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上週,深圳二套房首付比例提升至70%。此舉雖然被外界解讀爲是銀行業金融機構強化自身風險意識,在無法判斷是否爲投機投資購房貸款時的理性應對措施。然而,在目前以剛需爲主導的市場格局下,收緊二套房貸政策究竟能起到什麼效果?從落地一週的情況來看,似乎與想象的有所不同。
市場:搶在“真空期”快走?
在政策公佈與正式施行之間的“真空期”,據瞭解,不少樓盤抓緊出貨。11月2日,君臨海域60~80平方米精裝海寓售價26800元/平方米起,有的客戶出手就是兩套以上,據開發商稱首推200套單位2小時內便售罄。同樣不限購不限貸的遠洋新幹線精裝關於,以約20000元/平方米開盤,開發商提供數據是勁銷九成。
高拓戶型的商務公寓凸顯其不限購不限貸的優勢,然而同期出貨的住宅,甚至是瞄準改善型需求的中高端項目,似乎也沒有受到太多新政困擾。
位於阪田的佳兆業悅峯在房貸新政前夜開盤,熱銷九成。據悉,真正用二套房名義購買的業主,佔比僅約10%,受房貸新政的影響範圍很小,且並未發現有二套房置業者趕着六成首付的截止期限加急過戶。
在深圳二套房首付提升至七成的背景下,更值得關注的是豪宅表現。據悉,中海九號公館於11月3日在調控加碼聲中悄然開盤。項目推出203~245平方米的聯排別墅,當天共售出約九成,均價在6萬元/平方米左右。如此的銷售情況,表明項目似乎並未受多大新政影響。據中海地產相關人士透露,爲應對調控政策,不少豪宅買家成功“變身”,借房票、付全款的都不在少數。
理論上說,在房貸新政執行的“交替期”,二套購房者要加緊過戶,開發商也應“快走”出貨。然而在實操層面,記者查閱市規劃與國土委網站發現,在搶閘開盤的幾個樓盤中,真正完成網籤的數量並不多,並沒有出現集中搶閘過戶的現象。這可能與銀行審批貸款時間最少要5個工作日,趕不上這個時間點,而且客戶的要求也不強烈有關。
有業內觀點分析,購二套房的改善型置業者經濟實力相對雄厚,本來就已經籌備了首付六成的購房款,再增加一成首付,想辦法籌措資金解決也並非難事。
專家:需激活有效供應
綜觀市場對此次房貸新政的反應,發現二套房首付從六成提至七成產生的威懾力,遠不及當年將首套房首付比例從兩成提至三成。限貸政策已經實行了多年,再加上時不時的房貸緊縮甚至停貸,買房者對於房貸政策的小幅波動早已沒有那麼敏感。而且目前市場需求中八到九成都是剛需,提高二套房首付比例並不能削減這部分的購房需求。
美聯物業全國研究中心總監徐楓預測,二套房首付款政策的調整,會產生兩個即時效果:一是一次性付款的比例在現有基礎上將有所上升,預計將達到15~20%;二是短期內將主要影響300萬~500萬元物業的成交,目前這部分成交佔深圳住宅市場約1/4至1/3的成交分額。
普遍觀點認爲,二套房首付提至七成影響面有限,對支付能力較弱的改善型剛需置業者衝擊較大,但對支付能力較強的購房者而言影響甚微,這部分置業者在此背景下付全款的可能性增加。
有匿名市場人士指出,隨着家庭結構的改變,現在三、四次置業也可能是改善型剛需的表現形式。“現實的居住需求催生了規避政策的辦法,譬如給親戚交社保養房票、以公司名義購買等等。”該市場人士補充到,目前房價高企的主導因素還是供求關係失衡,二套房首付提高短期內能對抑制房價產生一定作用,但長期來看,還是有賴於激活供給端。(陳琴)