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今年,剛需產品供應井噴,別墅供應急劇增加。
今年,全國樓市一片大熱,房價持續上漲。東莞樓市連續熱銷17個月,一手住宅供不應求,庫存低位運行,房價水漲船高。
據研究機構統計,前三季度,東莞一手住宅供需均刷新歷史紀錄,成交量同比增加37%,均價同比上漲6.2%,達到8721元/平方米。
新增供應同比增25%
據合富輝煌東莞市場研究部統計,前三季度,東莞一手住宅新增供應約4.2萬套,合計面積約514.1萬平方米,同比增25%,創歷史同期最高水平。
其中,『紅五月』新增112.3萬平方米,創年內最高;『金九月』新增98.2萬平方米,排名第二;開發商紛紛搶跑的8月新增89.9萬平方米,排名第三。這三個月合計新增300.4萬平方米,佔比前三季度的58%。
今年,剛需產品供應井噴,別墅供應急劇增加。前三季度,71—100平方米戶型新增供應21985套,佔一手住宅的比重高達53%,創歷史最高,比去年全年增加11個百分點。同時,別墅新增供應2422套,合計面積達到87萬平方米,盡管絕對數量無法與洋房匹敵,但是與往年相比卻是大幅增加,前兩年同期新增僅50多萬平方米,今年前三季度同比增幅達到65%。
分析人士稱,今年,洋房產品結構迎合當下的剛需市場,這是樓市熱銷的重要因素,而由於別墅供應猛增,遍地開花,這是別墅價格逆勢下調的主要原因。
成交刷新歷史紀錄
盡管新增供應大幅增加了25%,但是依然趕不上消化的速度,今年樓市供不應求,庫存低位運行。
據合富輝煌東莞市場研究部監測,前三季度,東莞一手住宅簽約成交545.8萬平方米,刷新了同期歷史紀錄,同比增加37%,絕對量比新增供應高出31.7萬平方米,這意味著庫存減少了31.7萬平方米,同比增速指標比新增供應高12個百分點。
從月度走勢來看,除2月(春節月)和4月的成交量低於60萬平方米以外,其餘7個月的成交量均處於60萬平方米以上的高位,其中6月、9月這兩個季度末月份更是突破70萬平方米,分別達到75.4萬平方米、72.9萬平方米。
6月本不屬於傳統旺季,但是卻鑄就了前三季度的第一成交高峰,當然,傳統旺季的5月、9月表現也不差,淡旺季之分已經被徹底打破。在政策穩定,房價看漲的大環境中,今年的成交更多受到供應水平的影響。如,5月和6月,新增供應井噴至175.4萬平方米,與此同時,成交也大幅飆昇至142.3萬平方米;8月和9月,新增供應增加至188.1萬平方米之後,成交也高達139.4萬平方米,而其它月份新增供應相對不足,市場選擇面收縮,致使部分購房需求被壓抑。
開發商吸金563億元
市場大熱,開發商賺得盆滿缽滿。據東莞中原研究部統計,前三季度,東莞開發商吸金563億元,比去年同期的391億元足足多出172億元,猛增44%。
其中,萬科、碧桂園、光大分別以56.10億元、49.98億元、22.94億元排名前三甲。前十開發商的市場佔有率為41.35%,與去年同期基本持平。中信、萬達、保利、和記黃埔、富盈、新世紀、豐泰依次排前三季度商品房銷售金額十強榜單的第四至第十名。除了和記黃埔、豐泰的銷售金額下滑之外,其餘八大開發商均明顯增加。尤其是去年前三季度和全年均未擠入前十名的碧桂園,今年五盤聯動,銷售金額同比大漲1123%,一舉躍居亞軍寶座,市場佔有率達到9%。前三季度十強榜單的門檻為10.61億元,比去年同期的9.08億元提高1.53億元。由於在售貨量增加,去年同期『落榜』的碧桂園、保利和新世紀進入十強榜單,而由於項目和貨量不足,去年同期的十強選手花樣年、金地和恆大今年前三季度則『名落孫山』。
首次置業佔一手市場約六成
據合富輝煌東莞市場研究部提供的數據,前三季度,東莞一手住宅簽約均價為8721元/平方米,同比小幅上漲6.2%。另據東莞中原研究部統計,9月一手住宅簽約均價為8598元/平方米,同比上漲5.25%,環比結構性下降4.18%。
去年5月以來,東莞樓市跟隨全國樓市整體步調,已經熱銷長達17個月。截至9月底,東莞一手住宅庫存面積約465萬平方米,按照前三季度月均60.6萬平方米的消化量,消化周期只需7.7個月,遠低於12個月的正常水平。在供不應求、庫存不足情況下,房價上漲成為理所當然的事情。
這種漲勢尤其表現在四大城區,除了200平方米以上的超大戶型,其餘戶型紛紛上漲了1000元/平方米左右,漲幅超過10%。其中熱點板塊南城西平片區的剛需洋房毛坯價格已經由9000元/平方米邁入10000元/平方米大關,成為房價上漲的標志性事件。
不過,相比北、上、廣、深等城市均價動輒10%甚至20%的漲幅,東莞房價上漲軌跡還算平緩。今年,盡管投資需求有所活躍,但是主導市場的仍是剛需,其中,首次置業在一手市場中大約佔比六成水平。剛需對價格相當敏感,所以房價上漲幅度不至於太凶猛。