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寒冷的冬天到三亞去看海,涼爽的秋季在北京賞紅葉,天南海北的養老社區可以“候鳥式”居住;在這樣的養老社區裏,一切設施均爲老人精心打造且自成體系,求學、娛樂、運動、就醫,老人的絕大部分需求在社區裏就能得到滿足。
這是泰康人壽董事長陳東昇爲客戶描摹的一幅養老圖,它不僅打動了很多高端客戶,也打動了泰康自己的員工林華(化名)。
林華是泰康人壽紹興分公司的一位業務員,前不久他剛剛爲自己買了一份養老險,交費期十年,總共要交200萬元保費。他買這份保險,看中的是與之相掛鉤的養老社區居住權。“我們公司正在造一個高端的養老社區,我買了保險後,我父母可以享有優先居住權。以後我自己老了,也能去住。”
泰康人壽這個號稱“高端大氣上檔次”的養老社區預計要到2015年才能入住,其在北京和上海打造的體驗館已經亮相。
不過,首個由保險公司建造的養老社區已經在武漢亮相,據稱本月將投入運營並對外銷售。這家捷足先登的保險公司,目前正在全國各地物色造養老社區的地皮,其中一個地點就是杭州。
毫無疑問,養老地產的蛋糕很大,各路機構早已虎視眈眈。如今,“財大氣粗”的保險公司也要進軍養老地產了。這場資本逐利的爭奪,能否爲養老市場打開一片新的天地?
保險公司大手筆建養老社區
對養老社區感興趣的保險公司不在少數。
無疑,泰康人壽是第一個吃螃蟹的。早在2007年,在參加一場朋友的婚禮時,泰康人壽的董事長陳東昇忽然就冒出了這麼一個念頭:等這對新人垂垂老矣,誰來保障他們的幸福?
試水養老產業的構思就此出現。當年,陳東昇率團隊赴日考察,第二年就率先申請試點。2009年11月泰康人壽首個獲得保監會試點資格。隨後,保險行業第一個養老實體泰康之家投資有限公司設立,斥資40億元大手筆拿下北京昌平的2000畝地塊,正式開始了高端養老社區的運作,並在上海等其他城市落子佈局。
泰康人壽此舉引來衆多效仿者。據統計,到2012年底,保險系企業在養老地產領域的投資已超500億元。
去年6月,新華人壽宣佈正式啓動旗下養老社區項目,成爲保險業內第二家正式啓動養老社區投資項目的險企。
中國人壽也開始規劃構建養老社區“一南一北”的格局,其在河北廊坊拿地超萬畝,計劃總投資約100億元,而南部則有可能落戶海南。
去年9月,平安集團正式啓動養老社區戰略,其首個項目在浙江桐鄉市啓動,計劃投資170億元。業內人士告訴記者,平安在桐鄉拿的這塊地,此前有另一家保險公司看中,也是準備開發養老社區。
除了泰康人壽已經建成的體驗館,上述其他保險公司的養老社區均尚在規劃建設階段。而另一家保險公司合衆人壽,起步雖晚卻提前建成了首期養老社區,並準備於本月投入運營。據悉,這個位於武漢的“合衆健康谷”,項目總投資100億元,佔地800畝,2015年基本建成後將可以提供養老牀位3萬張。目前已建成的一期,有牀位3000張。
賣保險產品還是投資地產?
