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原標題:深圳樓市剛需降溫各區仍有『筍盤』年底或出手
臨近年底,深圳樓市價格仍呈上漲趨勢。
臨近年底,深圳樓市雖價格仍呈上漲趨勢,但是市場成交量卻在逐步降溫。在往年年底和春節期間,都是『筍盤』出現、購房者買房出手的不錯時機。今年這一購房時機再次到來。
記者日前走訪多個片區和市場發現,雖然全市房價上漲成既成事實,但在個別片區和小區,從房價絕對值的高低、漲幅的高低、區域綜合發展等分析來看,當前各行政區中依然存在部分十分值得購買的價格較『筍』片區和樓盤,如寶安區的西鄉、羅湖的人民南路和布心、福田的保稅區、南山區的西麗等。
剛需降溫,豪客仍在購房
今年深圳樓市量價齊昇。據中聯二手房研究院統計,1—10月全市二手房成交達8.2萬套,10月份全市二手住宅成交均價為25179元/平方米,同比上漲44.04%,較2012年12月上漲31.37%,房價上漲既成事實。
『我買房子3個月了,現在出手淨賺10萬』,於小姐告訴記者,3個月前她在龍華購買的一套總價僅80多萬的小戶型,現在中介給她的報價高出原來15萬,去除稅費等成本,這套房子如果現在賣能淨賺10萬元。可見,在今年下半年,深圳樓市依然漲勢衝動,但與往常深圳樓市上漲不同的是,此輪上漲都是由剛需買家成交推動,而不同於以往是投資買家成交推動。
在樓市大勢無法更改的背景下,值得注意的是,最近,深圳樓市在十八屆三中全會後延續了前期有所降溫的局面。在會議召開之前,關於房產稅的預期不斷昇級,導致不少購房者一致觀望,而在會議之後,盡管沒有預期之外的結果出現,但是新一屆政府的執政思路仍讓市場延續了前期低溫的局面。深圳中原副總經理賀曉麗認為,在深圳市場,盡管深圳11月初提高了二套房貸利率,但這並未對購房成本造成實質性影響,而銀行貸款收緊的陰雲卻依舊籠罩在年底的房地產市場上,這對購房需求形成持續性壓力。再加上全國已有不少二線城市開始加碼調控,提高二套房首付比例,因此在這種市場預期下,深圳樓市整體仍處於負面預期之中。
而從剛剛過去的11月份深圳樓市成交情況來看,深圳二手住宅成交量依舊較少。在香蜜湖片區的一間中介地鋪,有置業顧問告訴記者,目前市場上首次購房選擇總價200萬元以下物業的購房者的購房熱情在下降,一些看『豪宅』的客戶則依舊在看房,說明剛需群體的購房需求受到抑制,高端需求則沒有受到明顯影響,這一現象在深圳市場較為突出。
記者從深圳中原了解到,近日景田、香蜜湖和寶安中心區成交樣本樓盤比前兩個月增加了近一倍,同時,采取一次性付款方式購房的客戶佔比較11月也出現上昇。由此可見,雖然二手市場需求乏力,但是成交結構產生了較大的變化,整個二手市場的均價出現了結構性上漲。賀曉麗認為,目前看來,市場環境在年底之前不會出現大轉變,但成交情況仍將延續目前的局勢,而二手市場的價格將逐漸趨於平穩。
各區仍有『最筍』片區
在價格堅挺,成交趨緩的市場下,出手選擇購買那些在價格方面更『筍』的二手房,成為購房者的更佳選擇。中聯地產二手房研究院總經理肖小平告訴記者,在一些區域的個別片區,有些房價相對不是很高,又有著不錯的房價上漲空間以及良好的區域綜合發展前景,這些片區都可以稱之為『筍盤』。當前各行政區中依然存在十分值得購買的價格較『筍』的片區和樓盤。
肖小平表示,寶安區的西鄉中小戶型較多,單價以2萬元為主,是寶安區的最筍片區;龍崗中心城和橫崗仍是價格低窪,是龍崗的最筍片區;八卦嶺和保稅區都以中小戶型為主,前者100萬左右可置業,而後者僅在2.5萬元/平方米左右,它們都是福田最筍的片區。此外,羅湖的布心、人民南,南山的西麗,鹽田的沙頭角都是目前市場下各區的最筍片區。
例如,福田保稅區的樓盤大部分是2000年以後所建,樓齡較新。根據中聯地產二手房研究院統計,福田區均價超過3萬元/平方米,但保稅區的均價僅為2.3萬元/平方米左右,與福田區其他片區價格相比,保稅區的價格優勢明顯。在中聯地產保稅區分行置業顧問告訴記者,今年1—9月份保稅區成交量達到765套,成交較為活躍的樓盤有麗港灣、朗庭豪園、格蘭海灣等,戶型大小以70—110平方米的兩三房為主;也有像自由港灣公寓的小戶型公寓出售,『因為靠近皇崗口岸,購買人群以港人為多,也不乏部分投資客看中該區域未來昇值空間而購買』,該顧問表示。
此外,肖小平還推薦羅湖的人民南片區:相比其他熱點片區,人民南片區不論是價格、漲幅還是指數的絕對值都低於其他片區。但該片區的租金回報率可以說是深圳最高的片區,『大部分物業租金基本在70元/平方米/月,熱租物業接近90元/平方米/月,甚至超過100元/平方米/月,投資回報率普遍在4%—6%,遠高於全市水平』。肖小平認為,從投資角度講,如今在人民南片區購房無疑是最佳的入市機會,價格窪地一定會在舊改結束之後凸顯其價值,同時可坐享較高的租金回報率。
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統籌:劉勇曲廣寧本版撰文:曲廣寧卓泳攝影:魯力