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“這一個月,外高橋(行情, 問診)寫字樓租金漲一倍不算什麼,漲兩倍的也有,(業主)都不需要中介,寫字樓供不應求。”世邦魏理仕環球研究部董事謝晨昨日說。
當天,世邦魏理仕發佈研究報告稱,今年7、8月份,外高橋寫字樓平均租金報價爲2.1元/平方米/日,9月後寫字樓租金開始上漲,在9月底中國(上海)自由貿易試驗區(自貿試驗區)掛牌前後及“十一”後,出現了兩波大幅調租漲價,目前寫字樓平均租金已升至4.2元/平方米/日,一個月內租金翻倍。其中,部分寫字樓其間租金漲幅甚至超過200%。
世邦魏理仕華東區工業及物流服務部負責人羅瑾稱,“以前,外高橋很多業主想撤出,遷往成本更低的區域。比如英特爾就遷至大連。但現在,自貿試驗區掛牌後,業主期望值明顯增加。但期望值有多高很難講,所以市場會陷入觀望,未來幾個月很難看到大宗交易。”
高力國際中國調研部董事謝靖宇提醒,開發商和業主已開始押注自貿試驗區周邊的板塊和物業,這蘊含着投資過熱及過度投機的潛在風險。
外高橋寫字樓租金急漲
眼下外高橋優質寫字樓供應量不大。
據世邦魏理仕研究部統計,目前外高橋保稅區內,品質達到或接近乙級並對外出租的商業寫字樓總存量約40萬平方米。其中,樓齡在10年以上的佔總量的56%,基本沒有樓齡在5年以內的寫字樓。
世邦魏理仕認爲,長期而言,外高橋有望成爲自貿試驗區內的CBD,該區域寫字樓租金存在上漲動力。
據該機構統計,外高橋保稅區內目前最貴的寫字樓——湯臣國際貿易大廈的報價,已從原來的3.0元/平方米/日,上漲至9月底的4.5元/平方米/日,國慶長假後報價又調整至7.0元/平方米/日。可資參照的是,今年三季度,虹橋地區的寫字樓平均報價爲7.2元/平方米/日左右。
世邦魏理仕指出,由於現階段諮詢寫字樓房源的客戶數成倍增長,個別自貿試驗區的寫字樓業主已停用中介,自行接待上門諮詢的客戶。而如寶鋼浦東國貿大廈、湯臣國際貿易大廈、三聯大廈等已基本滿租,有些甚至已停止對外報價。
寫字樓售價同樣大幅上漲。世邦魏理仕稱,9月以來,外高橋辦公樓的售價整體約有20%的上漲,不少業主出現惜售心態。其中也不乏一些極端案例。交能國際大廈此前的銷售報價在13000元/平方米上下,目前的報價最高已上升至30000元/平方米。湯臣國際貿易大廈已出現了35000元/平方米的報價,該報價與今年年中整棟成交的位於人民廣場核心板塊的中區大廈的均價相當。
“用地調整不是重點”
自貿試驗區概念之下,寫字樓市場的火爆能否延續?
謝晨認爲,自貿試驗區的設立,令區內寫字樓價值迅速被重新定義。但目前推高寫字樓租金和售價的需求中,有很大比例是來自於搶注的中小型民營企業。這些企業往往存在需求面積小(僅供企業註冊使用)、註冊在區內、業務在區外的特徵,且短期內不存在往區內派駐大量人員直接開展業務的實際辦公需求。
謝靖宇則提到,自貿試驗區的一些政策細則尚不明朗。比如,企業是否一定需要在自貿試驗區內經營。目前仍無法量化這一概念對辦公樓市場的影響。
另一個問題是,眼下自貿試驗區內的寫字樓,能有多大的新增供應量?
高力國際華東及西南區物業投資服務部執行董事汪蓓特別提到,目前市場最關心的是,自貿試驗區內土地性質可否變化。
上海自貿試驗區管委會相關負責人昨日對早報記者稱,“自貿試驗區開放的是服務業、金融業,不是大型製造業。區內根據新的業態,在做產業佈局,有關用地、物業調整的準備工作也一直在做。不用擔心企業註冊地和辦公地的問題,這些肯定早有準備,也不是重點,重點是管理制度創新改革。”
一名業內人士分析,“倉庫改造成辦公樓還可能,但住宅和商業地產,不會是區內重點關照的。政府還是非常謹慎的,臨港現在也不隨便接受投資,只有定製好的項目被認可。”
商業在區外?
業內普遍認爲,住宅和商業地產項目不會被納入自貿試驗區內,主要得靠周邊輻射區域的配套。
世邦魏理仕的調研信息顯示,目前這些輻射區域的規模性商業設施較少,以中小型百貨、住宅項目配套商鋪和大賣場爲主。部分區域,如臨港新城尚未有商業設施開始運營。即使在較爲傳統的川沙商圈,目前運營的主要商業項目面積也僅爲10萬平方米左右,且物業陳舊,商戶檔次不高。
世邦魏理仕稱,未來3年內,輻射區域內,有65萬平方米左右的綜合體上市,其中,臨港新城和外高橋輻射板塊各自供應均在20萬平方米左右,川沙新鎮和祝橋鎮新增供應量約24萬平方米。
相比之下,在區內,倉儲項目更受關注。
據世邦魏理仕統計,目前自貿試驗區內的優質倉庫項目並不多,運營面積約78萬平方米,目前租金在1.1-1.5元/平方米/日,總體空置率約爲20%。預計2015年普洛斯在外高橋還將有約21萬平方米優質倉庫上市。
該機構稱,目前自貿試驗區內的高標準倉儲物流設施尚未出現明顯的租金上漲信號。主要原因是此前空置率過高。
根據世邦魏理仕統計,截至今年三季度,浦西高標準物流倉庫平均空置率爲1.4%,而浦東爲22.4%,其中臨港板塊的空置率最高——超過30%。該機構預計,隨着自貿試驗區的建設與發展,浦東工業物流市場對高標準倉庫的需求有望陸續填充市場上的空置面積,改變工業物流市場西熱東冷的格局。
謝靖宇還指出,若倫敦金屬交易所(LME)交割倉庫進駐臨港的熱議被落實,將刺激那些標準較高的金屬產品倉儲物流設施建設。