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一場樓市的集體狂歡
前9月主城賣房超18萬套同比增17%
隨着“銀十”拉鋸戰的正式開啓,2013年重慶樓市也終於迎來了第四季度的收官之作。回顧前今年1-9月重慶主城樓市的成交表現,業界人士紛紛以“整體平穩”四個字來簡單概括。晟城機構副總經理徐波在接受重慶晚報記者採訪時認爲,在當前市場環境下,今年重慶房地產受影響較小,樓市整體相對平穩。價格持續攀升,導致二季度成交量小幅下滑,三季度開發商積極拿地,房價小幅下跌,成交穩步上揚,重慶樓市穩健運行。
A
價格
關鍵詞
建面均價同比上漲17%
晟城機構數據顯示,今年1-9月,重慶主城商品房建面成交價格呈穩步上漲趨勢。1月建面成交均價爲6395元/平方米,6月高點時達到7470元/平方米。在7月均價跌破7000元/平方米之後,8月再次回升,9月建面成交均價達到7460元/平方米。去年同期,重慶市主城區商品房建面成交價格尚未突破7000元/平方米。
以9月爲例,重慶主城當月一共有83個項目開盤,其中,有39個項目本次的開盤價格較上次開盤價有所上調。也就是說,9月,有接近一半的項目開盤漲價了。漲幅基本控制在5%—10%。另外,有20個項目本次的開盤價有所下調。業內人士分析9月開盤提價的項目都有其共性:首先,它們基本都是剛需樓盤,基於上一輪開盤熱銷,以及金九銀十傳統旺季的判斷,在本輪開盤定價上有所上調;其次,這類漲價樓盤賣點均相對較爲鮮明,有的位於核心地段或核心規劃區上,有的則是受到交通改善等利好消息影響,趁機提價。
重慶晚報記者調查發現,多數樓盤並不否認漲價的事實,不少置業顧問直接坦言,目前的售價均比去年年底有所上調,而稍微留意樓市變化的買家也感受到了房價上漲的壓力。購房者王先生告訴記者,不到一年他所關注的某樓盤漲幅已經超過了每平方米1000元。黃友豔稱,目前重慶樓市仍然還是一個賣方市場,市場供應量往往也要影響到樓盤價格。
今年以來重慶土地供應量持續增長,這是否會有助於抑制持續上漲的價格?業界知深人士沈光明對此直言,消費者不要因此產生錯覺,以爲“麪粉多,麪包也會多”,房價就有所回落。雖然開發商拿地多,但實際上價格也不低,這纔是房價的核心。而在大的推貨量前,選擇會面更廣,這實際上對消費者的購買熱情也是一種提升。“就目前的形勢來說,房價很難通過推貨量而下降,反而會由於種種原因穩步上升。”
B
供應
關鍵詞
剛需產品
成供應先鋒
今年樓市新增供應量得以持續增長。晟城機構統計顯示,今年1-9月新增商品房銷售面積781.04萬平方米,較去年同期的728.2萬平方米小幅增加52.84萬平方米,增幅爲7%。
目前爲止,今年的新增供應量出現了兩次較爲明顯的跌宕。自去年底以來到今年2月出現首次低谷,當月新增供應量僅22萬平方米,隨後的3月得以逆轉,達到135.93萬平方米。另一個供應量低點則出現在8月。
9月,房企開盤量猛增,新增供應量迎來又一波高潮。從第一週開盤量20.87萬平方米,到國慶節前單週開盤量45.71萬平方米,當月開盤量達到124.15萬平方米。
與此同時,以萬科金色悅城、金茂瓏悅、晉愉江州等爲代表的日光盤、熱銷盤,在刺激購房需求的同時,也成爲助推“金九銀十”購房高峯到來的主力軍。
在新增供應量中,入市產品多爲高層和洋房。其中,剛需高層入市量佔總量的70%以上,而面積段主要集中在套內約65-85平方米區間,洋房主要集中在套內100-130平方米區間。
值得注意的是,隨着重慶經濟持續發展,今年以來高端豪宅產品供應量進一步加大。晟城機構的統計顯示,重慶別墅今明兩年放量約307.67萬平方米,在售項目近50個,待售項目23個,其中產品形態以聯排、疊拼、雙拼爲主。
與住宅領域的紅火形成鮮明對比的則是寫字樓市場的低迷。
從2013年2月份開始,重慶主城區寫字樓批售比開始出現明顯下滑,市場供應充足,消化較爲緩慢。
C
成交
關鍵詞
主城賣房超過18萬套
今年的重慶樓市,在經歷了1月的開門紅、2月的短暫調整之後,隨即就在3月迎來了“小陽春”,更創出了232.54萬平方米的成交新高。然而,從4月起成交便開始出現逐月下降的趨勢,直至8月份,已連續下跌5個月,直到9月成交再次觸底回升,並重新回到全國35個重點城市每日成交之首。
