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“空城”計
城市新區擴張問題十多年來一直備受關注,在新型城鎮化正醞釀頂層設計的背景下,這一問題顯得尤爲迫切。
7月初,國家發改委城市和小城鎮改革發展中心的一份報告顯示,所統計的12個省區,省會城市全部提出要推進新城新區建設,共規劃建設了55個。144個地級城市中,有133個提出要建設新城新區,共規劃建設了200個。幾乎每個地級以上城市都要建新城新區,而且新建的還不止一個。該課題報告是受中央財辦所委託進行,其數據和結論引起高層高度關切。
媒體今年以來不斷披露的各地“空地”、“鬼城”現象,也讓公衆看到了城市無序擴張的後果。
國土資源部權威人士對《財經國家週刊》記者提供的信息表明,儘管該部掌握的具體事實、數據與前述報告或有所出入,但城市新區無序擴張問題之嚴峻,確實到了要下非常決心、用非常措施加以整治的程度。
城市化是現代化的必由之路,城市新區則是城市經濟社會發展到一定階段的必然要求,但一旦失之無序,便將加劇資源浪費環境破壞,衝擊耕地保護紅線,潛伏經濟金融風險,甚至影響社會穩定。
當前新區建設的各種亂象,不僅與新型城鎮化發展方向背道而馳,任其擴張還會嚴重干擾新型城鎮化發展戰略的有效實施。
正如權威人士所言,對新城新區這輛正在違章超速行駛的汽車,必須狠踩剎車,在檢查修理、校正方向並確認安全後,再繼續前行。
“大盤城市”貴陽
財力羸弱的地方政府,只得將新城建設的部分基礎設施配套工程甩給開發商,代價就是用大盤開發作爲交換
2012年10月,有媒體報道稱,房地產大盤扎堆的貴陽“彷彿坐在樓市崩盤的火藥桶上”,或將成爲“鄂爾多斯(行情, 問診) 第二”。
將近一年時間過去,這座誕生了“中國樓市第一大盤”、創下房地產單盤開發、銷售“世界奇蹟”的西南山城,看上去風平浪靜,空氣中並未嗅出“崩盤”的火藥味。
一個又一個動輒圈地幾千上萬畝、建築面積幾百萬上千萬平方米的超級大盤,改寫了這座城市的面貌,顛覆了城市生長的常規路徑。“神話”仍在繼續,它將走向何方?
“這裏是樓盤還是城市”
9月,“爽爽的貴陽”涼風習習。令人有些不爽的,是老城區日益擁堵的交通。在密集如織的車流中,不時可見凱迪拉克、奔馳、奧迪和保時捷插隊穿行。
以財富計,今日的貴陽已不獨屬於當地人。那些在地州打拼成功的礦主、煤商等生意人,成了省會最具購買力的新移民。正是他們,造就了“中國樓市第一大盤”的神話。
貴陽老城區南明區和雲巖區坐落在一片狹長的山谷地帶。侷促的空間內,目前已簇擁超過130萬人的常住人口。用當地房地產業內人士的話說,“密度堪比香港”。
在這種情況下,多數城市選擇跳出老城、在外圍建設新城。但貴陽別具一格,在緊鄰南明區市中心的彭家灣和五里衝片區,藉助城中村改造,引入開發商,集中規劃建設了一個佔地6000餘畝、總建築面積達1830萬平方米的超級大樓盤,於2010年底開盤。
這個名叫“花果園”的房地產項目全部建成後,預計可容納近50萬人口居住。用當地業內人士的話說,“相當於把一個縣級市搬回了市中心。”
業內人士告訴記者,在許多城市,凡佔地超過2000畝、總建築面積超過100萬平方米、可容納3萬~5萬人的樓盤即可被稱之爲“大盤”,但在貴陽,“零頭都算不上”。
9月上旬的一天,《財經國家週刊》記者來到花果園。目前項目銷售已近尾聲,但售樓中心的大廳內仍然人頭攢動。用於擺放項目模型的沙盤,約有一個籃球場大小。
售樓中心陳列的歷史照片和規劃效果圖告訴人們,昔日這裏是一片髒亂差的棚戶區;未來,將出現12條市政主幹道、10大購物中心、200萬平方米商業、200萬平方米寫字樓、6大公園廣場、8所學校、若干所幼兒園和三甲綜合醫院……
“除了工廠,幾乎什麼都有。”一位當地人士說,他總是有一種迷離之感:“這裏究竟是樓盤,還是城市?”
