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北京房地產業協會祕書長陳志表示,從近些年市場表現看,超高價項目升值速度相對較慢,換手率低,更多時候是作爲財富的標籤,超出市場水平的價格代表一種面子,但這並不等於面值。
“最近,我們很多客戶是抱着抄底的心態來看房的。”北京超高端項目代表之一合生·霄雲路8號的項目負責人如此向《廣廈時代》介紹目前的銷售狀況。這種似乎不可思議的購房現象出現的主要原因,是融創中國董事長孫宏斌在不久前曾公開對媒體表示,融創9月以7.3萬元/平方米樓面價拿下的農展館地塊,未來產品售價將超30萬元/平方米。
高價地和高價地上未來的超高價樓盤不僅帶動的是豪宅上漲的預期,同樣也推高了普通購房者對於未來房價走勢的預期,近期推出的幾個熱點項目都一房難求。但實際上,今年以來,超高價豪宅的成交相對整體市場並不算好,孫宏斌所奉行的豪宅高週轉策略很難適用在此類項目上。專家分析認爲,短時間內,高地價會推高購房者預期,但長期看房價走勢主要取決於大的政策環境,未來7萬套自住型商品房的上市會在一定程度上穩定購房者的預期,市場未必會如開發商所願。30萬元或許只是信心喊話,更多起到的是廣告宣傳作用。
買超高端項目成了“抄底”?
8月,合生·霄雲路8號成交了一套520平方米的房源,單價突破16萬元/平方米,總價超過8300萬,當時引起了市場不小的轟動。但這個曾經被認爲是北京最貴的項目最近被一些購房人認爲“不貴了”。該項目負責人向《廣廈時代》介紹,最近不少來看霄雲路8號的購房者對於霄雲路8號的價值判斷已經發生了變化,其中有部分前期覺得價格較高的購房者現在覺得不貴了,抱着抄底的心態來看房。
該負責人說,這些客戶很多是受了融創拍下農展館地塊的影響,對區域未來的價格判斷髮生了變化。“原本地塊剛拍出來的時候,媒體還有專家都預測售價會超15萬元,最近融創又公開說最高單價會超過30萬元,這樣比下來,霄雲路8號自然不算貴了。”
《廣廈時代》調查時發現,不僅是霄雲路8號,目前北京在售的報價在10萬元/平方米的項目,不同程度上都受到了融創地王效應的影響,孫宏斌所稱的均價15萬元/平方米,最高價30萬元/平方米以上,已經基本成爲每個項目銷售說辭的一部分,銷售人員在以此來說服購房者,購買他們的項目未來會有升值空間。
超高價項目有價無市
雖然總能吸引最多的眼球,引起最多的討論,但實際上,相比今年火熱的市場,超高價項目的表現並不出色。根據亞豪機構數據統計顯示,今年1-10月,北京報價超過10萬元的項目超過11個,但成交單價突破10萬元的僅有17套。在很多報價超過10萬元的項目中,網籤價突破10萬元的僅有一兩套,大多數的網籤價都在10萬元以下。
北京房地產業協會祕書長陳志表示,從近些年市場表現看,超高價項目升值速度相對較慢,換手率低,更多時候是作爲財富的標籤,超出市場水平的價格代表一種面子,但這並不等於面值。另一方面,雖然北京高端市場面臨的是來自全國財富階層的需求,但限購政策已經收窄了這種需求,超高價豪宅的市場表現自然就無法與剛需、剛改項目相比。超高價項目很難實現高週轉,更多是品牌形象和實力象徵。另有業內人士透露,很多超高價項目開發商並不急着將手中的豪宅賣出,而是不斷提高價格作爲在資本市場融資的籌碼,通過類似項目融得資金再開發新項目。
高價項目擾動市場預期
有專家認爲,超高價項目是在一個相對獨立的市場中流轉,與普通購房並沒有太大關係,雖然這些項目的目標客戶羣不是普通的購房者,但實際上卻已經影響了購房者對於房價未來走勢的預期。
