|
||||
李益(化名)的心情在短短不到一個月的時間裏,經歷了從大喜到大悲的“過山車”。
近期一直有傳聞說小產權房要轉正,特別是十八屆三中全會召開後提出“要建立城鄉統一的建設用地市場”。這在李益看來,是國家在釋放小產權房轉正的信號,於是他在北京最大的小產權房社區——太玉園花了90多萬買了91平米的兩居室。
李益開始坐等小產權房轉正。“周邊的商品房都到了2萬多元/平米,太玉園的小產權房還有升值空間。”李益說。但他萬萬沒有想到的是,如意算盤很快就落空了。11月下旬,兩部委明令叫停小產權房,北京市國土局又拆除了多處小產權房項目,太玉園也被列入了“黑名單”。
現如今,小產權房轉正無望,擺在李益面前的是一個有價無市的小產權房市場,太玉園的房子雖然還在1萬元左右/平米,但已無人接盤,李益不得不將剛買來的房子無限期地壓在了手裏。
“轉正”落空
11月26日,記者驅車來到位於北京東六環外的太玉園小區,該小區分爲張灣村一區和張灣村西區兩大部分,分別位於張採路的東西兩側。僅以平面的佔地面積來計算,張灣村西區和張灣村一區加起來佔地共約60萬平米。
據當地人介紹,太玉園分東區和西區,西區比東區早建兩三年。東區50棟樓,全部爲外地人居住,西區58棟樓,大部分爲村民回遷房。
記者在走訪中僅發現一家有門店的房屋中介,但這家中介卻在大白天鎖起了門,僅在玻璃門上留有一個房源登記電話。根據小廣告上的電話,記者聯繫上一名中介,該中介說,現在太玉園的房子不像前幾個月那麼火了,小產權房轉正徹底沒戲了,所以也沒人再來打聽了。
數月前,廣泛流傳着“小產權房要轉正”的消息,甚至當地居民都非常肯定地說,太玉園預計年底即將轉正。
“當時太玉園二手房的房源非常緊俏,來這裏看房的人絡繹不絕,房價同比也上漲了一兩千元/平米。”該中介說。
轉正傳聞不斷髮酵,這讓嗅覺靈敏的投資客聞到了味道。因爲小產權房價比周邊的大產權房低得多,處於價值窪地,轉正後升值空間大,而且小產權房不限購,不是北京戶籍的人也能買,買多少套都沒限制,這些都吸引了像李益這樣的人。
上述中介人士稱,當時很多人不止買一套,買三四套的也大有人在。於是太玉園的房價從今年7月份開始啓動新一輪的漲價,短短几個月就從7千元/平米飆漲到1萬元/平米,漲幅高達30%,遠遠超過同期北京市商品房的漲幅。
然而讓中介和投資客沒料到的是,沒過多久,各方關於小產權房可能轉正的猜測就被打破了。
失意的賭徒
在這場政策博弈中,失意的並非只有像李益這樣的投資客,太玉園東區南端還有幾處沒有搬遷的人家,他們在這裏同張灣村政府對峙了十年。
一位釘子戶指着他面前的一大片未平整的土地說:“這塊地在十年前都是宅基地,被張灣村政府徵用,以前住在這裏的村民都搬到馬路對面的太玉園西區了,沒搬上樓的都是條件沒談好的,2012年之前村政府和我們談的還挺積極,但過去一年就沒怎麼談過。”
顯然,與村政府的對賭中,這些釘子戶並沒有佔到什麼便宜,而他們的“條件”也很有可能因爲去年9月份的一紙公文而泡湯——太玉園在2012年9月登上了北京市國土局公佈的第一批79個小產權房項目名單。
對於有60萬平米麪積的太玉園來說,這也許並不意味着這108棟樓會因違建而被拆除,但張灣村卻無法在這塊土地上覆制太玉園的“奇蹟”。
張灣村一位已退休的村幹部告訴記者,村政府本打算在這塊地蓋更多的新樓房,如果能成行,相當於再造了一個“太玉園”,到那時,天通苑都沒法跟太玉園比,這裏會成爲北京最大的社區。
可不是所有的小產權房都像太玉園那樣幸運。11月27日,記者來到北京昌平區崔村鎮南莊營村,這裏的一處15層的小產權房項目已經被逐層拆除,變成一片瓦礫。
據崔村鎮政府建設科相關人士介紹,這處小產權房項目沒有走正常的手續,村政府利用其權力單獨與開發企業簽訂了合同。2011年,北京富鼎昌飼料有限責任公司與南莊營村村委會簽訂土地租賃合同,2012年該公司開始在這一地塊上建設辦公樓。
北京市國土局相關負責人表示,對於該違法項目,每平米給予了24元的罰款,總計罰款額16000餘元,並且對建築物進行了沒收。拆除工作計劃50天內完畢。此外,該村村委會主任已經被移送相關部門處理。
這只是過去一年北京清理的83個“小產權房”項目中的一個。
據悉,有關主管部門做出行政處罰76個,正在處理7個。其中,7個已全部拆除,5個涉及佔耕地部分已拆除。30個項目已申請法院強制執行,8名違法當事人已移送公安機關,31名責任人已移送監察機關處理。其中,1名主管鎮長受到黨內處分,4名村支部書記受到免職處分。
投資客、釘子戶、違規的企業和村領導,在這場博弈中,無疑都是輸家。
賭錯了方向
記者從北京市國土局獲悉,北京已經基本完成集體土地所有權的確權,明年將開展集體建設用地和宅基地的確權工作,爲集體建設用地流轉打好基礎。
“但這不包括小產權房。”北京市國土局相關人士說。上述崔村鎮政府建設科人士也告訴記者,目前正在給農民的土地和宅基地頒發確權的“紅本”,但已建的小產權房不在其列。
隨着國土資源部和住建部11月22日下發的緊急通知,小產權房將轉正的希望破滅。
一位研究小產權房的律師接受本報記者採訪時表示,根據《中華人民共和國土地管理法》的規定,農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。很明顯,小產權房違背了我國現行法律規定。
以太玉園爲例,太玉園興建之初是以舊村改造的名義進行的,後來由於城區房價漲勢過猛,部分城裏人買不起房子,張灣村委會看到了商機,開始對外出售太玉園的房子,而其房產證也是由張灣村大隊頒發的。
據當地人介紹,太玉園西區的1—18樓是最早建設起來的,地還是宅基地;而相隔不到一年建設的19—43樓則佔用的是耕地。
更重要的是,小產權房與我國現行的基本制度相悖。湖南社科院經濟所所長肖毅敏接受本報記者採訪時表示,小產權房跨過了國家這一層面,農村土地經過農戶和村集體協商就直接入市了,也就意味着土地完全私有化了,這與我國公有制經濟相背離。
“許多人誤讀了三中全會的文件,全會提出建立城鄉統一的建設用地市場,同時也強調了要建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配製度,誤讀者忽略了最不該忽略的國家利益。”肖毅敏稱。
在肖毅敏看來,即使未來小產權房能夠轉正,也需要繳納不菲的土地出讓金,投機客不會佔到什麼便宜,但從目前來看,小產權房轉正仍遙遙無期。