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大徐爲了週轉資金,未經妻子小孫同意,將婚後購買現正居住的一套商品房擅自出售給了劉先生,並辦理了房屋所有權過戶登記手續。數日後,大徐要求小孫搬家,小孫才知道大徐已將住房賣掉。小孫認爲該房屬於夫妻共有,其丈夫一人交易的行爲無效。但因房屋所有權證上並未記載小孫,所以她與劉先生交涉未果。小孫向本報諮詢,能否起訴法院,要求判決認定丈夫大徐與劉先生簽訂的房屋買賣合同無效。
天津寧一律師事務所王京濤律師分析指出,夫妻單方賣房是否有效要視情況而定。本案中的合同系雙方自願簽訂,而房屋所有權證上顯示出賣人大徐爲該房屋的所有權人,據此劉先生已盡到相關的謹慎義務,爲善意第三人,在已支付對價並辦理完過戶手續的情況下,適用善意取得制度獲得房屋所有權。
我國物權法第十七條規定:“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項,應當與不動產登記簿一致;記載不一致的,除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外,以不動產登記簿爲準。”依據上述物權公示公信原則,房產管理部門依法向大徐頒發的房屋所有權證是公示的形式。既然房產管理部門依法向大徐頒發的房屋所有權證未載明小孫是該房屋的共有人,那麼劉先生只能依據房屋所有權證的內容對該房屋的產權歸屬狀態予以判斷。劉先生無法定義務對除房屋所有權證記載內容以外的客觀事實進行調查,也不應對大徐侵犯其妻小孫財產所有權的行爲承擔責任。
此外,根據“婚姻法司法解釋三”第11條規定,一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意購買、支付合理對價並辦理產權登記手續,另一方主張追回該房屋的,人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失,離婚時另一方請求賠償損失的,人民法院應予支持。可見,夫妻一方擅自處分共有財產時,第三人可以適用善意取得制度獲得所有權。
房屋共有權人在申請房產管理部門頒發房屋所有權證時,一定要在書面申請材料上載明共有人姓名,如果是按份共有的,還要註明份額比例。以此保護自己的合法權益,避免糾紛的發生。
此外在購買二手房時,買房人應認真審查房屋的權利狀況,要求售房者提供確保有權處分所售房屋的證明或夫妻同意處分的證明,儘量保留夫妻雙方共同同意賣房的證據,以免侵犯其他共有人的權利,同時也充分保障自己的權利。