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記者劉婷婷
臨近年末,對於開發商來說是一個最壞的時段,同時也是一個最好的時段,15日,記者走訪棗莊城區瞭解到,隨着年底商業投資旺季來臨,商鋪銷售也進入了人們的關注眼球。
年末傳統的商業旺季,社區商鋪也跟着受追捧。對於商業繁華地段的商鋪,投資額高,雖然回報穩定,但升值空間小,因此,即將成熟的商圈或者未來會成熟的商圈成了投資的熱點。如棗莊汽配城,棗莊萬洲浙商城。
社區商鋪既具備回報穩定的特點,而且商鋪價格不高,並且投資回報空間卻巨大,如棗莊市中區翡翠城周邊的社區商鋪。如何選到投資回報率好的社區商鋪?在越來越多的社區推出的同時,好的社區商鋪自然成了衆人的追逐對象,從大型的產業到小型的生活商店,能夠擁有好的發展前景商圈和人流量集中的社區商鋪,還是較爲難尋覓。
爲了更快的達到投資效益,市民還是將目光投向了,那些即將成熟的商業圈。棗莊汽配城的負責人告訴記者,自樓盤一期工程開盤上市以來,前來簽約的客戶均表示,未來汽配城將成爲棗莊最大的汽車文化貿易市場,提前投資會帶來更大的升值空間。一位客戶張先生告訴記者,是在山亭開了一家小型汽修廠,生意不太好,顧客流非常不穩定,汽配城附近有棗莊最大的二手車汽車交易市場,有利於下一步顧客的穩定。
如何判斷即將成熟的商業圈?顯然生活和交通便利,以及市場成熟,是其最主要的三個因素。如社區商鋪就是佔到了爲人們提供生活方便。棗莊城區的的多家商鋪銷售中心的負責人均向記者表示,年底臨近,商鋪的客戶預定量開始逐日上升,即將迎來銷售的忘記,市中區一家商鋪銷售中心負責人李女士表示,年底到了生意好做了,商鋪也就好賣了。
如何投資商鋪
投資商鋪的難度比投資住宅的難度要高很多,需要考察的點也要多得多。比如投資住宅只需要考慮地段、價格、戶型、樓層、環境、交通等因素,而投資商鋪還要考慮人口的數量,消費的能力,商業的佈局,甚至門開在哪個方向,離馬路有多遠,距離停車位有多遠等等細節。作爲商鋪投資來講,能夠投的起商鋪的多數還是資金積累較多的中年人,二三十歲的年輕人用商鋪做創業項目不實際。
建議投資者在選擇商鋪時還要考慮到將來自營的業態定位要與區域的消費層次相當,舉例來說如果在消費支撐欠發達的區域開品牌珠寶店或高檔服裝專賣店就很不匹配,如果經營不善再進行轉租風險就增大了。
做商鋪投資最重要的一點是選址,因爲商業開的就是地段要旺。在選址時可以參考以下幾點,首先是商業氛圍良好的成熟地段,當然這類商鋪的價格也最貴;其次是選擇交通條件完善的地段;第三是可以考慮新興小區的社區商業,如何來選擇呢?可以假設以所要考察的商鋪爲原點,3至5公里爲半徑畫上一個圓,看這個範圍內的社區入住率,也即看人口的消費支撐。此外,在具體選擇商鋪時,還要特別注意兩點,一是重點看商業氛圍,二是重點看後期的物業。
商鋪投資者類型也並不一致,典型的分爲兩類:一類投資者是偏收益型,也就是想要當二房東,通過商鋪的出租來獲得收益回報;另一類是自用型,即通過購買商鋪來經營事業,同時在若干年後還可獲得房產的升值。需要特別提醒投資者一點的是,從經驗來看,投資商鋪進行自營的風險要高於商鋪未來貶值的風險,由於大多數商鋪都會有所升值,所以現實中投資商鋪的投資者選擇自營的不在多數。
商鋪投資六大技巧
近年來,市民希望能夠投資商鋪淘到金子。但商鋪有很多類型,且買商鋪和住宅的投資角度完全不同,市場進入難度更大,投資回報較難預測。那麼,市民可選擇哪些商鋪進行投資?投資商鋪應注意什麼?