業內人士介紹,2013年上半年,花果園項目成交面積達168.58萬平方米,佔整個貴陽樓市的42.86%。
即便是在全國範圍內,花果園也不失爲冠軍項目。據項目內部統計,截至今年5月底,共銷售住宅超過3.8萬套,銷售金額達180億元。
目前貴陽其他地方都奇缺置業顧問,“因爲大部分人都在爲花果園項目賣房子”。
但有分析人士指出,這個超級大盤創造的諸多樓市神話,未來或將遭遇一系列與城市規劃、管理相關的考驗。
花果園項目目前僅有第一期開始入住。但周邊交通已經出現明顯擁堵。即便在非早晚高峯時間經過,通行也困難。
項目中還建了許多高至42層的超高層住宅。“42層住宅,僅配備了3部電梯,如果住在頂樓,早上上班等電梯,可能沒有半個小時下不了樓。”前述業內人士表示。
業內人士表示,由於花果園是基於棚戶區改造項目建設起來的社區,開發商出於攤銷成本考慮,局部地區開發強度(容積率)高達4.5 7.0。“這麼大的一個項目,這麼高的容積率,後續必然會出現諸多問題”。
在國家開發銀行貴州省分行副行長吳始煒看來,大盤開發,好的一面是能夠帶來規模效應;但弊端是,在城市中心地帶大規模開發,無疑將給中心聚集區帶來更大壓力,將給未來的城市管理設置更大的難題。
弱勢財政,強勢開發
更令業界和外界震動的是,花果園項目這樣的超級大盤,貴陽未來“至少會有七八個”。
據合富輝煌集團貴州公司統計,目前在貴陽市已經“圈地待戰”的超級大盤還有:中鐵國際生態城,建築面積2038.02萬平方米;大川白金城,建築面積1600萬平方米;西南國際商貿城,規劃佔地面積10平方公里,總建築面積約1420萬平方……
除了上述幾個千萬級的大盤外,更有衆多規劃建築面積在百萬級以上的項目,分佈在貴陽各個區域。
在今年初貴州省十二屆人大一次會議通過的省政府工作報告中,提出要重點打造100個城市綜合體。其中有20餘個項目落戶貴陽。這些城市綜合體項目大都會與大盤開發捆綁進行。
一家在貴陽市進行房地產開發的北京公司總經理告訴記者,如果按照衆多大盤對外的宣傳口徑統計,目前整個貴陽市潛在的房地產開發量,在理論上已經突破1億平方米。
不過,合富輝煌集團貴州公司市場總監向濤認爲,一些大盤實際並不會有對外宣傳的那麼大,“只是一種營銷和造勢”。
業內知情人士告知,有些大盤開發商先與政府簽訂一份用地的框架協議,“面積會很大”;但隨後到具體摘牌拿地時,是“一小塊一小塊滾動着拿”。
大盤開發模式盛行,與地方政府財力弱勢不無關係。
國家開發銀行貴州省分行副行長吳始煒介紹,貴陽是山地城市,城市道路交通等基礎設施的工程造價明顯高於平原地區,修一條高速公路,橋隧比大概要達到70%,造價是平原地帶的兩三倍。
財力羸弱的地方政府,只得將新城建設的部分基礎設施配套工程甩給開發商,代價就是用大盤開發作爲交換,以攤銷開發商修橋鋪路的成本。
業內人士表示,從政府角度而言,這種大盤開發模式可以幫助地方迅速提高城鎮化水平,但政府在土地一級開發過程中幾乎享受不到收益,使地方財政始終陷於弱勢。
大盤驅動戰略,在貴陽還可追溯得更遠。
在距貴陽老城區10餘公里的觀山湖區,以運作大盤見長的地產大鱷世紀金源集團曾開發建設總建築面積達600萬平方米、可容納近20萬人的金源世紀城。
業內人士介紹,貴陽金源世紀城項目2007年開工,2008年銷售,到2011年,600萬平方米物業就基本售罄。
正是這個房地產超級大盤的運作成功,爲貴陽市其他區域的新城建設模式提供了示範和借鑑,同時也刺激了一個又一個超級大盤的不斷出現。
但時隔幾年再來看這個大盤先行者,其各種後遺症也在不斷暴露。
業內人士告訴記者,金源世紀城目前入住率接近六成,已明顯出現交通擁堵。這兩年,當地政府正在忙於“補修”高架橋和斜拉橋,以緩解其睡城、臥城局面。
類似情況,在花果園項目中也已出現。由於把周邊市政配套的任務甩給了開發商,政府對交通狀況有無乏計可施。
一位當地出租車司機抱怨:“政府承諾再給花果園修幾條市政道路,但你看看,現在樓都蓋滿了,哪裏還有地方修路?難道要在空中修嗎?”
至截稿時,有知情人士告訴記者,今年7月份,原北京市委常委、朝陽區委書記陳剛調任貴陽市,擔任市委書記一職。陳剛到任後,對土地供應和城市規劃漸露“改革”之態。
據悉,貴陽市政府相關部門目前正在組織對城市規劃進行新一輪編修。知情人士判斷,未來貴陽的土地供應或將效仿“北京模式”,即:由政府統一收儲,一級開發整理後,淨地出讓。若真如此,貴陽大盤模式或將迎來調整。 (記者王玉光本刊記者陳星月對本文亦有貢獻)