保險公司熱衷於開發養老社區,雖然始自泰康人壽陳東昇的一個靈感,關鍵卻在於保監會允許保險資金進入不動產。2010年保監會出臺了《保險資金投資不動產暫行辦法》和《保險資金投資股權暫行辦法》。兩個辦法允許險企投資不動產,但對險資運用範圍、險企資格條件、險資投資比例、風險控制等做出了規定,如險企不得直接從事房地產開發建設,投資不動產的賬面餘額不高於本公司上季度末總資產的10%等等。
在上述兩個辦法出臺後,保險資金正式獲准進入養老地產。2011年保監會頒佈的《中國保險業發展“十二五”規劃綱要》中,明確支持保險資金投資養老實體,並研究保險資金投資養老產業等稅收支持政策。
儘管保監會表明了支持的態度,但保險公司在全國各地大手筆拿地,依然被一些市場人士解讀爲打着養老產業的旗號進軍地產業。有市場人士質疑,國內保險公司做的養老地產,重點在“地產”上,而不是“養老”。
“其實,保險公司想做養老產業,無非是看中了它的長期投資回報。”杭州一位資深保險人士分析,目前保險資金的投資渠道有限,養老地產的市場潛力巨大,相對於其他投資渠道而言,屬於回報率較高且風險較低的對象,與保險資金的投資需求相匹配。而且,保險資金的運作期很長,與養老地產這類週期長的項目也較爲匹配。
保險公司更爲看重的是,老人養老不受經濟週期波動的影響,可以爲保險公司帶來持續穩定的現金流。
記者瞭解到,目前各大保險公司的養老社區都是與特定的養老險產品相掛鉤,購買一定金額的養老險產品就可以獲得入住權。如泰康人壽特別設計了一款“幸福有約終身養老計劃”,凡購買該產品累計保費達到200萬元的,客戶及其父母,享有保證入住或優先入住的權利。據悉,目前這款保險已經賣出不少,也有客戶已經預約了2015年入住泰康之家·燕園,預約客戶主要來自金融人士、企業家等高知、高管羣體。此外,也有泰康人壽內部的精英人士自購。
前不久,合衆人壽剛推出了兩款養老險產品與養老社區對接,分別是“樂享優年生活年金保險”和“頤享優年生活年金保險”。該公司的入住門檻相對要低很多,一般來說,累計交保費四五十萬元就能獲得養老社區的入住權。
這些保險產品與養老社區的掛鉤方式是這樣的:養老產品到期後,可以選擇領取養老金,也可以選擇入住養老社區。對投保的客戶而言,等於多了一項提前鎖定牀位的增值服務。
養老,不是一家公司能做的事
養老社區的理念出自美國。目前在美國亞利桑那州有美國最爲成熟的商業養老社區——太陽城。美國太陽城是全美新型養老社區典範,也是國內各大保險公司組團考察的社區。
2002年,北京順義區最早推出了國內專門面向老年人的房地產項目——北京國際太陽城,這也是我國養老社區的最早實踐者。
而泰康人壽、合衆人壽等打造的養老社區,或多或少模仿了美國的養老社區模式。“我們的養老社區,僱員以中國人爲主,但高層管理團隊基本是美國人。”合衆人壽浙江省分公司有關人士告訴記者。
如果說保險公司是養老產業中的生力軍,那麼房產開發商對養老產業的青睞由來已久。以萬科、綠城、保利地產、聯想控股、香江國際、復星爲代表,目前大大小小已有20餘家房企涉足養老地產。
今年8月,綠城烏鎮雅園學院式養老產品在杭推出,結果在4-5天時間裏,該批房源銷售一空。另一房產大佬萬科則在良渚文化村精心打造着另一片養老天地。不少保險公司也在跟房產開發商頻頻接觸,尋求雙贏的合作模式。
“我們跟好幾家保險公司談過,但是還沒有成型的合作模式。有一點是明確的,養老社區不是一家企業一個行業能獨力做好的。我們需要整合各方面的資源來合力做這件事,比如醫療資源、再教育資源等等。”杭州一位負責養老地產項目的人士說,拿到了好的地塊不代表能造出好的房子,能造出好的房子也不代表能成功經營一個養老社區。養老社區的路還很長,我們纔剛剛起步。
浙江省社會科學院調研中心主任楊建華教授認爲,民間資本和機構資本進入養老領域,在法律允許的範圍內值得鼓勵。保險業涉足養老社區實際上也是一種民間資本的投資,儘管其目的還是爲了盈利,通過法律明確規範,保證保險業能獲得合理的受益也是對養老社區健康發展的保證。不過,他提醒,養老社區這一項目的投資金額大,收益週期長。作爲投資者,在投資前需要有一定的心理準備。記者朱雪利實習生徐安潔