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10月8日,杭州市區(含蕭山、餘杭)商品房可售房源進一步增加,突破10萬套大關,爲100921套,創下歷史新高。若加上富陽、臨安、建德、桐廬、淳安等五縣市的24601套,整個大杭州的新建商品房可售房源達到了歷史性的125522套,比去年同期多了2萬多套。在開發商紛紛搶着推盤、加快銷售節奏的樓市回暖期,房子卻越賣越多,凸顯的不僅僅是市場格局的變化,還有更多耐人尋味的因素。
100921套,倘若按照今年9月份杭州市區(含蕭山、餘杭)7416套的成交量來算,要賣上13.5個月,要用一年多時間來消化。但數據絕對不是這樣解析的,讓我們來細拆這個巨大的數字:主城區45509套,餘杭區37242套,蕭山18150套。這其中,商品可售房源新增加量主要集中在餘杭區,相比8月底,增加了5500餘套。在主城區的4.55萬套存量房中,去除寫字樓、商鋪等非住宅房源,商品住宅存量房約爲3萬餘套。在這個洶涌的城市化時代,遇見“限購”、“限貸”兩道關卡,無論什麼樣的存量房都不值得驚訝。就好比警察在高速公路上設了一個關卡,有條件地放行部分車輛,高速公路自然很快就擁堵起來;如果警察把關卡撤掉,高速公路很快就能暢通無阻。目前房地產市場仍在執行的“限購令”及“限貸令”,就是那個“關卡”;我們現在所看到的存量房,就是那些“擁堵的車輛”;而洶涌澎湃的城市化,就是那條“高速公路”。只要“限購令”及“限貸令”這道關卡一撤除,巨大存量房自然也就有所“減肥”。只是,目前“限購”、“限貸”尚無明確地退出時間表,調控的目的在於有效控制房價過快過高增長,從杭州樓市來看,這一點無疑是成功的。
從市場角度來看,分化越來越細,哪怕是在同一區域內的不同樓盤,各自的銷售情況都有着天壤之別。在經歷2011、2012年大批開發商爲撬動剛需客戶的珍貴房票、以價換量之後,市場部分剛性需求得到釋放,同時,資金壓力也有所緩解。今年來不少開發商開始着手自身的轉變,轉變之一就是專注於產品的提升,如萬科、濱江等品牌房企紛紛主打精裝房,提高物業管理的服務性,以及“住宅一公里商圈”的建設等,市場格局也因此產生變化,房產品的種類分化將越來越細微,不同的消費需求都將會在市場找到合適自己的房產品。
此外,在高庫存時代,強化銷售依然是房企當前最主要的任務。“去庫存化”的速度將決定着一切。衆多外來大鱷帶給杭州樓市最大的變化就是“快速開發、快速銷售”的開發模式,從而帶動整個樓市進入快節奏模式,這也導致各房企之間的分化越來越明顯。這也是爲什麼有的樓盤一房難求,有的樓盤銷售舉步維艱。
高企的房價以及明顯供過於求的市場,會影響到衆多房企的生存。可以預見的是,在沒有更好的手段來啓動市場,有些房企依然將會主打價格牌,以價換量。