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張幼暉畫
廣東鶴山有商鋪業主投訴稱,政策『擺烏龍』糾錯卻不明確告知業主令其利益受損
業主報料
鶴山公園一號商鋪業主陳女士(化名)最近比較煩,因為她無意中翻開房產證與購房合同,纔發現2010年簽約買鋪時銷售人員口口聲聲說的『商鋪使用年限70年』,到她今年拿房產證時,商鋪房產證的土地使用年限卻變成40年。而讓她更不忿氣的是,比她早辦證的其他業主拿的都是70年的土地使用權的房產證。
為此,記者安排陳女士向廣東國鼎律師事務所律師何志平諮詢法律事宜,還采訪了鶴山碧桂園的有關人士。開發商人士表示,他們也是去年年中接到政府的通知,稱鶴山商業土地的使用權年限已從70年改為40年,在此之後出證的商鋪全部改為40年土地使用權。何志平律師表示,之前地方政府沒有『跟足』國家有關土地使用權的年限規定,後來纔出臺通知來『糾錯』。而陳女士因自己沒有及時辦證而喪失30年土地使用權,只能算是個人失誤的遺憾,與開發商和地方政府無關。
專題文/圖:記者李鳳荷
業主驚疑:
使用期從70年變40年!
陳女士與丈夫於2010年購買了鶴山公園一號的商鋪,按照當時銷售人員的說法以及銷售合同上寫『城鎮混合住宅用地使用年限最高70年』,認為商鋪土地使用權與住宅同樣是70年,商鋪單價也不貴,於是就買了一個商鋪。2011年,項目通知她辦房產證,陳女士因為工作忙而沒有及時辦證。時至今年年中,她纔到開發商處辦理房產證,卻意外發現說好的70年土地使用權變成了40年。
為此,陳女士在項目詢問了項目人員。他們翻出按揭業主於2012年年中以前辦下而暫存在項目的商鋪房產證,發現這些商鋪房產證的土地使用年限都是70年,比陳女士的商鋪房產證多了30年使用權,而地塊還是同一地塊。
律師釋疑:
業主遲去辦證沒趕上末班車
廣東國鼎律師事務所律師何志平表示,按照國務院1990年發布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定,土地使用權出讓最高年限按下列用途確定:(一)居住用地七十年;(二)工業用地五十年;(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;(四)商業、旅游、娛樂用地四十年;(五)綜合或者其他用地五十年。
而陳女士和碧桂園簽訂的《商品房買賣合同》第三條『買受人所購商品房的基本情況』已經約定,該合同項下的商品房為商鋪,用途為非住宅。當地政府就該商鋪頒發的《國有土地使用證》中也將該商鋪的土地使用權分類確定為『其他商服用地』。而按照國家質檢總局和標准化管理委員會2007年8月發布的《土地利用現狀分類》,『其他商服用地』屬於『商服用地』(指主要用於商業、服務業的土地)。
根據上述規定,該商鋪的土地使用權性質應該是屬於商業用地,而非居住用地。因此,商業用地的使用年限的規定並非地方政府有權修改的,而國家對此的規定從1990年起至今一直沒有修改,當地政府2013年就陳女士的商鋪頒發的《國有土地使用證》中記載的各項內容都符合國家規定,並沒有出現違法的情況。
陳女士表示,根據她與碧桂園在2010年簽署的購房合同,地塊使用年限最高為70年,2012年年中鶴山地方政府出臺通知『糾錯』,該地方規定不應該上溯至2010年簽訂的購房合同。何律師解釋道,在陳女士和開發商簽訂的《商品房買賣合同》第一條『項目建設依據』中稱該地塊的規劃用途是『城鎮混合住宅用地』(指城鎮居民以居住為主的住宅與工業或商業等混合用地)。
該地塊是1997年出讓,既有作為居住用途的住宅,又有商鋪用地,所以國土部門出讓該地塊時注明土地使用年限是按最長的70年算,也就是到2067年。但需注意的是,這是指整個地塊尚未分割前的使用年限,一旦分割成不同用途的建築物,就應當根據相應的用途確定具體的使用期限。因此陳女士的商鋪使用年限只到2037年。
糾錯靜雞雞業主蒙查查
記者一聽到陳女士向記者投訴的遭遇,第一反應也是不忿氣,因為明明70年使用權『縮水』為40年,且其他及時辦證的業主拿到的也是70年使用權。後來聽了律師的解釋,纔恍然大悟,這回只能怨陳女士『貴人事忙』,沒有及時辦證而錯失30年的土地使用年限。
不過,記者無論從公開信息渠道還是從開發商處,都無法得到當地政府『糾錯』的文件或通知的消息,只是籠統地知道開發商也是去年纔從政府獲知,商業土地使用年限從70年改為40年。如果政府對這些影響市民財產的文件或者通知采取公開發布,並酌情設定一個起效日期,相信陳女士乃至其他受影響的業主將與及時辦證的業主一樣,都可以獲得70年土地使用權。
記者手記