|
||||
2013年的杭州樓市已經走完了前三季度,有欣喜也有失望。最後一個季度,樓市的腳步又會如何走?從影響樓市的人氣、政策、資金等方面來看,樓市難有大起色,成交量不太可能出現大突破。
人氣大反彈幾無可能
樓市旺不旺,人氣是最直接的因素。成交量低位徘徊,售樓處看房的人氣自然也就直線下降。整個市場是否升溫,取決於人氣能否聚攏。
去年下半年杭州樓市大爆棚,是因爲2011年成交跌到谷底,大量購房者的購房需求在去年下半年集中爆發,人氣高漲自然也就在情理之中。
然而今年的市場人氣,不可能出現去年下半年的盛況。大量購房者已經在今年3、4月份的搶購潮中得到釋放,這也是杭州樓市三季度成交量低位徘徊的重要原因。
最後一個季度,樓市的人氣還能否回升?經過一段時間的積蓄之後,剛需還會登場,而且房博會對拉昇市場人氣也有一定的作用,但是不可能出現大反彈。即便房價全面鬆動,也難以出現去年下半年的人氣。因爲2011年、2012年要買房的人,全都集中在2012年買房了,而2013年買房的人,也有一半趕在2012年下手了。
此外,這一輪房產調控已經有3年時間,杭州房價經歷去年以來的快速回升之後又進入了新一輪滯漲期,觀望情緒又開始在一部分購房者中瀰漫,這對人氣的聚攏將會產生阻礙作用。
“限購”退出尚無時間表
2011年3月實施的“限購”政策,成爲影響樓市的最大因素。有關“限購”政策退出的消息,也一直成爲市場關注的焦點。只不過每一次傳聞,最後都無疾而終。
8月溫州“限購”政策鬆綁,這給一些市場人士看到了“限購”政策全面轉向的希望。不過溫州的政策調整僅僅是向全國的限購政策看齊,並無突破“限購”之舉。9月份傳出舟山取消“限購”,最後也被證實是子虛烏有。如此看來,“限購”政策全面退出尚無時間表。只要“限購”的緊箍咒繼續存在,樓市需求就不可能短期內爆發。
由於近期全國多個城市房價快速上漲,調控放鬆的可能性並不大,因此“限購”政策還將會繼續執行一段時間。而從長期看,即便“限購”政策退出,相應的其他政策,比如房產稅,就有可能全面鋪開。坐視“限購”政策退出致使需求大幅反彈,於決策者而言這幾乎是不可能的事情。
受“限購”政策影響最大的中高端樓盤,在未來較長一段時間內,仍然面臨銷售困境,這一部分產品即便在“銀十”中也不會有太好的市場表現。作爲成交主角的剛需盤,面對的是首套房客羣,由於供應量有增無減,在需求不出現爆發的市場形勢下,銷售壓力也會增加。
銀行房貸收緊影響買房
從資金面上來看,樓市有進一步惡化的趨勢。四季度銀行貸款額度緊張,房貸也會受到較大影響,進而拖累樓市。
購房者對銀行貸款的資金需求非常大,尤其是首套房貸,首付3成,7成購房款依賴銀行貸款。由於銀行業週期性的原因,進入四季度後貸款難度增加,具體到房貸方面就是放款週期延長,利率上調。按照政策首套房貸利率可低至8.5折,目前杭州市場上8.5折利率優惠已經無處可覓,就連9折優惠也要優質客戶才能享受,普通客戶甚至不能享受任何利率優惠。房貸的這一變化,無疑會加劇購房者的成本,也因此會打亂購房計劃。一些純剛需甚至因爲經濟壓力過大,選擇推遲購房。
與此同時,杭州市公積金調整可貸款額度標準(10月1日開始執行),規定個人貸款,職工月繳存額高於1088元的,最高可貸額度爲50萬元,比先前的標準提高了113元。這一變動,也將改變一部分的購房計劃,將會對樓市銷售產生一定的影響。記者蔣敏華