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11月,天津房價呈現加速上漲的態勢。截至11月28日,當月天津商品住宅成交均價10797元/平方米,環比上漲6.86%。在一二線城市調控新政密集出臺的當口,天津樓市承受的壓力也逐漸加大。
11月房價翹尾
“金九銀十”已過,天津房地產市場11月份的熱度不減。中國指數研究院天津分院的數據顯示,截至28日,11月天津商品住宅成交套數10614套,日均成交套數379套,環比上升4.03%,同比上升30.67%;成交面積108.47萬平方米,日均成交面積3.87萬平方米,環比上升2.17%,同比上升24.86%。
一直走勢平穩的房價方面,在11月也有明顯攀升。當月天津商品住宅成交均價10797元/平方米,環比上漲6.86%,同比上漲4.28%。
房價的加速上漲趨勢,買房人的體會最爲深刻。近日剛在西青區某剛需樓盤買房的購房者對新金融記者表示,“蓄水”宣傳時售樓員告訴我們均價在9300-9500元/平方米左右,結果開盤後基本沒有9500元/平方米以下的房子,多數房源都在10000元/平方米以上。而另一家賣得不錯的市區樓盤,近期也上調了在售房源的價格。“上漲幅度不大,只有幾百元/平方米。”該項目銷售人員表示。
中國指數研究院天津分院分析師秦曉鑫對新金融記者表示,天津市場長期以來以剛需爲主,造成價格波動的因素主要有兩個:一是成交結構,市內六區、環城四區佔比擴大拉昇全市成交均價上漲;二是開發商年底定價策略,由以價換量轉向追求利潤,因此推升價格上漲。
買房人的恐慌性入市,也助推了開發商上調房價的信心。11月開盤的多個樓盤,都吸引了數百組購房者搶購,面積較小的剛需戶型,往往早早就被搶光。
“年末需求還會有一波集中釋放,而天津樓市庫存充足,新增供應不減,供需雙旺將延續,日均成交量依然小幅上漲。”在談到年末樓市走勢時,秦曉鑫表示。
搜房網數據監控中心統計,2013年12月天津市有44個項目預計開盤,其中市內六區有7個、環城四區15個、濱海新區6個、遠郊區縣16個。這些項目中全新盤有28個,佔預計開盤總量的63.64%。佔比較大的全新盤,因爲在定價上相較老盤有較大自由度,是在競爭中選擇以價換量,還是保利潤選擇高價入市,將影響天津新建商品住宅價格年末的走勢。
新政後熱度難消
在房價上漲壓力下,北上廣深四個一線城市年末新政齊出,再加上近期南京、西安、廈門等多個二三線城市出臺調控新政,天津在政策層面跟進的猜測被不斷提及,是否會給房價帶來轉折性影響?
從已經出臺新政城市的市場反應來看,北京、深圳和廣州新政出臺前後市場成交規模並無明顯下滑,其中深圳11月的前兩週成交面積更是創下今年以來的周度新高,北京新政出臺後的周度成交量也基本和出臺前的水平保持一致,廣州雖然政策出臺時間尚短,但從出臺一週後的成交規模看並未受影響;上海是四大城市中唯一新政出臺前後成交量有明顯差異的城市,其新政出臺前5週週均成交量達36萬平方米,政策出臺後兩週則分別降至26萬平方米和27萬平方米。二線城市的調控政策,基本照搬上述四個一線城市,目前來看,影響層面更多集中在心理層面,對市場出現“毀滅性”打擊的可能性基本不存在。
“本輪四季度以來的地方新政,其主要針對年底房價控制目標的壓力,並且時至今日,對於今年以來房價上漲幅度較大的城市而言,其實完成控制目標已無可能,當前的新政更多是出於表態的需要,以免落下‘不作爲’的口舌。我們判斷在未來的房地產調控領域,應不會再出現過去多年力度不斷加壓、手段不斷翻新的政策干預,對於本輪地方層面上的新政,我們認爲其是局部性的、階段性的,且表態意義重於實際執行。”中國房產信息集團分析師楊晨青表示。
影響房價的兩股力量
政策和市場是影響房價最重要的兩個因素。政策方面,十八屆三中全會並未多提房地產政策,農村土地改革、房地產稅立法與改革等還沒有具體落實措施。地方政府的調控新政能否取得成果尚需觀察。市場方面,一二線城市和三四線城市分化明顯,去年開發企業購地量和房屋新開工量均爲負增長,導致今年房屋供應偏緊,直接促進了一二線城市的房價上漲,而廣大三四線城市,住宅去化週期一度超過14個月,房價上漲動力明顯不足。
今年各主要城市土地市場的熱度,將爲未來一兩年樓市提供充足的供應,再加上各地方新政均不同程度提到將持續增加土地供給,有望從根本上扭轉供需矛盾造成的房價上漲壓力。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示,雖然當前重點城市的房價仍然偏熱,但在短週期規律的影響下,在政策面與供求面兩股力量的左右下,未來一年,預計將會小幅降溫。