”。但統計數據顯示,全國繳存的公共維修基金已超萬億元,使用率不足百分之一。往往一邊是急需維修缺乏資金,另一邊是維修金在“睡大覺”。公共維修基金爲何難用?通過在北京的走訪,記者發現,主要原因有以下幾個方面:
部分賬戶無款。部分地區相關法規實施不嚴,一些較舊的小區建成時相關規定還不完善,造成住戶繳納情況參差不齊,維修資金賬戶無款現象普遍。
近年來夏季多雨,北京大興區鬱花園一里的不少業主家房子經常漏雨、牆體滲水。他們聯合向小區物業反映了情況。物業實地勘查後,決定對小區內滲水嚴重的40至47號樓統一做防水,但需要這幾棟樓的業主自己花錢。這樣的“大修”爲何不使用公共維修基金?負責該小區的安廈物業服務有限公司員工說,小區建成年代較早,目前共有47棟樓,其中只有1至8號樓的業主按總房款的2%繳納過公共維修基金,要讓當時沒有繳納這筆錢的業主補交很困難。因而,其他樓房的維修資金,都是由每戶分攤。
申用程序繁複。2012年,北京豐臺區芳古園二區進行電梯維修,60多萬元費用全部來自小區公共維修基金。“動用這筆基金的情況可不多見,整個方莊只此一例。”負責該小區的方莊物業管理有限公司員工賈紅霄告訴記者。
據介紹,2011年年中,小區電梯年檢不合格,物業公司和業委會聯繫維修公司做鑑定,經測算,決定動用維修基金。同年7月,物業公司將電梯維修方案張榜公示,徵求業主意見。《管理辦法》規定,動用維修基金,必須徵得三分之二以上業主同意。但是,當時低層住戶因不常用電梯,大多不同意動用維修基金。另有一些業主房屋出租或長期在外聯繫不上,還有些未繳納過基金的業主沒有投票權,這讓徵求意見工作格外複雜。
經過整整兩個月,終於有三分之二以上業主簽字同意動用維修基金,物業公司會同業委會將使用申請上報北京市住建委。直到2012年7月,小區電梯維修才終於用上了這筆錢。
過戶、續繳困難。《管理辦法》規定,房屋所有權轉讓時,房屋分戶賬中結餘的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。從事多年房屋交易的西城區鏈家地產經紀人胡軻告訴記者,他經手的二手房交易中,大多並未進行公共維修基金過戶。《管理辦法》還規定,業主分戶賬面住宅專項維修資金餘額不足首期交存額30%的,應當及時續交,但對於誰來組織、續繳標準如何等缺乏詳細的執行規範。部分業主特別是二手房業主不願續繳,物業公司單方收繳很困難,造成賬戶資金不足。
對於公共維修基金的使用難題,中國房地產學會相關專家建議,應在確保其管理安全性的基礎上,增強使用便捷性,同時加大透明度,讓更多業主參與其中,形成有效管理;相關改革應着力於更加註重管理主體、減少使用壁壘等方面,以探索更合理的管理使用模式。