走訪農展館地塊周邊的二手房中介門店可以發現,目前該區域二手房價格在50000元/平方米上下,距離融創農展館地塊最近的宮廷九號,是2008年建成的高端小區,以大戶型爲主,二手房價格也只是在45000元/平方米左右。中介人員介紹,農展館地塊拍出後,來這邊看房的人確實有所增加,不少人有意向購房,但幾乎每個二手房業主都拒絕給出議價的空間。
《廣廈時代》在調查中也發現,農展館未來最高超過30萬元/平方米的單價也成爲普通購房者議題,對未來房價上漲的判斷也更加堅定,更是有購房者表示,“前段時間有專家說房價會到80萬元/平方米還覺得是譁衆取寵,現在看,30萬元/平方米已經出來了,80萬元/平方米的日子還會遠嗎?”陳志也表示,近幾年房地產市場一直處於底部擡升、高端擾動的狀態下,高價項目會在短時間內影響統計數據,但與主流市場關係不大。但這種超高房價的言論最多影響的是購房者對未來的預期,容易將一個點放大到全部,這也會影響政府對樓市的判斷,給了調控政策邏輯上的支撐,而建立在這種邏輯上的調控就容易出現偏差。
北京市統計局新聞發言人於秀琴曾表示,公衆對於房價的預期是房價上漲的主要原因之一。北京市住建委在對於市場預期的引導上也曾制定相應的政策,年初的京版國五條細則就提出,合理引導市場預期,對誤導市場、誤報誤讀的不實信息和言論要及時予以糾正和澄清,問題嚴重的應追究責任。而上週北京住建委發佈的最新調控政策中,也再次強調了對於不實報道、不當言論和錯誤數據信息誤導市場預期,惡意製造和散播謠言,嚴重擾亂市場秩序等行爲,將嚴肅查處。
高價地或最後成融創獨舞
對於融創今年在全國頻拿地王的行爲,業內外爭議不斷,但孫宏斌似乎始終信心十足,而作爲其主要論據之一就是其在京開發的西山壹號院,該項目推出3年,一直穩居北京年度銷售金額前三之列,爲融創提供了穩定的現金流,成爲融創高端項目高週轉的最佳代言人。
公開資料顯示,西山壹號院所在地塊是2008年融創與首鋼聯合以7000元/平方米的樓面價獲得,2011年9月,融創從首鋼手裏回購了西山壹號院的股權,成爲項目的全權擁有者。7000元/平方米的樓面價相對於西山壹號院所在地塊和當時市場並不算高。彼時,融創並沒有沿襲“順馳”的發展路線。然而今年8月,融創和葛洲壩聯合體競得亦莊兩地塊,樓面價就已接近3萬元/平方米,當時亦莊的房價還在3萬元以下,業內人士驚呼“順馳版孫宏斌”回來了,而9月以7.3萬元/平方米拿下農展館地王后,更多業內人士發出質疑之聲。而在孫宏斌看來,這些別人眼中的地王並不貴,他仍然可以在這些地塊上實現豪宅高週轉銷售的融創模式。
不過在這兩塊地王上,融創將成爲獨舞者。有消息人士向《廣廈時代》透露,葛洲壩已經強行退出了亦莊地塊的開發,主要原因就是不想與其一起“瘋狂”。陳志分析認爲,如果售價在15萬元/平方米以上,西山壹號院所實現的高週轉在農展館地塊上是不可能的。一方面,7萬套自住型商品房的入市已經鎖定了普通購房者的預期,甚至還會往下走。加上新政策的出臺,市場會逐漸迴歸理性,樓市發展未必會如孫宏斌所願。另一方面,在北京單價15萬元/平方米的項目,肯定不能做小,每套總價屬於億元級別的,這部分需求極少,而且競品也很多,只要限購不放開,很難實現高週轉。陳志判斷,孫宏斌這樣去宣傳他的農展館地塊,更多的只是信心喊話,吸引媒體眼球,起到一定廣告效應,未必就會真的賣到30萬元。
投資市場對於融創未來所面臨的風險也給出了判斷,就在“京七條”出臺後的幾天,10月28日,三大評級機構之一的穆迪發佈報告稱,“京七條”對於在北京市擁有重大業務的開發商將有負面信用影響,其中列舉了幾家受影響明顯的開發商,融創中國就位列其中。