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瘋狂的土地
近期重慶土地市場風起雲涌,多地推出的地塊都遭到開發商瘋搶,其中尤其以大渡口、巴南等曾經的“冷門”片區不斷拍賣出該區域土地價格新高。以大渡口區域爲例,9月27日,由中房集團拿下的最新一塊大渡口推出的土地,樓面單價則已經達到4399元,溢價率達到73.7%。這個樓面價,已經與重慶大熱片區———照母山區域去前年各大房企拿地價格持平。面對重慶各大區土地市場步步升溫的格局,將對接下來的重慶樓市產生怎樣的影響?重慶晚報記者邀請訪業內人士,共同解析,探討樓市下一步動向。
麪包賣得起價
開發商不怕麪粉貴
主持:下半年土地市場緣何如此瘋狂?開發商瘋狂拿地意欲何爲?
李波:其實開發商拿地在年初、上半年就有統籌安排,一年要拿多少地是有預算的。造成下半年開發商瘋狂拿地,一是企業爲完成全年的拿地任務而拼命拿地,還有就是上半年樓市向上,開發商手上的錢多了,開發商恐慌性拿地。
肖磊:開發商獲取土地有周期性和波動性,例如去年6月份房價是一個拐點,2012年6月之後房價開始爆發性上漲。上漲使開發商看到樓市前景,既然麪包賣得起價,麪粉貴一點也能接受。這也更加堅定了開發商的信心,所以地價被喊得再高也敢出手。
何偉堅:最近在拿土地的開發商很多,包括新加坡、香港和本土的一些開發商都在搶土地,因爲最近一年時間裏全國範圍內的整個市場銷售情況不錯。特別是重慶,供應量不僅大並且能得到保證。北邊較成熟的區域現在土地供量並不多,而巴南區和大渡口區區域樓市已經形成了一個很好的氛圍,並且地價的比例也比較合適,因此很多大牌房企和本土房企未來將會放眼在這兩個區域。
區域土地熱賣
品牌房企看好市場空間
主持:近期包括保利、招商、華潤、中房、恆大、融創等大牌房企都紛紛在大渡口、巴南區域拿地,大牌房企集中在這兩個區域拿地說明什麼?這對區域市場將形成怎樣影響?
李波:大牌房企落址佈局有明晰的策略。選擇大渡口、巴南拿地,拿地方量一般都比較大,一個項目起碼都在30萬方以上,開發週期也會超過5年。儘管目前拿地價格比較高,但開發商橫向比較,看好未來土地溢價,長遠來看,現在拿地的價格在未來就未必高。
更多大牌房企涌入大渡口、巴南,對這兩個區域來說,絕對是好事。不少房企在這些地區的開發都帶有大體量商業,比如晉愉江州在大渡口建橋開發,僅一個SHOPPINGMALL就達到了10萬方。這些大企業的進駐,會給當地帶來好的商業業態,重新洗牌當地商業格局。
肖磊:在城市配套、商圈運營和房價波動上,對兩個區域的發展都會有促動和影響。巴南區從以前的龍州灣到現在巴濱路,都是開發商拿地的熱門地段,巴濱路有很好的江景資源,可以打造江景房和豪宅。大渡口的鋼花路和東風村以前是大渡口的老住宅區,消費商圈一般在附近的重百或者是步行街上的沃爾瑪超市和新天澤商場。後期大渡口有望打造兩個以上的商業中心。
何偉堅:不管是恆大、保利、融創也好,或者是一些知名的大牌開發商,拿地戰略都是全國性的,北部也好巴南也好,體量和位置是一方面,但只要有利潤的都會去做。
土地供應增加
一定程度上抑制房價
主持:土地市場供應加大將對後期樓市形成怎樣的影響?能否在一定程度上平抑房價?
李波:個人認爲,土地市場上的變化不一定直接體現在房價上。每家企業的玩法不一樣,有些爲了通盤佈局,有些爲了快速回收現金流,都可能出現麪粉貴,但麪包不一定貴的情形。
但就目前大渡口、巴南等區域土地價格創新高這一現象來說,我認爲對房價會有助推作用。因爲就大衆心理學來說,不論民衆、政府還是開發商,看到土地拍賣價格飆升,都會堅定對這個市場的信心,這一心理暗示也會使得房價堅挺上揚。
肖磊:今年大渡口樓面價已突破四千多,加上稅費、管理費等成本,和後期銷售價格也許是平過。短期內房價還會持續上漲,地價是影響房價上漲的一部分因素,一線城市的土地供應量應該還比較大,但直轄市土地供應量已經開始減少,例如解放碑、觀音橋等商圈核心地段已經無法有土地出售,只有向外圍拓展,例如巴南區和大渡口區,一方面可以吸引外區的購房者購買,也可以起到一定的平抑房價的作用。
何偉堅:未來房價上升的速度將會放慢。按照這幾年來供應量和成交量一直居高不下,國家壓抑房價將大於推動房價,意味着如果未來繼續維持較大的供應量,國家會繼續出臺一些宏觀調控政策,將會對投資性房產的門檻提高。對於沒有投資成分的因素在內後,房價的上漲勢必就要變慢。重慶的房價相比全國算是比較低的,還算是很健康的。因此房價的上漲不會是泡沫性的上升。
本期嘉賓:
-重慶融創亞太實業有限公司副總經理肖磊
-重慶新中地產總經理何偉堅
-雙遠實業營銷總監李波
本期主持:重慶晚報記者李欣
見習記者喻婷婷