對此,業內專家表示,縱觀今年重慶樓市,表面看似跌宕起伏,實爲開發商的一場集體盛宴。儘管重慶樓市期間經歷了長達5個月的振盪回調,但整體成交量仍較以往有較大幅度增長。
統計顯示,今年上半年重慶主城商品房成交面積1183萬平方米,創出了近三年來上半年的成交新高。據重慶房地產顧問有限公司市場部提供的最新數據顯示,今年1-9月重慶主城商品房成交面積1659.54萬平方米,同比增長11%;成交房源186306套,同比增幅約爲17%。
重慶房地產市場的火熱,帶來的是諸多品牌開發商的集體“盛宴”。公開數據顯示,今年上半年龍湖以超過60億元的認購金額繼續領銜重慶樓市,而保利則以30.13億元的金額奪得了亞軍。而金科則以大重慶銷售48.3億元的總金額,成爲重慶本土開發商中的佼佼者。
在不久前一媒體舉辦的小型沙龍上,重慶金科房地產開發有限公司副總經理唐暢表示,從成交情況看,今年重慶樓市整體運行平穩。比如七、八月是傳統淡季,成交量略有下滑,但這兩個月的月成交量依然在150萬平方米左右,在全國也排在前列。龍湖地產羅政透露,龍湖重慶9月份認購金額已經突破10億元,應該說龍湖在重慶豐收了“金九”。
晟城機構市場部經理黃友豔介紹,從整體成交來看,剛需兩房產品爲市場主力軍,市場仍以剛需爲主,但少量大戶型憑藉產品、價格、地段的優勢,整體去化良好,在一定程度上帶動了改善型置業的市場佔比。
比如從今年1-9月新開盤及加推商品房各物業供應去化走勢來看,洋房的去化率整體高於高層和別墅產品,可以看出改善型需求的上漲刺激洋房成交量。
D
土地
關鍵詞
拿地競爭更激烈
隨着土地競拍門檻的提升,中小企業拿地更爲困難;總價高的地塊,多爲底價或者低溢價拿地;而核心城區的地塊,也由於競爭者衆而將樓面地價推升。
今年重慶1-9月的地王則呈現出兩極分化的局面。總價地王,爲底價成交;而區域的單價地王屢屢被爆炒,溢價率很高。
6月27日,溉瀾溪地塊被萬科和保利組成的聯合體以53.7億元的底價拿下,是今年土地市場上的最高。不過,其樓面地價據測算僅爲4342元。同樣,9月底南岸區二塘地塊,保利和萬科分別以23.4億元和22.8億元的底價拿地。其樓面地價分別爲2630元和2695元。
相比之下,小企業由於門檻提升,拿地的資金條件受限制,只能在小地塊中進行力拼,反而將項目溢價率推到較高的水平。渝北空港某商務用地經過160輪激烈爭奪,最終溢價150%。
保利(重慶)投資實業有限公司總經理李晶就告訴重慶晚報記者,保利今年頻頻拿地,在江北溉瀾溪、南岸二塘、北碚等區域紛紛拿地擴張,實現了“保利在重慶主城九區的全佈局”。據介紹,保利地產今年在重慶連續拿下5塊土地。
業內人士分析稱,房地產行業已形成大型的實力企業主導的局面。大地塊只有資金充裕的大開發企業才能吃下,而且很多都是底價拿地。
E
區域
關鍵詞
重慶吹響南進號角
本年度最令人關注的區域,當屬巴南區。如果說上半年來自巴南區的融匯半島獲得高層住宅業態中重慶市銷售金額冠軍的寶座已經印證着該區域的強大輻射力,那麼隨着重慶中央活動區(CAZ)的規劃、龍洲灣主城核心商圈的確立以及萬達進駐龍洲灣,則又給該區域增加了更多的期待值。
過去巴南區由於城市發展方向的原因,沒能達到像北部那樣的高度,所以無論是住房條件和成交都遠不如主城其他區域,量價均低。不過,隨着年初巴南打造重慶中央活動區(CAZ)的規劃出臺,無論從土地供應還是市場接受度都有明顯提升。
根據交響房地產研究機構的數據顯示,巴南區土地市場在2013年突然巨大放量,土地成交價格也由2007年的66.16萬元/畝上漲至263.15萬元/畝,漲幅達到297.75%,遠高於全市土地成交價格31.36%的漲幅,房企拿地熱情高漲,巴南區政府也加大了龍洲灣―巴濱路片區優質地塊供應。2013年上半年,巴南區土地成交量206.15萬平方米,比例提升至18.09%,位列全市主城10區首位。隨着融創、萬達、珠江等大型開發商在巴南的進駐開發,重慶南進腳步已經不可停止。
除去衆多大企業進駐巴南,很多低密度高品質的項目也都頻現巴南。目前市場上比較典型的就有遠洋高爾夫、華宇龍灣等低密度、而且廣受市場歡迎的產品。比如華宇也把洋墅這一高端產品帶到了巴南區,提升了巴南區的住房品質。
而素有豪宅專家之稱的融創,在巴南拿地的容積率都在2以下,也都是以打造低密度舒適性住宅爲主。社科院相關專家表示,“加上巴南區原本沿江、依山、傍泉、靠林、臨湖、環島等不可複製的山水資源,這裏是未來重慶人生態宜居之地。”