商鋪種類多,該選哪一個?
根據市場變幻因素,個人投資最好是選擇街鋪。商鋪投資,不可能“一蹴而就”,很快就收回投資,因此需端正心態,根據商鋪的投資特性進行中長期投資,多方考察,才能享受到商鋪的投資回報。
投資商鋪之前,最好了解一下商鋪所屬地域近年內的城市發展規劃,如果會拆遷或改建,即使商鋪當下收益率高,也會影響商鋪的升值和轉手。還有,要考察商鋪的具體位置特性。好商鋪都有共同特性,即交通便利、商鋪適用行業廣泛、所處位置客流量大人氣旺。從這點來說,一些商業樓的底層或地下層、低層商鋪是好選擇,一層的商鋪投資性最好。因此,在選擇商鋪時,可按這樣的原則進行投資。
投資前,一定要看準街鋪門前是否有人流量,這個人流量不是交通人流,最好是休閒人流。
當然,有休閒人流的街鋪,也不是家家就會財源滾滾。如果街鋪是在一排街鋪的中間,被其他街鋪包圍,生意上相對難以突破。因爲客流分散、人們購物興趣下降、行走體力不支等原因,往往會令街道中間的商鋪經營比較困難。
十字路口、街兩端和街角的街鋪財氣要旺一些,因爲這些對方匯聚四方人流,人們立足時間長,人們有興趣、有時間高密集度停留這些地方。從人的視覺上來說,這些地方的商鋪更容易吸引人的目光。
選擇兩頭鋪,打造黃金屋
街頭老商鋪,收益較穩固
一些開發商意識到商鋪很能吸引市民的眼光,於是大量建設商鋪,即使是一些臨街的商品房,也將一樓或底下幾層闢爲商鋪。這些開發商,一般是一邊開發、一邊銷售、一邊招商商鋪。對於這樣的商鋪,市民一點要慎重投資,因爲其人氣難以預測,經營回報週期可能太長,如果經營方向不對,市民的資金就有被套住的危險。
市民投資商鋪,儘可能去選擇成熟市場的商鋪,這些商鋪,一般贏利會有保證,比如電腦一條街、服裝一條街內的商鋪,其在開發商或管理公司數年經營下,有固定的經營商家,經營規模和效應都已具備,已有了旺盛的人氣和商氣,投資回報穩定。
小編與您分享投資商鋪八大錦囊
1人氣是第一要素,避免客流被隔離欄、綠地、高架等阻斷。轉角商鋪門前要有較寬敞的空地,不然行人匆匆走過不會停留。
2商鋪門前不要有電線杆和車站,最好稍稍錯開,形成區位、商品、客流的互補。
3從目標客戶的角度考察交通的便利性,需要地鐵站還是停車場?確切瞭解商鋪所在區域的整體規劃,避免因動拆遷、改造改建等造成損失。
4如果是經營餐飲,需要保證煤氣、水、電的容量及消防符合有關要求;如果在居民房的底層,需先徵得整幢樓居民的書面認可。
5即使自己不經營商鋪,純粹作爲房地產投資,也需從目標經營者的角度細細考察該商鋪是否符合要求,這樣纔有利於招租。
6在商業格局不明朗、自己經營商鋪又經驗不足的情況下,不妨先出租商鋪賺取租金,待時機成熟再收回自己經營。
7商鋪的合理價格一般爲同類地段商品住宅價格的2至3倍。避免因“追漲跟風”,而在轉讓或出租時因無人接盤而被套牢。
8購買商鋪,必須保證購得的是商業用房的完全產權,以免一時大意,後悔莫及。