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商辦物業投資向來奉行“地段爲王”。然而最近南京的怪圈卻是:新街口的高端商辦物業銷售行情反而不敵城市副中心,最近在售的多個商業辦公類項目均遭遇不同程度的銷售瓶頸。
以最近開盤的太平南路中城國際廣場爲例,有消息稱其商業辦公類房源“克拉公館”開盤當天僅售出約20套,截至發稿時,網上房地產顯示的已認購房源僅有6套。此外,中山路99號、某電器廣場等樓盤銷售情況也不容樂觀。
寸土寸金的新街口,商辦物業爲何反而門庭冷落?
個案調查
開盤半月,上傳認購量僅爲個位數
根據南京網上房地產數據,截至11月7日,2013南京全市辦公類房源總成交面積360336㎡,其中江寧板塊132611㎡,佔總成交面積的36.8%。河西板塊緊隨其後,成交面積51638㎡。相反新街口的商辦物業卻少有人問津。
以近期開盤的中城國際廣場商辦房源克拉公館爲例,該盤10月27日首次開盤,在網上房地產的入網總套數爲446套,但截至昨天上午10點上傳的認購數據僅有6套。而此前,記者實地探訪時發現,售樓處並未對銷控表進行公示。現場接待人員稱,客戶若想了解可售房源的位置和價格信息需要找置業顧問私下詢問。一位置業顧問含糊其辭地表示:“我們銷售情況還行吧,現在已經賣了十幾二十套,畢竟不是剛需住宅,賣得肯定沒那麼快。”
記者注意到,克拉公館自面市以來一直以“公館”“酒店式公寓”的形象對外推廣,強調其居住功能和投資屬性,樣板房戶型圖也均按住宅進行設計。但置業顧問透露,超過9成的意向客戶都是瞄準辦公用途的自用型客戶。從多方信息看來,投資客並不看好這個項目。
投資堪憂,土地使用年限僅剩33年
究竟購房者們存在怎樣的疑慮?一位姓孫的購房者向本報透露了其中緣由。據反映,他在查閱中城國際廣場預售許可證時意外發現,其商業辦公部分的克拉公館土地使用年限爲2008-2048年,而擬竣工時間爲2015年10月31日。這意味着目前業主實際可擁有的土地使用年限僅剩33年。這一發現讓孫先生瞬間打消了購買該樓盤的念頭,他表示,接待他的銷售人員從未提起過此點。而在孫先生看來,這直接關係到他的投資收益。“我希望提醒其他購房者,也要注意到這個問題。”另外,記者從多方瞭解情況後得知,中城國際廣場所在的楊公井地塊,由南京勳遠置業有限公司於2007年11月2日以3億元競得,土地證記載的用途爲商業、辦公,土地年限爲40年,但由於多種緣由直到今年才上市。就以上問題,記者多次致電南京勳遠置業周姓營銷負責人,但對方不予回答,隨後則拒接電話。記者傳真至該公司的採訪要求也未獲迴應。
項目遲緩上市原因不詳,但購房者拿到的毋庸置疑將是一張已經“折壽”不少的土地證。
延伸分析
門檻太高,商住公寓並不吃香
專家分析,除土地年限折壽等個盤的特殊原因之外,市中心的商辦物業具備投資門檻高、回報週期長、供應量趨於飽和等劣勢,這些劣勢將在未來表現得越來越明顯。一旦樓盤再出現實際使用的土地年限大幅縮水這樣的情況,被市場邊緣化並不奇怪。
記者對中城國際廣場克拉公館的投資回報情況進行了大致測算。克拉公館目前銷售均價爲28800元/㎡,以一套中間層69㎡的單室套戶型爲例,總價約爲200萬元。若採用商業貸款,則首付款最少爲100萬,辦理10年期商業貸款100萬,貸款利率按1.1倍計算,月供11716元,投資門檻不低,如買房人全款付清則對資金實力的要求更高。同時,由於商用物業轉手稅費高,也讓不少投資者望而卻步。
河西一商業項目營銷負責人透露,下半年開始,土地使用年限爲40年的投資型物業銷售明顯受阻,尤其是總價超過200萬的商鋪和辦公用房,銷售很難。一方面住宅市場吸引了大量投資客,另一方面商業辦公類用房必須首付50%以上,貸款利率也要上浮,投資門檻還是偏高。
回報率偏低,估算33年難回本
有專家認爲,新街口“寸土寸金”只是用來形容土地價格,至於投資價值,仍然得結合項目做具體分析。根據對新街口、河西、江寧等板塊商辦物業的租售比分析發現。部分市中心商辦物業的投資回報率並不如想象中給力。
根據瞭解,目前新街口周邊中山路99號、長江路9號、新世界中心等高檔辦公寫字樓的租金水平約爲2.5元/㎡/天。照此測算,克拉公館一套總價200萬的69㎡戶型月租金假如有5000元左右,租售比接近1:400。照此估算,購房者需要持續放租400個月(34年)方可收回成本。而奧體、龍江等區域的部分寫字樓租售比則遠高於這一水平。
“房產租售比”是國際通行用來衡量一個地區樓市運行是否良好的數據。一般來說,其理性數值在1:200到1:300之間,租售比大於理性值則證明房產投資價值巨大,而低於理性值則證明房產泡沫嚴重,不適合投資。