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記者上週從禪城區祖廟街道獲悉,老城區推行老舊散居樓封閉物業化管理一年半的時間,在轄區150—200個散居樓聚集的小區中,現代化物業封閉管理覆蓋率已經達到了60%,一般性警情下降了60%以上。祖廟街道相關負責人向記者透露,在未來兩到三年內,將完成轄區內80%以上的物業化封閉管理。其中,作爲第一批圍蔽物業化管理的保安社區還創下了“零警情”的平安小區紀錄。
社會細胞管理模式之變
從散居自管期待轉向市場化管理
“和諧”、“舒服”是記者實地走進禪城區祖廟街道保安社區的第一印象。
被圍蔽起來的小區,由數十棟建於上世紀80年代的舊樓組成,小區地面乾淨整潔,車位規劃有序,社區硬件配套到位。上午十一點的小區中心花園裏,幾位退休老人在悠閒地翻閱報紙、聊着家常……這是作爲老城區第一批推進封閉式物業管理的試點小區——保安小區,最爲普通的一天。
去年5月份,保安社區居委會在獲得居民80%支持率的情況下,正式引入了廣州一家物業公司前期全額投入,建設封閉式物業管理小區,以“智能化”和“現代化”的市場管理模式破解老舊社區的傳統弊病。一年半的時間內,小區一改往日“雜、亂、髒”的尷尬局面,創下一年半“零警情”的平安小區紀錄。
“現在我們小區裏又幹淨,又舒服,每月40塊錢就能享受現代物管,住着安心,值!”在保安小區住了25年的趙姨開心地向記者說,要知道,就在2011年小區物業化封閉管理前,僅刑事治安案件當年就有50多宗。
事實上,以普瀾二路以東,季華五路以北,通濟廣場以南爲界的保安社區是典型的城鄉結合部社區,外來流動人口稠密,社區內部多是80年代末建成的居民散居,“雜、亂、髒”是此前這個社區帶給外界的印象。
保安社區居委會負責人曾琳向記者透露:“此前的保安社區,每戶每月交8塊錢保安費,7塊錢衛生費,由社區負責聘請保安和環衛工人,可以說是一種自我管理的模式。”保安社區並不是個例,由居委會介入老式小區的管理,保潔人員、保安全部掛靠居委會,是此前老城區散居樓的典型管理模式。
老城區居民們都還記得,小區內環境秩序越來越失控,社區空地本來就不夠,加上居民私家車輛停放缺少秩序,近幾年鄰里之間常爲爭搶車位發生矛盾。而小區裏隔三差五就會發生盜竊案最讓居民們頭疼,以保安小區爲例,最嚴重的是一天之內發生10單偷盜案件。“我家被連續偷盜過兩部摩托車和兩輛單車。”保安社區一位退休居民這樣告訴記者。有社區民警也向記者坦言:“散居樓自管模式下,治安形勢不樂觀,社區的安全問題得不到保障。”
這種情況在街道方面看來,是典型的老城區“四多一低”——治安差,案發多;管理亂,矛盾糾紛多;環境衛生差,羣衆投訴多;鄰里不和睦,居委調解多;而最終的“一低”就是居民對政府的工作評價滿意度很低。
樓長居民代表積極奔走
民衆支持率達95%以上
作爲社會的機體細胞,社區的自我管理模式爲居民的生活環境和治安環境帶來諸多問題,加重了社區的不和諧因素。而這一問題成爲老城區的典型難題,那麼散居樓究竟誰來管、怎麼管理、管什麼?
回眸2012年5月份,保安小區是老城區較早引入物業公司的散居樓小區,來自廣州的一家物業管理公司,前期出資投入100萬對保安小區進行封閉式現代化管理,把此前的三十多個出入口封閉爲兩個,小區的環境和治安情況得到第一步的改善。“一年多以來小區沒有發生過一件盜竊案,現在不用擔心單車房被撬,居民安全感有了很大的提升。”上週,家住金魚街91號樓的陳老師說。
今天的保安小區治安環境和居住環境都有了實質性的改善。“之前三天兩頭不見單車,現在小偷想進來都困難。”居民陳老師說道。記者在現場看到,該小區外圍被不鏽鋼圍欄封閉起來,只留東南兩個出入口,在出入口處,兩個視頻監控器重點抓拍出入社區的人和車輛,通過管理室的監控視頻,就能夠清楚地辨別出入人羣的面貌和車輛車牌號碼,其背後,系統則連接引入了智能e超市,實現社區的現代化科技化管理。據瞭解,整個小區在出入口和主要路段共安裝了48個攝像頭,大幅度降低了小區此前存在的治安隱患。
走在小區內的林蔭小道上,記者隨機採訪的社區居民都紛紛表示:“變化真的很大,現在小區歡笑聲多了,車輛來來去去很有秩序,鄰里之間的關係也更加融洽。”
物業管理處的負責人呂先生則告訴記者:“起初部分居民一個月的管理費都不願意交,小區封閉式管理三個月後,大部分的居民也感受到規範化管理的好處,有的一次性就繳納一年或一個季度的管理費,滿意率達到95%以上。”
居委會負責人認爲,物業管理費要上漲是老城區推行物業化封閉管理的“一道坎”,事實上,保安小區正是在熱心的樓長和居民代表的奔走下,集中搜集居民們的意見和建議,反饋居民們的想法,才較快促成了封閉管理的一致意見。值得注意的是,現在,該小區的物業費收費率達到95%,停車位收費率則達到100%。而這正從一個側面反映出居民對於物業化封閉管理的認同度。
以市場出資金+政府出政策,實現市場主體與政府主導的有機結合,這種模式在祖廟街道負責人看來:“政府沒法全管,居民不能自管,那麼只好藉助市場無形的手來推動老城區散居樓的管理問題,推動平安村居的建設。目前的結果顯示,這種方法是可行的。”而截至目前,已經有15個物業公司參與到祖廟轄區的小區管理中來。