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國慶黃金週期間,各地樓市熱度不減,其中不乏一些隨大流的跟風式買房。不過,當前,房地產市場已經出現改變房價繼續上漲的因素,樓市風險正逐漸顯現。同時,在穩定房地產市場上,有關部門還須加強預期管理。
總體態勢“價漲量跌”
兵器展、豪車展、模特秀……在剛剛過去的國慶黃金週裏,合肥市各樓盤使出十八般武藝,舉辦各色活動暖場,更讓購房者胃口大開的是,特價房、一口價清盤銷售、購房送空調等優惠不斷,一些售樓部人氣爆棚。雖然假期結束,各種優惠還在繼續。
來自房產專業網站的數據顯示,國慶長假期間,合肥市九區商品住宅累計成交637套,每平方米均價7459元。 “與去年國慶黃金週相比,今年的住宅成交量基本翻番,漲幅超過了99%;價格也較去年同期上漲825元/㎡,漲幅爲12.45%。 ”合房網房地產研究中心負責人表示,國慶期間成交量增幅大,去年同期基數低是一個重要原因;價格上,九區高價樓盤或別墅的熱銷直接導致了黃金週樓市均價走高,如果算上合肥市北部和西南組團的成交,樓市均價就降到了每平方米6145元。
從整體趨勢看,9月以來省城樓市成交量呈下降態勢。合房網數據顯示,9月當月,合肥市區商品住宅銷量接近8000套,比7、8月份均少了千套左右;而今年第40周,即從9月29日到10月5日,合肥樓市宅交量僅爲1336套,明顯低於今年前8個月的銷量。 “儘管10月份才進入中旬,但我們的一個基本預測是,受上半年樓市熱銷的影響,下半年很難再續輝煌,‘金九銀十’不會比‘金三銀四’火爆。 ”該網站有關負責人說。
已有購房計劃的市民小張對此也頗有同感,“9月份以來,不但樓盤廣告短信基本每天都有,樓盤銷售員和中介的電話每個星期要接兩三個。如果市場行情好,他們是不會給客戶打電話的。”
“跟風買房”不在少數
記者走訪樓市時的隨機調查結果顯示,近九成的準購房者認爲此前較看好的一些樓盤價格有不同程度的上漲,超七成購房者看漲未來半年的房價。 “雖然我已有一套住房,但還有點錢買套房至少可以保值。你看,城市、農村的地價都在漲,‘麪粉’漲了,‘麪包’即使不漲還能跌多少嗎? ”在省城北城區一樓盤辦理購房手續的崔先生說。
緣於“只漲不跌”的市場預期,如崔先生般的跟風式買房者不在少數,也折射出房價持續上漲背景下的百姓焦慮。“有人擔心房價持續上漲,現在不買以後更買不起;有人擔心通貨膨脹,由於缺乏資金保值渠道,多年持續上漲的房產似乎是最好的保值工具。 ”三迪地產某項目商業總監吳昊認爲,如果一旦形成房價不再上漲甚至是下降的預期,有閒錢的居民會把資金投向更有價值的領域,剛需或許也會改買爲租。“不過,隨着“國五條”政策效應的逐漸淡化,一線城市量價齊升局面較爲突出,多地地王頻頻出現、少數城市存在短期供應不足的消息,又加大了房價上漲預期。”
走訪中,多數業內人士預計,合肥樓市總體將保持穩中有漲,短期內,商品房價格下調的趨勢估計很難出現;如果是用於自住需求的購房者,及時出手仍是較爲妥當的選擇。本地購房者對居住的需求與日俱增,結婚、安家、孩子上學等,將支撐樓市的一個基本成交量。合肥北城區一樓盤銷售人員介紹,在其經手的成交中,有三成多業主是外地人。
“我省正處於城鎮化的加速上升期,各產業發展態勢良好,帶動了樓市剛性需求和房價的理性提升。包括合肥在內,各地房地產市場總體發展態勢是健康的。 ”省房地產協會有關負責人表示。**近日發佈的**數據顯示,9月份,合肥住宅樣本均價達到7002元/平方米,環比上漲0.52%,這一房價和漲幅在中部六省省會城市中均居第四位。
“多空”博弈或在轉變
市場對房價預期總體樂觀,不過,樓市多空力量的博弈正在發生微妙改變。
銀行信貸的悄然收緊是一個重要方面。就職於合肥高新區的陳女士9月份簽完購房合同後,趕去華夏銀行申請其7月份推出首套房貸款95折利率優惠時,接到了已取消優惠的回覆。一邊是銀行取消利率優惠,另一邊則是部分銀行的利率上浮。據悉,省城中信、浦發等銀行的房貸利率也上浮了10%。而讓市民孟先生感到無奈的是,7月份遞交某銀行的二手房貸至今未批。 “原先中介說2個月就可以批下來的貸款,最新消息是要到明年3月份才能批下來。 ”
“儘管多數銀行不會承認‘停貸’、房貸業務依舊受理,但房貸全面收緊是事實。”某股份制銀行內部人士透露,受資本成本高和利率市場化趨勢的影響,房貸正逐漸成爲銀行的“雞肋”產品,提高房貸利率,市場無法承受;不提高房貸利率,銀行可能會出現虧本。吳昊認爲,收緊銀根,降低房貸規模,是當前銀行業出現的一個比較普遍的做法;其不貸款或少貸款,會大幅降低社會購買力,樓市可能進入一個較長時期有價無市的“寂寞期”。
正在發力的保障性安居工程建設,即將進入大規模的竣工和分配期。截至9月底,全省近年來累計已開工建設各類棚戶區改造住房和保障性住房177.17萬套,基本建成105.66萬套。保障房建設的深入推進,將實質性地改變住房供應結構中商品房“一房獨大”的局面,溫暖一大批住房困難家庭“住有所居”的夢想。