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以房養老,簡單的四個字,分量卻沈甸甸的。它包含了國人最關注的兩樁大事:房子和養老。老年人住房反向抵押,即老年人將名下房屋產權抵押給金融機構,便可定期獲取養老金直到去世。這種『養老按揭』早在10年前就被保監會認真考慮過,也有個別銀行試水該業務,但無論保險業還是銀行業,此前研究和試行的結局都是半途而廢。面對中國日益嚴峻的老齡化問題,為什麼在國外普遍推廣的住房反向抵押貸款在國內的發展卻如此艱難?
保險
討論沒結果
方案被擱置
我國已進入老齡化社會,且老齡化程度快速提高,尤以上海、北京、天津老齡化程度最高。為拓寬養老金來源渠道,一些企業家率先向政府提出了『以房養老』模式的建議。2003年,時任中房集團總裁的孟曉蘇提出《建立『反向抵押貸款』的壽險服務》的建議,得到了國務院的批示。同年8月,保監會向國務院呈上《關於開辦『反向抵押貸款』有關問題的報告》,肯定了在我國引入『反向抵押貸款』具有重要意義,但也指出,如果開展試點,要特別注意,以房養老在風險控制和政策層面還面臨很大問題。
『當時認為風險主要有三點:一是老人去世後房屋返購的問題,二是房屋產權只有70年的問題,三是房地產市場是否足夠健康活躍。政策層面最大的問題是反向抵押貸款本質上是一個反向的按揭貸款,而當時的保險業是不允許做按揭貸款的。』當時一位保監會人身保險監管部的負責人如是說。
對保監會提出的按揭貸款政策問題,孟曉蘇並不認同,『其實「以房養老」產品是反向抵押貸款,不是銀行業的抵押貸款。只要保監會批了就能做,跟按揭貸款完全是兩碼事。我覺得他們更多的是擔心保險業本身可能遭受風險,也是擔心投保人的資金遭受風險,不願意冒險嘗試。』但我們面對的現實就是這樣,『中國的房產,有一半以上握在老人手裡,以房養老類的產品如果能有效推出,可以讓老年人活得更有尊嚴。』
支持的反對的兩派公說公有理,婆說婆有理。利弊權衡中哪個更大呢,相關部門可能也一時難以定奪,結果『以房養老』模式在保險系內的嘗試就被擱置了下來。
銀行
有政策,沒業務
我們也就不做了
在銀行業,中信銀行作為第一家也是唯一一家試水『養老按揭』的銀行,實驗的效果也不是很理想。
2011年,中信銀行在全國范圍內發行首張中老年客戶專屬借記卡——『信福年華』卡,養老按揭就是該卡的一項增值服務。這項服務對借款人的要求是,借款人為養老人本人,需是年齡滿55歲具有完全民事行為能力的自然人,沒有不良信用記錄,並具有穩定的經濟收入,具備到期償還貸款本息能力。為控制風險,銀行對借款人所抵押房產提出了要求。一是借款人有兩套或以上自有住房的,所抵押的住房不屬於抵押人和共有人生活的唯一住所,用於抵押的住房的共有人須同意將住房用於抵押擔保。二是借款人只有一套自有住房,並以該自有住房抵押的,必須增加一名擁有自有住房的法定贍養人作為共同借款人,用於抵押的住房的共有人須同意將住房用於抵押擔保。產品說明還規定,借款總額不得超過房產市值的60%,最長發放年限為10年,利率按照央行公布的同期基准利率或上浮執行。十年之後,借款人需要償還借款,贖回房產,否則房子就歸銀行所有了。
記者昨天詢問中信銀行的客服人員和北京多家支行的理財經理。客服對記者表示,養老按揭服務在北京地區還在開展,但並不是每家支行都做。詢問的幾家支行經理均表示,這項業務自打推出後幾乎無人問津,所以現在他們索性不接受申請,『有政策,沒業務,我們也就不做了。您要想問,可以問上一級管轄行。』而中信銀行官方也不願意談論這次不成功的『吃螃蟹』經歷。
專家
保險公司算計
不能只對自己有利
中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇認為,『以房養老』試點成功的關鍵是金融機構要能給老年人養老送終,解除老年人的後顧之懮。從這一點來看,保險公司開展住房反向抵押業務比銀行更合適。
『銀行試點不成功的一個重要原因是規定了抵押期限,無論10年還是20年,到期後如果不還款,房子就沒了。對於用唯一住房做抵押的老人,肯定不願意。誰都希望自己活得時間長點,不希望人還在,錢沒了。而保險公司的養老保險可以「一保到死」,因為房子不再具有可追溯性。保險公司按照大數原則統計概率,遇到壽命長的,按月分紅,保險公司就賠了,壽命短的,就賺了,以豐補欠,業務是可以做的。這裡的問題是每月支付額的問題。保險公司雖然擅長精算,但不能只朝著自己最有利的方向算,還是要體現社會保障的性質。』
郭田勇指出,無論銀行還是保險公司,開展住房反向抵押業務後都面臨房產如何處置和養老金額如何確定的問題。『金融機構都希望將房產變成金融資產,這就需要配套的金融工具,需要資產證券化,否則誰也不願意剩一堆房子在手裡。房子的價值如何估算也是個問題。如果住房反向抵押業務在全國大范圍推行,北、上、廣一線城市和三四線城市房價差距懸殊,養老金支付標准難統一,實施起來會有困難。』
建議
可先從無子女老人做起
中國銀行國際金融研究所高級分析師周景彤表示,我國在這個階段推行『以房養老』政策是有意義的。『我國養老金缺口大,未來老齡化步伐快,再加上經濟放緩,整個社會的養老壓力急劇增加。在這種形勢下,探索多元化的養老是有意義的。』
周景彤表示,現實生活中,老人給子孫留遺產的傳統觀念等國情,讓『以房養老』實施起來難度加大,不妨從無子女、有房產的老人開始推廣。
雖然記者沒有查詢到北京市無子女老人的數量,但北京市人口和計劃生育委員會的數據顯示,北京市現有『失獨』老人近8000名。這部分老人大多生於上世紀五六十年代,趕上八十年代首批執行獨生子女政策,人到中年遭遇獨子夭折。據媒體報道,我國每年新增7.6萬個失獨家庭,目前全國失獨家庭已超過百萬。這些老人大部分擁有自住房屋,經濟狀況又不太好。對於他們來說,『以房養老』模式應該是一種不錯的選擇。(實習記者張品秋)
鏈接
『以房養老』能怎麼養?
近年來,北京、上海、杭州等地都先後進行過『以房養老』的嘗試,但都因應者寥寥而不了了之。那麼,『以房養老』究竟是怎麼個養法呢?
租售換養:
老人通過出租現有住房,或者以大換小的方式,利用差價養老或入住養老院。
售後返租:
老人將房產出售給公積金管理中心,可一次性收取房款,然後用手中資金重新租住該房,租期由雙方約定,租金與市場價等同並一次性付清。租期屆滿,如果老人還健在,續租的租金全免;如老人在租期內去世,剩餘的租金歸老人的遺產繼承人。
『倒按揭』:
即反向抵押貸款,指老人把房產抵押給銀行、保險公司等金融機構,每月取得貸款作為養老金,老人繼續在原房屋居住,直至去世或搬進養老院後,將房產出售償還貸款本息。
保障性住房養老:
指政府將『空巢老人』、『失獨戶』和其他鰥寡老人納入保障性住房建設體系,將老人現有住房出租或出售,獲得所需生存生活照料,待老人去世後由保障房中心將住房收回。